文/图 羊城晚报全媒体记者 张闻 通讯员 刘成
集体物业想自行改造，经联社不但缺乏资金，招商也不专业；要想借助外力，“外力”怕投入资源后拍不下地，“赔了夫人又折兵”——这种情况，是珠三角村级工业园改造面临的一个普遍头疼的问题。作为“广东省城乡融合发展改革创新实验区”，佛山南海在这方面率先突破——8月31日，南海区大沥镇首宗“毛地”成功入市，也是佛山市首个“毛地”成功入市的案例。而经记者查询，即使在全省，目前也没有“毛地”成功入市的案例。
村改6年 “门槛”一度迈不过去
“毛地”入市，是指未达到手续齐全（有集体所有权证，没集体使用权证）或土地上盖建构筑物租约未到期的农村集体建设用地，允许上平台招商。“毛地”入市的用途只能为工业仓储、商服用地等，不能为住宅用地和公寓用地。
大沥镇沥北经济社湖马工业区地处南海交通要道周边，离广州也不远。上世纪90年代，湖马工业区率先得到开发，一批小五金制造和仓储企业在此落户。然而，20多年过去，由于厂房破旧，安全生产问题难以根治，租金收益明显低于周边区域。“唯有释放土地空间，推动产业转型升级，把低效土地用‘活’，才能走得更远。”沥北经济社副社长彭小伟说道。然而，在2015年率先启动自有集体物业改造后，沥北经联社又面临新的问题：要把湖马工业区剩下地块全部自行改造完成，经联社资金肯定不足；即使能改造，经联社没有专业招商团队，改造完引不到“凤凰”，集体收益如何保障？“我们也想过引入外力，但根据现有政策，集体经营性建设用地必须整理完毕才能入市。万一外力投入资源后，最后在竞拍中失败，岂不是赔了夫人又折兵？”彭小伟告诉羊城晚报记者，这个“槛”一度迈不过去。一直到了2021年，大沥镇政府出台“毛地”入市政策，问题才有了解决的契机。
政策突破 村级工业园实现变身
根据南府办〔2019〕9号文件（南海区“三旧”改造政策）规定，符合条件时是可采用“毛地”入市方式进行改造的。但文件对于这种类型的项目如何落实操作并无明确规定和指引。今年2月9日，大沥镇率先印发“毛地”入市项目选取市场改造主体工作指引。4月23日，大沥镇在“毛地”入市先行先试--产业用地精准对接会上，对镇内具备入市条件的13个地块土地进行推介，工业用地和商服用地各占一半，其中两个地块当场签订入市意向书。7月10日，沥北村湖马二股份合作经济社就“毛地”入市相关事宜进行表决，九成股东参会，100%表决通过。
8月31日，距离大沥镇发布“毛地”入市项目选取市场改造主体工作指引仅半年余，大沥镇沥北湖马工业区改造项目地块顺利摘牌，164亩“毛地”将率先引入佛山市星中创驷弘项目投资有限公司帮助进行土地整理工作。
“毛地”入市 多方都可实现共赢
“对于村集体来说，实现‘毛地’入市，一是尝试成本低，二是利益可翻倍。”彭小伟表示，有了对该地块中意的企业提前介入，原本的老旧工业厂房将改头换面，打造成为现代标准产业园，原租约年收益840万元/年，通过“毛地”入市政策改造后预计保底年收益约2000万元/年，30年合同期预计村集体总收益约12亿元。“许多原有租户也深知，在安全生产查处日益严峻的今天，长期‘赖’着也不是办法，顺利拿到赔偿，对自己也是好事。”
“毛地”入市也能加速区域的产业升级速度。大沥镇三旧改造办副主任夏炳金表示，从村集体的角度来看，推行“毛地”入市政策，既能鼓励村集体提前盘活低产值土地，增加集体收益，也能制度性保障企业利益，激发市场动力，此外还能拓展企业发展空间，增加政府财税收入，也消除各类安全隐患。“这是一个释放多重效益，实现多方共赢的结果。”
记者了解到，目前，大沥镇多个地块正利用“毛地”入市推进村级工业园的升级改造。大沥镇相关负责人表示，下一步，大沥镇将通过沥北湖马工业园毛地入市成功上平台公开竞投的示范作用，同步加快建立“工改工”项目库，进一步加快推进村级工业园拆除改造工作，也争取实现在专业市场升级改造方面实现从零到一的突破。
来源 | 羊城晚报
责编 | 许静
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