绿岛湖还能再涨5000元/㎡，城北要站上3万？

城北路网

现在市场转凉了，所以我们看待楼市应该会冷静不少，毕竟不用焦虑“追涨”。

禅城，祖庙是牌面，也是大家最为熟知的，今年价格去到了3.5万/平，稳中有升。祖庙，个人认为核心地段，也就是祖庙朝安地铁站范围内的优质楼盘，例如岭南天地是可以长期持有的，尤其是对于兼顾自住+投资需求的朋友。

而绿岛湖、城北，这都是禅城这一两年关注度很高的板块。两个板块的特征很明显：

一个焦急地盼着配套兑现

一个焦急地盼着拆拆建建

绿岛湖打造了不少时日了，板块面貌挺不错，也被冠上了改善标签，价格还挺友好的。

城北据说现在ZF正在资源倾斜，但整体上还需时日拆建，不过今年涨幅比绿岛湖更猛。

绿岛湖（上）与城北（下）一角：

那么，现在要投资的话，买绿岛湖，还是买城北？

8个月时间

绿岛湖涨价17.6%，城北涨价19%

绿岛湖是禅城“西大门”，立足禅西，城北则是禅城“北大门”，更近禅桂中心。因此，简单来看，城北的区位价值要更胜一筹。

所以相较之下，价格方面，城北＞绿岛湖。

也正是因为城北更近禅桂中心，所以板块轮动的速度和力度会更强。

目前，绿岛湖不算豪宅盘阳光城佛山半岛，价格在18000——22000元/平；城北价格则在20000——25000元/平。

今年，绿岛湖和城北随着市场大势，价格都有不小的上调。而在涨价方面，同样城北＞绿岛湖。

城北价格预期，高于绿岛湖。

绿岛湖8个月时间，均价上调了8.3%——17.6%。其中，龙光玖龙台涨幅最高，这得益于楼盘是地铁上盖，以及项目综合体优势加持；金茂绿岛湖次之。

城北8个月时间，均价上调了15%——21.2%。

这里要说明一点，保利新汇城（水木芳华），虽然数据明面上涨幅最高，但是由于楼盘时间相对长了些，所以城北的价格参考，还是保利时代天珀最具代表性，片区基本也是看保利吃饭吃菜。

这一轮行情，保利时代天珀涨价19%，片区最高。

但是在二手市场，绿岛湖的挂牌、成交情况，比城北要好。很核心一点是，绿岛湖目前的面貌和配套，有刚需客愿意接盘。

二手房挂牌，绿岛湖价格底气更足，超一半楼盘价格在2万+。

而目前城北的二手房，价格基本还是在2万以下。

成交方面，绿岛湖的带看次数、成交周期表现不错。

例如，保利翡翠公馆链家近30天带看233次，近90天成交6套，成交周期有2天的，有12天的。

金茂绿岛湖链家带看次数、成交套数也不错。

相较之下，城北的二手市场表现，要逊色不少。

整体来说，绿岛湖、城北，前者价值兑现比较快，后者想象空间更大，但需要时间。

从现在的表现来看，去年国庆到去年底这个时间段，是城北很不错的入场时间。

绿岛湖兑现时间短

城北需要时间拆建

目前，绿岛湖板块整体的市政休闲配套基本已经落地，大家可以看看这里的景观、街景。

但是一些核心配套还在努力苦干，例如：

绿岛湖学校，公办的九年一贯制学校；

佛山市第二人民医院新院区，这是三级甲等综合性医院，计划于2024年竣工交付使用；

龙光玖龙台玖钻广场，绿岛湖的大商场；

佛山地铁2号线……

不过，这些近几年都会陆续落地，绿岛湖的宜居度会提升不少。

所以，对比城北，绿岛湖兑现的时间会更短。

城北的话，犹记得某天我们团队去奇槎踩盘，谈起城北的新盘，销售一直冲天翻白眼，傲慢的神情至今仍然隽刻在脑海。

核心一点就是，城北“太老了”，比如泛黑的烂尾楼、90年代老街的低矮店铺、占据一半土地的批发市场和仓库，还有让人暴走的断头路……

所以，城北要起来，现在开始，还需要大量时间去拆建。

城北部分连片批发市场

城北地形独特，东侧和南侧被汾河隔断，西侧被佛开高速阻挡，北侧谢边立交一天24小时堵到司机“魂断”，呈现一个“孤岛”交通地形。

目前城北路网现状不完善，主要依赖佛山大道、汾江路、文昌路，其他都是让人抓狂的断头路。

佛山大道和汾江路交通流量达17万辆/日，早晚高峰简直“进不去，出不来”，拥堵成为城北日常。

总而言之，城北各方面都需要突围，需要时间，要想投资城北的朋友，要稳住心态。

绿岛湖空间，大概还有5000元/㎡

城北能不能两年内，站上3万

其实，绿岛湖的利好已经消耗得差不多了，例如说湖景，例如说2号线，讲了太多太久了。

剩余的利好，基本就是地铁正式开通、学校落地、医院落地……

所以，绿岛湖的上涨空间不会特别大了。我觉得，按照今年的涨幅，绿岛湖在接下来两年，大概还有5000元/㎡左右的上涨空间。

还有一点就是，绿岛湖目前的挂牌量其实已经很大了，链家上挂牌的有699套，有些楼盘单个的挂牌量已经超100套，或者正在逼近100套。

而事实上，绿岛湖的购买力还不够，有一点很明显，绿岛广场的星巴克，听说6点就下班了，这透露出来的信息，足以说明绿岛湖缺人。

所以，投资绿岛湖的朋友，要考虑稳。楼盘的话，还是重点关注龙光玖龙台，地铁上盖和玖钻广场支撑，价值是看得见的。

城北这边，5月份的时候，据说有房源卖到2.8万/㎡，有销售说城北很快就会站上3万。不过，这应该是一种营销手段。

但是，城北目前保利时代天珀，已经卖到2万5、2万6了，站上3万，两年时间还是有希望的。

毕竟，城北现在利好是比较多的。

首先，有地铁3号线、高铁站和海五路加持，城北始终有价值，广湛高铁已经开工，预计5年后开通 。

地铁3号线城北段虽然不能在2022年前开通，但是已经开建了，城北段叠滘站拆迁钉子拉锯结束，火车站-桂丹路开始征地，3号线早晚会通。

至于海五路，已经修建到汾河上，预计10月建成，

其次，城北与千灯湖、祖庙核心有价差，上涨动力可以的。

还有就是，城北拆建改造。

当然了，这一切都需要时间推进，速度快，城北兑现时间就更快。

此外，城北如果要更胜一层楼，教育资源需要提升，目前城北基本就是城北中学+敦厚小学，吸引力实在是不够。

对此，大家怎么看呢？欢迎留言~~

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