8月18日，雅居乐作为最早一批公布2021年上半年报的房企，试图向市场传递信息：主业稳健推进，多元化业务全面开花结果。
整个报表可圈可点，却又是饱受争议，从资本市场的反应来看，主流机构却选择用脚投票。
首先来看下，雅居乐在上半年的核心财报数据：
一、盈利能力：
上半年，雅居乐实现销售额753.3亿元，同比增长36.7%，年初雅居乐作为少数喊出规模业绩目标的房企，定在全面销售目标1500亿，完成全年销售目标的50.2%。
营业收入385.88亿元，同比增长了15.1%。
毛利润为108.49亿元，同比下降5.80%。
净利润为64.71亿元，同比增长2.1%。
二、偿债能力：
另一方面，从三道红线以及雅居乐的债务偿还能力的角度来看，实现了“三道红线”的全面达标绿档：
剔除预收款后的资产负债率为68.4%，较2020年底下降3.5个百分点；
净负债率较2020年底再度大幅下降15.7个百分点至45.3%；
现金短债比为1.18倍；
从大的指标维度来看，营业收入同比15.1%增长，净利润达64.71亿，最为亮眼的要数“三道红线”转绿。
然而，通过表面数据透视真实财务内核，雅居乐真实的盈利表现与债务表现并没有如此乐观。
首先是明显的增收不增利的业绩表现，其次是卖子求生换利润的隐忧，最后就是债务情况的失真。
01
增收不增利的业绩表现
房地产进入下行通道，从各大房企的业绩表现来看，增收不增利已经成为行业普遍现象。
17-19年，高价地纷纷结转，导致营收增加，但毛利却不能同频同轨式的增加。
从雅居乐的财报数据来看：
2021年上半年，营业收入同比增加15.1%，毛利率却同比下降5.80%，首次跌至30%以内（毛利率：28.10%）。
图片来源：子弹财经
不得不承认的是，营收增速七倍于净利润增速，五倍于归母净利润增速，意味着雅居乐的经营效率明显下降。
从2021年的投资端来看：
上半年合计新增22个优质项目，新增土储多集中在粤港澳大湾区和长三角区域，新增预计总建筑面积为304.3万平方米，总土地金额为216.35亿元。
市场表现得并不冒失且偏保守，未来的业绩增长还是主要依赖于土储和锁定的部分旧改项目。
此外，从土储结构来看，大湾区占比26.2%，长三角占比13.1%，而这两大城市群都是政策调控最为严格的区域，未来均有很大的不确定性。
客观说，在雅居乐的规模化进程中，海南是一块“福地”，但随着外部形势的变化，重仓海南也在一定程度上拖累了今天的雅居乐。
雅居乐对于拿地也开始变得十分谨慎。
02
“卖子求生”换利润的隐忧
从业绩表现看，雅居乐在半年度的净利润为64.71亿元，净利率16.77%，同比增长2.1%。
从绝对数值上来看，在同规模房企中位居前列。
但从利润结构来看，主营业务部分利润占比下滑趋势明显。
非主营业务的利润主要来自于以下部分：
财务报表中其他收益净额项目高达42.53亿元，而其中的41.37亿元源自出售子公司的收益。
这是继去年平安还入股雅居乐位于海南、中山等地的7个住宅和产业小镇项目（以此换来了超70亿元资金）之后。
再一次“断臂求生”。
03
放大的多元化
早在2015年，雅居乐就提出了“多元化”战略布局。
在2017年，雅居乐主席陈卓林更是提出“非地产板块的业绩贡献要占到整个雅居乐集团业绩的一半”的目标
然而从财报数据来看，雅居乐的多元化发力不足。
以2020年终报表数据为例，总营收为802.45亿元，其中，地产开发和销售收入高达695.47亿元，占比86.67%。
而21年半年报中，环保板块录得营业额仅为12.19亿元，商业板块也仅实现营业额2.85亿，发力及业绩贡献均表现平平。
而核心原因在于，多元化的业务发展在培育期会在某种程度上会拖累主业的发展。
而雅居乐近些年来在主业上得表现并非十分出色，支撑力度有限。
从报表数据上看，虽三条红线转绿，但财务手段较为明显，实则偿债上仍然承压。
首先是“名股实债”：
图片来源：一号地产
2017年到今年上半年，雅居乐的少数股东权益一路飙增，分别达到23.1亿、54.1亿、73.0亿、125.2亿、218.83亿。
而少数股东权益占比，也从10%一路涨到接近30%。但对应的少数股东净利润占比，却止步不前，最高也只有10.4%。
其次是“永续债”：
雅居乐在融资上擅长使用永续债，在房地产领域，雅居乐一直都有“永续债之王”的称谓。
2019年，雅居乐的永续债达到135.67亿元，2021年中期，继续维持在130亿元的高位。
身背大量永续债的雅居乐来说，同样的资产负债率，雅居乐的真实债务压力，可能要比其他房企高得多。
虽然年报上的负债率得到了极大程度的优化，但其真实负债水平却被掩盖了。
原因在于，雅居乐的债务构成中，有大量不计入资产负债表的永续债。
可见端倪的“明股实债”、持续高位的永续债、叠加自20年下半年“断臂求生”式得换取现金流。
虽然报表层面，三条红线转绿，但债务问题仍然承压。
此外，盈利问题也呈现大幅下滑趋势，虽年中报表录得64.71亿，但却难以为继。
除此之余，雅居乐近期关于裁员风波也是甚嚣尘上。
一石激起千层浪，雅居乐无论是地产主业或是多元化的实质性突破，全都任重而道远！
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