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“二次创业”的花样年,到底有多拼?

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近两年,花样年的整体改变是非常明显的。

8月25日,花样年控股披露2021年中期业绩,并于26日举行线上业绩发布会。从上半年的几个核心数据看,花样年呈现出良好的增长势头:

  • 合同销售金额281.2亿元,同比增长60.6%;
  • 总收入109.5亿元,同比增长18.5%,;
  • 净利润增长9.5%至3.03亿元;
  • 归属母公司净利润1.53亿元,同比增长58.7%;
  • 净负债率74.8%;
  • 总规划土地储备达到3843万平方米。

另外,花样年的整体销售布局正在变得更加均衡,华东、西南、大湾区和京津冀地区依然是花样年上半年的销售主力地区,其中华东地区的占比达到34%、西南区域占比26%,华南和华北区域各占17%,包括其2021年上半年的销售均价为1.62万元/平米,也有了25.3%的提升。

花样年是一个有故事的同学,2019年提出“二次创业”,在一系列改革和调整后,不仅外界可以频频看见花样年的各种转变,花样年本身的各项业务也取得了明显进步,提振了市场信心,也分外引人关注。


业绩会上,花样年董事会主席兼执行董事潘军在谈到今年以来房地产市场的新一轮调控潮时认为,

“关于房地产调控已经是老生常谈了,房住不炒基本上每年都在提,通过一系列金融调控政策,我们看到,7月份房地产行业的整体周转率、销售速度都出现了下行。另外,我们也看到第二批供地速度在减缓,从未来大的趋势来讲,我们必须要产生变化。”

花样年还要变。

1. 投资换仓效果显著,城市更新转化提速

一“钱”,二“地”,是做房地产的关键。

上半年,花样年一共新增6幅土地,总建筑面积107万平米,权益建筑面积54万平米,总地价达到103亿,权益地价62亿。

新增6幅土地的重点布局,仍然在花样年战略中的一二线城市,包括重庆、佛山、杭州、北京,新增可售货值达到200亿,权益可售货值107亿。

花样年集团首席运营官张惠明在业绩会上明确:“上半年已经补了200亿的货值,上半年取得的6幅土地都会在今年10-12月份陆续开盘。”

2019年以来,花样年的投资策略也相应发生了变化,自2019年至2021年上半年,两年半的时间花样年总共已购入32幅土地,换仓效果比较明显。


(花样年2019年以来新购土地区域分布及购地渠道分布)

截至上半年,花样年的规划总土储达到了3843万平方米,从区域方面看,围绕着五大都市圈扩大战略纵深,花样年重仓了长三角、成渝、粤港澳大湾区和京津冀都市圈

从购地方式来看,则从以往的纯并购为主,开始转向招拍挂,数量比例达到九成。

业绩会上管理层表示,拿地项目规模以中小型为主,平均总建筑面积18万平方米,通过合适的项目体量来保证“做快做精”,加速快周转,从拿地到开售的时间缩短到了7个月。

3843万平方米的总土储中,位于大湾区的城市更新项目规划土储达到2094万平方米,这是花样年在城市更新领域的优势——

目前,花样年在大湾区有50个城市更新项目处于不同发展阶段,储备总货值4671亿元,可售货值达到2829亿元。

在城市更新转化方面,花样年也实现提速,达到每年不低于2块地的转化。

以深圳为例,过往两年,花样年已完成深圳两个城市更新项目的转化,每年约贡献可售货值60亿元,

花样年董事会主席潘军在业绩会上透露:“坪山好时光项目二期上半年已完成了集资备案,目前二期只剩下三户,拆迁进行到90%以上,今年底完成供地我们比较有信心。”

目前,花样年在深圳有27个城市更新项目在推进中,储备土地面积约728万平方米,占城市更新总规划土储面积的35%,预计总货值2121亿元人民币,占城市更新项目规划总货值的45%。

6月份以来,花样年投资拿地步伐减缓,花样年首席运营官张惠明对此表示,“今年第一次集中供地之后,6-8月份要多看少动,观察下半年第二批次供地,近期主要是控制拿地节奏,我们会提升精准度。目前公司土地储备和可售资源比较充足,可售货值有1800亿,每年能稳定带来销售额超过400亿。”

2. 财务状况持续优化

潘军:财务换仓将是下半年的工作重点

财务方面,2021年上半年,花样年持续对财务状况进行优化,资本市场也对花样年的稳健财务和长远发展表示看好。

6月份,花样年成功发行2亿美元3年期美元债,同时,上半年持续进行二级市场债券回购及美元债要约回购,配合要约回购,花样年还将进一步降低今年内到期的美元债金额,延长美元债远端到期至2024年,实现债务年期结构的优化管理。

业绩会上管理层表示,花样年计划到2021年底将美元债占总债务比例下降至50%以下,促使融资结构更加平衡,有效降低融资成本。

截止至2021年6月30日,花样年手持现金315.83亿元,相比2020年底增长10.3%,而74.8%的净负债率,也继续维持在良好稳健水平。


(花样年债务渠道结构)

上半年,花样年毛利率与去年同期相比有所下降,管理层在当日业绩会上也做出了回应,“上半年的毛利率是20.8%,较2020年整体确实有所下降,这也是整个行业的趋势。上半年的入账以历史项目为主,所在区域售价比较低,限制了利润率,同时本期入账的低毛利率的产品,也对整体毛利率产生了一定的影响。我们预计全年毛利率应该20%以上,至少从上半年的销售来看,均价远远高于目前结转的价格。”

管理层预计,未来随着高单价项目的入账,旧改也陆续有确收,整个公司的毛利率相比目前的情况,将有机会继续往上恢复一些,同时预计全年的业绩还是会呈现稳健增长的趋势,所以全年会比中报有更为明显的往好的方面的变化。

保持稳健向上的财务结构,是包括花样年在内的许多房企的“主攻方向”,只有这样,房企才能在下半场中有更多的机会、有更进一步向前的可能,作为二次创业火力全开的花样年,在财务管理同样有自己的观察和计划。

业绩会上,潘军主动提到:“进入2021年,我们看到行业的变革正在加剧,花样年也将换仓的重点工作放在了资本结构上,作为一家已经上市12年的房地产公司,花样年一直把财务稳健作为发展的基本信念之一,

为了实现未来更健康、更有质量的发展,我们需要因应时代行业的新变化,做好债务管理工作。财务换仓将是今年下半年的工作重点,也是公司未来长远发展的一个稳定基石。”

谈及未来整个债务管理方向和目标,花样年集团首席财务官陈新禹回答说:“大家问到这个问题,花样年也会正面回答。我的回答比较直接,降低债务总额和调整债务结构,公司从决策层到老板、到我,决心非常大。

上半年我们大力开展拓展银行融资渠道,这是市场对我们的要求和期待,我们近几次跟投资人的沟通会议上也说了,公司的债务结构目标是境内外和境外债的比例是50%、50%,今年底我们有望做到这一点。”

3. 产品力溢价优势开始显现

以更有特色的产品和服务应对行业变化

如今的房地产行业,早已不再是水大鱼大,对于房企而言,想要业绩稳增,在产品力上下功夫才是正道。

花样年的产品力,重点在于这三个字——趣、味、料。

自去年开始,花样年投资换仓的一个重点是土地,另一个换仓重点则是产品。为此,花样年打造了“有趣、有味、有料”的品牌理念,深化“趣”、“味”、“料”产品线落地,将艺术与科技融入生活空间场景,并结合城市在地文化,树立“产品为王”的经营理念,满足年轻一代住房需求,实现供给侧改革。

财报显示,2021年上半年,花样年于华东、华南及西南新推售的多个项目均取得了高于市场的利润水平,销售均价从2020年上半年的每平方米1.29万元上升至1.62万元,同比上升25.3%,“产品为王”的溢价优势愈加明显。

上半年的财报数据与业绩会,既是反映花样年过去努力、未来潜力的成绩单,也是外界透过代表性房企去观察行业整体趋势的重要指标。

业绩会上,花样年董事会主席潘军表示,面对调控政策,花样年在产品应对方面,要有更有特色的产品和服务来应对未来的变化。从中长期来讲,花样年认为房地产行业仍然是一个对于国民经济非常重要的行业,从短期来讲,也是国家重点调控、重点调整行业规则的行业,

“但是我们相信中国的老百姓、消费者仍然需要好房子和好服务,所以花样年仍然会坚定不移地提升我们的专业能力,提升我们的现金流,提升我们的工作质量,为中国有价值需求的客户提供好房子和好服务。”

当然,过去半年,聚焦“地产+社区”双头部战略的花样年赛场还不止这些。

财报显示,社区服务方面,截至2021年6月30日,旗下彩生活服务集团合约管理总建筑面积为5.65亿平方米,为2817个社区提供服务,遍布全国279个城市,为超过1000万业主提供服务。


(彩生活上半年经营业绩)

花样年管理层在业绩会上提及,“彩生活创业19年,凭借着出色的第三方拓展能力,持续引领着社区服务行业的潮流,同时,我们今年没有收并购,未来对特别有特点、适合彩生活发展的项目,我们会适度兼顾收并购,实现我们相应规模的进一步扩张。展望未来,彩生活经过前面一阶段的调整,未来将重新回到增长的轨道。”

在不确定的行业大环境下,保持企业二次创业的成长确定性,这是花样年近两年来,在一步步的改变和发力中所体现出来的难能可贵之处。

如此文艺的花样年,是有其野心和能力的。

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