下调溢价率、防“马甲”…多城“2.0版”土拍规则出炉！长沙土拍规则将如何调整？

前不久，青岛、天津、深圳等多个重点城市叫停或延期第二批集中供地。

多家研究机构表示，叫停主要是首批供地政策效果不及预期，土地供给机制需要进行调整。

而这几天，多个城市的“2.0版土拍规则”已经出炉。

8月24日起，接连三日，成都、南京、杭州、广州四个城市都发布了二次集中供地规则。8月29日，深圳今年第二批集中供地重新挂牌，土拍规则也进行了调整。

土地竞价规则调整后对楼市有何影响？另一方面，在更多城市加入土拍规则调整的队伍下，长沙下一批集中供地将走向何方？

多城推出土拍新规

终于，土地竞拍新规在部分城市落地。

先是8月24日，成都率先确定土拍新规：第二批集中供地出让方式上全面取消“竞配建”，所有地块均采取“限房价、定品质、竞地价”拍卖措施；且绝大多数地块溢价率未超过10%。

8月25日，南京发布二次集中供地规则，实行“限房价、定品质、竞地价”全新出让模式；最高溢价率由之前的30%下调至15%；房企拿地后6个月内住宅不得上市等“史上最严”的监管规范。

8月26日，杭州将土拍规则调整为，一般地块溢价率上限由20%调整为15%，“竞品质”试点地块的溢价率上限由10%调整为5%。

同样是在26日，广州也发布二次土拍公告，其土地竞价规则在加大住宅用地供应量、限地价、竞自持等基础上，又增加了限房价、限销售对象、防马甲、一次性书面报价等出让方式，并将地块成交溢价率控制在15%以内，严限高价地。

8月29日，深圳第二批集中供地重新挂牌。土拍规则调整后，地块溢价率上限统一由45%调整为15%，同时，新房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等。

从上述调整后的土地竞价规则来看，严审查、限溢价、竞品质是土拍重要的调整方向。

严控土地溢价、提升住房品质是关键词

限溢价，是这次土拍规则最为引人瞩目的变化。

中信证券曾发布分析文章称，“在第一次集中供地中，部分城市土地成交溢价率偏高，竞争过于激烈的背景下，对地方土地供给机制的调整是大势所趋”。

从目前几座城市发布的第二轮集中供地计划来看，土地溢价有了明显的下调，且设定土地溢价上限。

对于拿地房企来说，控制溢价率等于控制了土地成本，从而保障房企一定的利润空间。“房地联动”层面，土地价格也会直接影响房价，因此，稳地价也是从源头上管控房价。

除了限溢价之外，提高住房品质也是第二轮集中供地的热点词。从成都、南京、杭州等城市的新土拍规则，不难看出严控商品房品质的趋势。

例如，杭州推出10宗“竞品质”地块；南京更进一步，土拍阶段直接“定品质”，从公共空间、建筑设计、停车设施等三个方面明确住宅提质新要求。

此外，严审查也是本次集中供地的一个重要特点。主要表现在，加强购地主体资格和资金来源审查。

目前，天津、济南、青岛、沈阳、福州、苏州等城市都提高了对房企的资金要求，包括但不限于：加强购地资金来源审查、房企竞买地块所缴纳的资金必须为合规自有资金等，并对违规房企设定了一定的惩罚机制，如扣除保证金、几年内不得在本市竞买土地等。

又比如禁止房企马甲围标拍地，广州就严格限制单宗地的竞买马甲，一个开发商只允许报名一块地；杭州也要求同一集团成员企业不得同时报名竞买（或联合竞买）同一地块，除“竞品质”地块外，同一集团成员企业最多只能参与5宗地块竞买。

这一目的是维护市场的健康发展和合理竞争。

预判：长沙二次土拍将加强审核、提升品质

在目前土拍规则优化的背景之下，长沙第二批集中供地将走向何方？

根据湖南世联行的数据，首批集中供地，长沙整体溢价率控制较好，七成地块溢价率＜10%。同时，该机构也预测，长沙二次土拍将加强审核、提升品质。

一大预判是，对参拍企业审查趋严，禁止马甲围标并设置违规惩罚机制。

事实上，首次集中供地中，长沙已有多宗土地在出让条件中，对资金来源审查与资质作出了相关要求，但并未要求有开发商资质，预计长沙会跟进资质要求。

另外，无锡、苏州、东莞等城市发布马甲围标的惩罚机制，惩罚标准1-3年不得进入房地产市场，长沙预计也会跟进惩罚机制。

另一大预判是，将给房企一定的空间，提升品质。

湖南世联行预计，长沙的土地出让方式会迎来适当调整。土拍将限定土地溢价上限为15%，给房企一定的利润空间，熔断时通过竞品质来确定竞得人，从而使得品质得到提升。

潇湘晨报记者罗雅琪