文/谢逸枫
一年一度的楼市“金九银十”即将到来，不同与往日的是房企今年显得非常淡定。既没有轰炸式的广告营销，也没有大力度的降价促销。最关键是房企没有公布金九银十的经营卖房目标方案，销售额回款计划，广告推广计划，营销房源优惠方案等一系列的冲刺业绩动作。
值得注意的是大房企前8月销售目标已经完成6成，大多超过5成以上，说明房企销售业绩完成年度目标不存在悬念，不会为了销售目标采取猛降价的策略。一旦降价过于凶猛，会导致前期业主维权、地方约谈，其他房企的不满。因此，房企随行就市的销售卖房会是常规安排。
今年（2021年）全国楼市“金九银十”将再次出现惨败收场局面，这是政策、市场、房企环境共同决定的。最明显的是前10强龙头房企房价折扣不会出现去年金九银十期间、今年上半年的75折、8折卖房特大优惠措施。同时，不会出现大幅度降价卖房现象。
主要是前期大房企的降价促销力度巨大，销售业绩年度目标完成不是问题、现金流基本回正、债务不存在压力、住宅库存量相对少，加上地方不允许房企降价，前期业主与其他房企不满。同时，地价与人力资源及建筑材料、建安、融资的成本上涨，房企要保证毛利率、纯利润的增长。
按照目前房企的现金流、去债务、政策收紧、销售回款、销售业绩的压力看，不排除部分房企为了降债务、加快销售回款、拿地资金来源、销售目标完成压力的考虑，采取价格、优惠房源的促销策略。目的是稳定现金流，下降三道红线，保持业绩增长，好在土地市场有所收获。
目前1-7月份典型房企销售目标完成率均值为57.94%。其中，时代中国、金科、越秀地产、合生创展、富力地产和远洋集团等6家企业的目标完成率在40%~50%之间，朗诗地产的销售目标完成率不足四成。如果房企完不成全年销售任务，首先会影响企业自身资金周转。
其次是会影响股东的投资信心和来年的融资情况。最后是会影响企业的认识结构，高层领导人因为经营不善，将会面临被调岗的风险。尤其是这些销售目标完成情况不乐观的房企，大概会在金九银十和年底，牟足了劲儿降价促销。因此，销售回款是非常重要的。
今年楼市“金九银十”期间，全国房价大概率会小幅度下调，部分房企以价换量。必须提醒的是准备买房的购房者，特别是首次与改善的刚性需求买房者，可以伺机入市，果断出手。因为当下楼市，是一个价格低谷期、政策收紧见底期、市场调整尾期。
笔者总结过去几年全国楼市传统的销售旺季看，基本告别“金九银十”。2018年、2019年、2020年的全国楼市“金九银十”以惨败收场，只有少部分城市存在楼市金九银十火爆现象。主要是到受到刺激政策收回与调控收紧、疫情冲击、调控收紧加疫情的原因影响。
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