最高跳涨4500元/㎡，南京最新房价格局定了！

南京的第二批次集中挂地，暴露出一个扎心的事实：降溢价、稳地价成定局，但部分板块宅地毛坯房限价上调，房价可能还得涨！

举几个例子：

江北桥林，此前时代艺境和越秀G100的毛坯房限价为20000元/㎡，新挂出的G99-G102四块地毛坯房限价为24500元/㎡，跳涨4500元/㎡；

江北核心区，此前卓越G12毛坯房限价为35000元/㎡，新挂出的新区G19毛坯房限价为38000元/㎡，跳涨3000元/㎡；

江心洲，此前招商瑞城G26毛坯房限价为40783元/㎡，新挂出的G71毛坯房限价为42850元/㎡，跳涨2067元/㎡；

栖霞山，此前东原、中交、上坤项目毛坯房限价均为24500元/㎡，新挂出的G84毛坯房限价为26000元/㎡，跳涨1500元/㎡；

岱山，此前万科G36毛坯房限价为30000元/㎡，新挂出的G77毛坯房限价为31200元/㎡，跳涨1200元/㎡；

江宁禄口，今年2月下关城开、碧桂园拿的地毛坯房限价为17500元/㎡，新挂出的G90毛坯房限价为18500/㎡，跳涨1000元/㎡……

2020年7月起南京开卖双限地块，毛坯房限价对楼盘的定价起到基础决定作用。一线君详细梳理了各板块毛坯房限价，南京最新房价格局都在这了！

第一梯队：4万/㎡以上

在南京，毛坯房限价站稳4万/㎡以上的，共有8个板块/区域。其中，南部新城站在最顶端，城南的软件谷、城北的小市为新晋成员。

头部梯队阵容里，有不少看点：

①南部新城今年扎堆卖了不少地，金基、金茂、金地、华夏幸福等之后，又吸引保利、招商、联发、正荣等开发商进驻。宅地毛坯房限价在4万5上下，加上基础装修、参考金基望樾府5400元/㎡的装修包，未来新房均价能集体超5万2吗？这一点有待市场检验，但可以肯定的是南部新城小户型绝迹了，招商、保利等新盘放风户型多在140、160㎡起步，这里将是南京高端改善的头部板块。

②新玄武，招商拿的毛坯房限价为43555元/㎡的G24地块，是新玄武的首幅“双限”、最后一幅涉宅地块。星河国际收官了，4万5的紫金悦峯、玄武宝龙城推盘节奏相对快，舞台中心将留给复地和招商。至于新玄武新房能不能破5，就看招商啦！

③河西，河西南其实有不少地块储备，但今年卖地计划里江心洲反而比较出挑。这次江心洲挂出的G71地块临近仁恒江湾世纪，毛坯房限价较招商瑞城涨了2067元/㎡。未来入市若参考璞境3500元/㎡的装修包，均价有望达48350元/㎡，比仁恒贵出1700元/㎡左右。

④软件谷和小市，一出道即站在金字塔顶端。重点看看软件谷，刚刚挂出的G75被郁金香花苑、君子兰花园等老小区包围，但地理位置一流，近卡子门大街、软件大道、地铁3号线大明路站，周边宜家、雨花客厅、雨花外小等生活配套成熟。一线君认为4万3的毛坯房限价符合这块地的价值，未来加上装修，或许能往5万大关冲刺一下。

⑤ 一个问题，未来南部新城、河西、城东、新玄武、软件谷，新房能集体站上5万大关吗？等待时间来开奖。

第二梯队：3-4万/㎡

鼓楼滨江、雨核、铁心桥……毛坯房限价在3-4万/㎡之间的第二梯队紧随其后。发现没？这一梯队的成员多集中在城北、城南、江宁、江核，是近几年南京狂飙突进的潜力板块。新房上新几乎都能日光，最高首付门槛达8成。

看点，同样梳理如下：

①江北核中核，大华云江印月旁边的G19，毛坯房限价飙到了3万8！据说未来江核要卖3000元/㎡的装修包，新房卖4万3？步子跨得有点大。不过不要慌，国际健康城毛坯限价3万5、研创园青奥一带32660元/㎡、浦口城南中心和雨山路2万8……江北正在用差异化定价细分市场，总价、首付选择跨度相对大。

② 江望润府证明了鼓楼滨江的实力，雨核、铁心桥已经跻身4万+行列，江宁百家湖也在跃跃欲试。这里要提一下，雨花将是政府大力发展的板块之一，雨核、铁心桥，还有人居森林、经开区等子板块，将重点发展软件产业，与此同时加快民生配套的建设，未来城市新面貌值得期待。

③百家湖、仙林湖，两个“出道”以来就一直暗搓搓争高下的临湖板块，又一次难分胜负了。仙林湖的毛坯房限价在一小步跳跃后，与百家湖阳光城檀境的持平。眼下的百家湖，阳光城檀境放风4万，户型、装修品质都偏改善。整体来看，两湖配套齐全，生态环境优美，非常适合居住，未来会有不错的改善产品。

④上秦淮、研创园、燕子矶；岱山、中央科创生活区、马群，定位趋同的板块，房价也将高度一致。短期来看，这几个子板块加上升级装修包均价不会破4，是3-4万/㎡的置业首选。

第三梯队：2-3万/㎡

毛坯房限价在2-3万/㎡之间的第三梯队，楼市热度不敌第一、第二梯队。这就出现了一个比较好玩的情况，不止一家开发商拿了双限地不做装修包，以价换量。

看点：

① 与第二梯队的部分板块与楼盘相似，第三梯队靠近天花板的板块和楼盘，加上全装修就能挤进3万大关，配上升级包价格还有想象空间。代表板块有仙林汇通路、浦口城南中心、雨山路、江宁大学城，因为规划完备、配套成熟，并有地铁、商业、产业利好刺激，部分热盘去化速度快，并有5成的首付门槛。

②五桥首次出现双限地块，毛坯房限价27642元/㎡，与浦口城南中心、雨山路基本持平。板块内的颐和九里等均清盘交付了，只剩江山荟在卖，未来双限地块入市，新房均价大概率会突破3万。

③ 南京第二批次挂地，桥林是最大赢家。此前，板块住宅毛坯限价最高为2万，这次挂地毛坯限价高达24500元/㎡，未来加上全装修最高可达26500元/㎡。逻辑在哪？内部原因是这次挂出的G99-G102四块地紧靠地铁S3号线兰花塘站，区位优势突出。很重要的外部原因：桥林是南京的九大新城之一，同时也是江北重点建设的四大组团之一，重点布局智能交通和新一代信息技术两大核心产业，楼市方面，价值渐渐向自贸区等看齐。

④ 第三梯队里，栖霞山、尧化门、桥林、板桥等板块新房库存较多，去化周期长，不少楼盘上了分销。诸如栖霞山、桥林毛坯房限价提升较为明显的板块，或将有助于前期限价盘跑量。

⑤不少板块的双限项目没有做升级装修包。比如江宁大学城的远洋万和方山望，毛坯限价27195元/㎡，直接做了精装修，均价约2万8；两桥的云望府，毛坯限价2万6，精装均价2万8，市场热度起来后屡次提高首付门槛；正方新城即将上新的上宸云际，明确不做升级装修包，项目毛坯限价24100元/㎡。对于这些楼盘的精准客户而言，是妥妥的价格福利。

第四梯队：2万/㎡以下

虽然南京还有毛坯房限价2万/㎡以下的板块，但1字头楼盘真的寥寥无几了！

看点：

① 这两年六合区卖地较为频繁，楼市细分为雄州、葛塘、龙池、龙袍等子板块，双限地块毛坯房限价在1.61-1.99万/㎡不等。房价向2字头冲刺的同时，融创、华润等品牌房企为六合带来了改善人居产品。注意一下龙袍新城，这里落地了不少新能源和航天航空产业，2023年仙新路过江通道通车，自驾从龙袍到栖霞大道只需10分钟时间，下个刚需洼地正在崛起。

② 南京第二批次挂地，禄口的毛坯房限价跳涨了1000元/㎡，神奇的是这块地还不在如意湖板块内。以小户型低总价为主，并有地铁，禄口对刚需人群还是很友好的。2字头房价时代来临的同时，银城、下关城开、碧桂园等房企进驻禄口，置业禄口，优先选择如意湖一带的楼盘吧。

③浦口汤泉，一个隐形彩蛋，将打造低密山居住区。银城、龙湖进驻，1字头容积率，全装修均价最高为21300元/㎡，紧邻仁恒凤凰山居。刚出规划的银城G55项目，小区里还规划有温泉点！短期来看，适合自住。

④ 江宁的汤山、谷里、滨江、湖熟等子板块，离城区相对远，楼市相对封闭，当下的客群以地缘客为主。

写在最后：

梳理到这里，大家对南京最新房价格局做到心中有数了。结合今年来的楼市新政，一线君认为接下来南京楼市将呈现以下特点和走向：

第一，地价回归理性，房价依然会保持稳中有涨的态势。

第二，从现有的毛坯房限价格局来看，未来南京的一二手房倒挂优势会越来越小，限价盘且买且珍惜。

第三，土拍新政对楼盘品质提出了更高要求，包括立面、户型设计、用材等等。未来升级装修包的价格可能还会涨，但宁小通这一官方报名通道规范了卖包乱象，买不买包，买房人有更多自主权。

第四，520集中拍的地块，将会在四季度集中入市。而9月要拍的第二批次地块至少要在拿地6个月后才能上市，这意味着明年上半年南京热门板块可能会进入房荒阶段，有置业计划的买房人要提前规划好购房节点。