本文来源：时代财经 作者：谢斯临
图片来源：华润置地
“三道红线”时代，地产央企确实具备一定优势。
8月26日，华润置地交出一份不错的半年成绩单。上半年，华润置地实现营业收入737亿元，同比增长63.8%；归母净利润131亿元，同比增长15.4%。其中，开发业务结算收入609.3亿元，同比增加69.4%；包括购物中心、写字楼及酒店在内的经营性不动产业务租金收入为82.8亿元，按年增长63.4%。
销售方面，上半年，华润置地实现签约额1648亿元，同比增长48.7%；实现签约面积963万平方米，同比增加52.4%。
华润置地首席财务官郭世清透露，下半年还有3540亿元的可售货源等待销售。其中，86%位于一二线城市，67%属于住宅产品，40%为新推楼盘。三四季度华润置地推货铺排均匀，对全年3150亿元签约销售目标的完成有信心。
在房地产融资不断缩紧的当下，凭借央企背景及规模等优势，华润置地的融资成本较2020年同期再度下降20个基点至3.88%，逐渐逼近房地产行业融资成本最低的中海。
对照三道红线，截至6月30日，华润置地的在手现金948.5亿元，现金短债比达2.27倍，较此前表现更为稳定；不过，另外两项指标却有轻微提升。报告期末，净负债率37.4%，较2020年底提高4.1个百分点；剔除预收款的资产负债率60.9%，较2020年底提高1.2个百分点，整体仍维持在绿挡。
负债指标的升高主要源于这半年来华润置地在土地市场的接连大手笔扩储，而这也是业绩会上最受关注的话题之一。
中报数据显示，上半年华润置地新获取项目33个，新增权益土地储备714万平方米。对应总土地金915.2亿元，同比上涨55.4%；权益土地金742.9亿元，同比上涨86.8%；截至今年6月末，华润置地总土地储备面积达7098万平方米，权益土地储备面积5116万平方米，可保障未来3–5年发展。
业绩会上，华润置地总裁李欣强调，公司在上半年获取的土地质量非常不错，体现在几个方面：第一住宅占比占到85%；第二在一二线城市占比在85%左右。
“关于拿地的利润率水平，可售性物业在11.5%，这个指标也能看出我们拿地质量比较高。”
谈及下半年的土地投资策略，李欣表示，华润置地仍然会坚定地保持投资定力，谨慎地去看待土地市场。他提出三条具体策略：量入为出；确保合理回报；保证华润置地非常稳健的财务结构。在他看来，华润置地在投资机制上有自己的打法，一直坚持回报底线，符合华润置地聚焦区域、产品方向、回报率的优质土地都会去予以考虑。
而在非公开市场，李欣指出，华润置地也已注意到市场上出现很多收并购的机会，也把多元化渠道获取土地作为重要的战略举措之一。但其强调，华润置地将采用广泛接触，谨慎获取的方式，未来的主要方向还是在项目端。今年以来，公司已接触数十个潜在收并购项目，预计最终能够获取的可能是个位数。
“拿地的规则在变，很难单纯地用快和慢来形容，我们的原则就是绝不会在收并购方面有冒进的动作，力求稳中有拓。”
投资者集中关注的另一个重点是华润置地持续下滑的毛利率。数据显示，截至6月末，华润置地综合毛利率为31.3%，同比下降2.2%。其中，开发物业毛利率更是由2020年同期的31.1%下降为27.1%。
业绩会上，郭世清回应到，过往5年，行业开发毛利率水平曾在2018年时达到顶峰，随后开始逐年下降。2021、2022年将逐渐消化此前年拿下的高价地。但伴随着如今公开和非公开市场拿地的利润水平触底以后，要实现毛利率的恢复并非易事。
“我们自己判断，未来毛利率走势应是L型，触底以后，未来将持续一段时间，包括新拿的地跟以前的存量土地，毛利率应该维持在20%左右。”
李欣补充到，未来华润置地会持续通过加强内部的管控和效率的提升，即提质增效来提高毛利率。其进一步解释，从公司的战略角度来说，一方面，公司要拿好的地、性价比高的地，从而提升公司的毛利率；另一方面，公司也在通过加强生产运营精细化管理和体系建设来提升毛利率。“参考行业标杆，华润置地在两费的管控上还有很大的潜力可以挖掘。”
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