这是严肃君的第 478 篇推送
当下在北京买房，变得像赛跑。
2021年以前，预算500万可以全城从容选房。今年以来，先是北京，没有500万的新房；接着首次集中拍地后，六环房价站上6万，刚需只能出走五环，甚至只能选择远郊片区。
想要买离城区近一点，交通方便点，配套齐全点，大一点的三居，西南五环似乎是最后的机会。
上周五环边纯洋房社区「金地璟宸」首次开盘，主力户型为97㎡起三居、四居，总价390万起，当天去化超7成。
开盘即热销，刷屏严肃君的朋友圈。
01
踏准出场时机
想在北京楼市出圈，出场时间很重要。
一方面，同等环线位置下，房山五环4万+的价格，是目前最低门槛。价格永远是购房人群的最大痛点和敏感点，这也是为什么项目一入市，就吸引了全城关注。
看看北京首次集中供地，各区销售指导价---
丰台西南五环外6-6.8万/㎡；
大兴南五环外义和庄5.7-5.9万/㎡；
朝阳五环外6.5-8.8万/㎡；
通州东五环外6.2-7万/㎡；
昌平北五环外6-6.3万/㎡；
门头沟西六环外6.3万/㎡。
另一方面，在房山区内看，近几年土地供应总量大，但存在结构性不足。
网易房产统计数据显示，最近3年房山新增宅地大多集中在六环外良乡官道、青龙湖等位置。五环边良乡城区、长阳、大学城等核心板块少有新盘出现。
金地璟宸，恰好弥补了西南五环住宅供应的短板。也有可能是下半年房山供应的唯一纯新盘。
因为北京首次集中供地，房山仅有一宗共有产权用地。参考此前流出的2021北京全年供地计划，下半年房山区仅剩的2宗宅地，还都在青龙湖。等开盘入市，也要明年了。
02
五环新C位
想在一个区域出圈，既要有地段优势，又要能最大化的吸附资源。
金地璟宸，可以说是近几年房山供应的位置最好的地块之一。
项目所处的西南五环良乡城区板块，既是房山的生活中心，又是区政府所在地，交通、商业、教育、医疗等配套都很成熟。
交通上，项目通过北侧京良路经京港澳高速和五环路连接北京主城区，自驾不堵车的情况下，30分钟可达六里桥。通过良坨路、拱辰大街、月华大街等良乡主干道，也方便到房山其它板块。
东侧在建的京雄高速，预计2022年底通车，届时良乡又多了一条对外快通道。
南侧2.5公里，就是房山线良乡南关站，方便到郭公庄换9号线，或到首经贸换10号线。
金地璟宸区位图
已经开业的房山龙湖天街，东侧距项目仅500米，步行只要几分钟；2公里范围内还华冠购物中心、国泰百货、中大瑞祥等大型商超，自驾15分钟就到首创奥特莱斯。
项目周边还集聚了行宫园学校、良乡二小、良乡三小、北潞园学校、北师大中学、良乡二中等优质教育资源。
医疗有北亚骨科医院（3A级骨科专科）、良乡医院（三级）、房山中医院（三甲）、北京中科西苑医院（中西结合）等，区域内还规划建设有北大人民医院房山分院（三甲）。
整体来说，各个维度的配套，都十分完备，周边居住氛围已经非常成熟。
这也是为什么金地会选这里，作为十年后重回房山核心区的第一个项目。
03
产品实力“圈粉”
金地能再次在房山成为佼佼者，严肃君认为，还因为其具有已验证的、可预期的、高于平均线的溢价空间。
二手房价格，是对一个房企产品溢价的最强检测。
金地上一次在房山创下热销记录，还是金地朗悦。目前房山整体二手房均价在3.1万左右，良乡靠近地铁站的项目也只达到了3.9万/㎡，而金地朗悦挂牌价要达到4.7万/㎡。
二手房价差，足以印证金地高溢价潜力，同时也让金地在房山收获了粉丝拥趸。
一切根本，还是在于产品。
金地璟宸，仅1.6容积率，整体规划为6层纯洋房社区。在带来低密宜居氛围的同时，还实现超大楼间距，所有住宅一梯两户。
从外观来看，新中式风格，石材＋真石漆立面，也给项目颜值加分不少。
项目以建面约97-149㎡三居、四居为产品主力，主要针对刚需和刚改人群，均价4.2万/㎡，总价390万起。
全户型南北通透，大面宽尺度，全明采光，几乎所有的卫生间都是明卫，还在细节处提出了更高标准。
（金地璟宸户型图，戳图可放大）
比如，97㎡、132㎡及149㎡户型，主卧套间设计，带超大飘窗；客厅配有南向阳台；还有三段分离式客卫，更符合健康生活方式。
116㎡户型更有270°转角飘窗，观景视野更好。
纯洋房社区的规划，还有助于提升产品得房率，对买房人来说，相当于节省了公摊面积，提高了综合性价比。
除此之外，金地还按照星级酒店的标准，打造地上地下双大堂，几乎是对标了市面上豪宅的配置。
好的楼盘，自己会说话。足够高的性价比优势，永远是最有力的武器。
互动时刻：
上周，北京4个纯新项目开盘入市，金地璟宸、华樾国际·领尚、长安悦玺、天坛府。
华樾国际·领尚、长安悦玺，一个是限竞房“末班车”，一个是北京首次集中供地的“抢跑者”。同一周开盘，某种程度上完成了北京楼市刚需向改善的交棒。
也让买房人更加坚定，北京上车门槛越来越高的现实。
对于390万，上车五环边纯洋房社区金地璟宸你怎么看？欢迎文末留言互动。
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