为稳地价拼了！广州第二次集中供地祭出“最严”玩法！

　　苦等两个月，广州第二批集中供地名单终于官宣。

　　|26日，广州公共资源交易中心陆续挂牌48宗地

　　8月26日，48宗地块陆续在广州公共资源交易中心挂牌，起拍总价累计1124亿元，供应量达到878.73万平。

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　　供地区域涵盖除了天河、越秀外的全市9区，相比首次供地，中心区地块明显增加，包括：荔湾（2宗）、白云（5宗）、海珠（2宗）、黄埔（3宗）。不乏广钢新城、国际创新城、横沥岛、白云新城等热门板块。

　　此轮超级土拍将于9月26-27日分批限时竞价。

　　在上海、深圳、北京等一线城市纷纷延迟第二批集中供地后，广州经过两个月酝酿，率先推进二次供地，同时祭出全国最严拍地规则，公告要求字数多到眼花。

　　包括：限制溢价率15%；一次性书面报价；限售价；严格限制马甲；严控房企买地资金来源；限制销售对象；提升房屋质量等。其他城市流传的，广州新创的各种玩法全占了。

　　可见，在全国密集调控的大趋势下，广州本次集中供地“稳房价“仍是主旋律。这一次的多重新规是空前的，全新规则不仅考验决策层的智慧，更考验参与房企的投拓能力；广州土拍正式开启全面革新试水，在保证土地供应与防止过热之间如履薄冰，全力平衡。

　　改革的前沿，广州再一次走在最前面，势必对接下来全国的集中土拍推进产生深远影响；土拍热度的控制，土地价格的规范也将从眼前传导到未来入市，持续影响广州楼市走向。

　　01.

　　七大新招严防过热

　　保房企盈利空间

　　“竞自持“代替“竞配建”

　　广州过去实施限地价、限竞配建、竞自持、封顶摇号，组合递进式措施控制地价过高。本次竞拍基本取消“竞配建”，替代以“竞自持”，以防止增加土地建设成本，以推高地价：

　　1、限地价+竞自持+摇号

　　2、限房价+限地价+竞自持（保障性租赁住房）+摇号

　　3、限地价+竞自持+一次性书面报价

　　限制溢价率15%

　　首轮土拍白云金沙洲地块，溢价112%，6宗热门地块达到45%，本次挂牌地块设置溢价率控制在9%-15%。

　　从根源上杜绝过热高价地的诞生。

　　专家分析：克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，通过本次土地供给侧的改革，“稳房价”和“稳预期“这另两个调控目标的实现将更有保障。值得注意的是，针对此前市场对调控限房价而不限地价的诟病，本次供地的起拍价和最高溢价都要低于此前，摇号和一次性书面报价的终次规则设定为房企留下了适当的盈利空间。

　　限制售价

　　土地出让公告对黄埔、南沙地块明文规定了宗地范围内未来建成的房屋售价最高限价。

　　黄埔限价在2.85万-4.6万/平；南沙限价在2.4-3.78万/平。

　　黄埔班岭村西侧HBPQ-LD-5地块要求建成房屋销售价格不得高于46795.85元/平。

　　黄埔开萝大道以北LGPQ-E1-1地块，要求建成房屋销售价格不得高于38051元/平。

　　黄埔中新知识城地块限制房屋销售价格不超过28481.83元/平。

　　2021NJY-8南沙区珠江街一涌西侧地块，限制房屋销售价格不超过24254元/平。

　　2021NJY-9南沙区横沥岛三多涌以东地块，限制本宗地房屋销售价格不超过37896元/平。

　　2021NJY-10南沙区横沥岛大元路以北地块，限制本宗地房屋销售价格不超过37896元/平。

　　2021NJY-11南沙区横沥岛长沙涌西侧地块，限制本宗地房屋销售价格不超过37896元/平方米。

　　2021NJY-12南沙区横沥岛会议中心西侧地块，限制本宗地房屋销售价格不超过37896元/平。

　　2021NJY-13南沙区南沙湾地块，限制本宗地房屋销售价格不超过36465元/平。

　　一次性书面报价

　　这招可是要考验房企投拓部门了，这次仅在海珠两宗地上实施。

　　简单来说就是竞价-竞自持-摇号都还没决出得主，就要启动一次性书面报价。

　　有三个及以上竞买人报出企业自持商品住房建筑面积的比例为50%的，交易转入一次性书面报价，一次性书面报价时间为限时竞价后3个工作日内。

　　具体来说，参加一次性书面报价的竞买人须在规定时间内进行一次性书面报价，竞得人须对报价严格保密，不得提前对外泄露。

　　一次性书面报价结束后，若仅一个有效报价的，该报价人即为竞得人，其报价即为竞得价。若有两个有效报价的，则现场采取摇号方式确定竞得人，其报价即为竞得价。若有三个及以上有效报价的，报价与平均价价差的绝对值最小的报价人为竞得人，其报价为竞得价，若报价与平均价价差的绝对值最小的有两个及以上的，则现场采取摇号方式确定竞得人，其报价为竞得价。

　　此外海珠地块，还特别强调，建筑需达到绿色三星级标准。

　　限马甲

　　回顾今年4月，广州首场集中土拍300多家企业同场抢地，4月29日黄埔宅地摇号现场，共有320家企业的代表现身，他们来自34家房企，平均每家派出9.4个“马甲”。

　　这养的情况不会再出现在二次供地，本次土拍规定，同一名申请人只能进行一次交易申请（含联名申请），自然人及由其担任法定代表人的法人或其他组织，或者同一法定代表人的法人或其他组织，视为同一名申请人；凡与申请人之间有参股、控股等关联关系的法人或其他组织，也视为同一名申请人；但申请人的母公司为上市公司的，该上市公司的非控股股东除外。

　　限售名下无房家庭

　　海珠、黄埔和南沙地块出让条件都有显示：地块完成开发对外销售时，首套住房购房家庭（或个人）购房总套数占新建商品住房规划总套数的比例不低于50%。

　　要求在房屋销售时须提交落实首套住房购房家庭（或个人）购房占比的销售方案和承诺书，对未能按要求履约的开发企业母公司、子公司1年内在广州市取消参与土地竞买资格。

　　这个措施效仿杭州，意味着未来建成楼盘都必须拿出50%的房源，来提供给“无房家庭”。“保护刚需”是主旋律，如从拿地阶段开始，就设置条件，强制留出房源照顾无房家庭，将对首套及卖一买一改善家庭利好。

　　严控房企买地资金来源

　　在“三道红线”“严禁资金违规流入房地产”的大背景下，本轮挂牌公告均浓墨重笔强调资金来源。

　　公告显示，竞买人在广州市范围内竞买商品住宅用地从事房地产开发必须使用自有资金，竞买人股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等。

　　进一步严格购地资金审查，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，不得使用参与竞买人控制的非房地产企业融资等。

　　经审查资金来源不符合要求的，视为违反竞买承诺，不仅取消中标资格，已缴纳的竞买保证金不予退，还要三年“禁赛”。

　　专家分析：肖文晓认为，政府又加强了对房企买地资金来源的监管、严格限制单宗地的竞买马甲，一方面对房企的资金实力提出一定的要求，另一方面又给予了符合条件的房企更多的拿地机会，其主旨也是维护市场的健康发展以及合理竞争，在优胜劣汰的同时又不至于寡头垄断。

　　02.

　　部分重点地块

　　荔湾广钢新城AF040234地块、AF040406地块

　　性质：商住

　　宗地面积：50911㎡

　　起拍价：630392万元

　　宗地位于珠江西岸，东临芳村大道、西接花地大道、北靠鹤洞路、南邻环城路。是近年广钢出让地块中最大的地块，规划配建广钢中央公园，以及初中、高中各一所。

　　也就是说，地块的卖出，将意味着广钢业主苦等多年的中央公园动工在望！

　　去年大市走热广钢也迎来一波行情，目前二手均价在5.7万/平左右，一手集中在广钢南区，中海学仕里、保利东郡、保利和光晨樾、保利堂悦等价格在5.5-6.4万之间。

　　荷景路地块

　　性质：居住

　　宗地面积：47739㎡

　　起拍价：244015万元

　　宗地位于白鹅潭商务区南部、环城高速北侧、东新高速西侧，周边规划三条地铁线路，距离地铁10号线（在建）、佛山地铁11号线（规划）广钢新城换乘站约800米。

　　新造镇创新城暨南大学北侧地块一

　　性质：住宅用地兼容商业设施用地

　　宗地面积：95967㎡

　　起拍价：529104万元

　　新造镇创新城暨南大学北侧地块二

　　性质：住宅用地兼容商业设施用地（R21/B1）

　　宗地面积：91114㎡

　　起拍价：500478万元

　　与上一轮刷新纪录的摇号地番禺国际创新城一期C地块（3.3万/平，番禺第二贵）同处于一个版块。

　　广州国际创新城南岸起步区西北片、沥滘水道以南，与广州大学城隔江相望，附近有7号线板桥站及4号线新造站。

　　海珠江泰路地块

　　性质：住宅

　　宗地面积：19794㎡

　　起拍价：237199万元

　　石溪村蚝壳洲东街93号418地块

　　性质：商住

　　宗地面积：17902㎡

　　起拍价：120500万元

　　海珠寸土寸金，江泰路地块起拍楼面价为39199.97元/㎡，为二批挂地中起拍楼面价最高。

　　石溪村蛙壳洲东街93号地块，起拍价为12.05亿元。两宗地块坐落在配套成熟的工业大道板块。

　　关注

　　集中供地全维度报道

　　至此，广州第二次集中供地周期开启，网易房产《战地》特别策划，将从供地名单、前瞻踩地、成交直击、专家直播多维度，呈现集中供地下全新土拍市场动向，关注公众号，动态不错过。

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