我朋友去年卖出去一套二手房,也碰到这种情况,让我来告诉你,该怎么办?
一、卖二手房,贷款还没下来,买家就要入住进去。
我高中一位非常好的朋友,去年的时候在市区买了新房子,于是他就打算把县城的老房子卖了。因为他的那套房子,地段还不错,位于我们县城的中心区域,再加上他挂的价格比较低,所以挂到网上没多久,就有人上门看房了。
他之所以把价格挂得比较低,也是因为刚在市区买了房子,经济比较紧张,想要早点把房子卖出去换钱。
在跟他聊天的过程中,他说前前后后总共来了三个人看房,最终第二个看房的人把房子买走了。因为有中介的帮忙,整个过程还是非常顺利的,直到过户完以后,都没发生什么问题。
买房的人是一个年轻人,买房的目的听说是准备结婚的时候用。原本以为房子就这样卖出去了,可是谁知道呢,在贷款还没下来之前,那个年轻人就跟我朋友说,他想要提前搬进去,叫我朋友把房间清空了。
一开始的时候,朋友还觉得自己是得搬走了,毕竟过户手续都办理完了,房子也不属于自己的了。但是后来拿出当初的合同看了一眼,才恍然大悟,双方当时签的买卖合同上有写明了,交房的时间是房贷下来以后的一星期内,也就是说,现在还不必把房子让给对方。
因为怕弄错了,所以朋友又特意拿着合同跑去问那位中介,中介看到后也是直接说,你可以拒绝他,没事的,毕竟房款还没下来,你没有义务把房子提前让给他,合同里写明了的日期,他也没有权力提前住进去。
后来,朋友就拿着合同给那位买房的年轻人看,看完以后对方就没说什么了,硬生生等到房款下来以后,才搬进去。
在聊起这件事的时候,朋友说幸好当初有签合同,不然如果遇上没有签合同的情况,那都不知道该怎么办了。
二、房子已过户,贷款还没收到,买家要入住,怎么办?
其实这种情况,在生活中还是经常见到的。碰到这种情况的时候,不要慌,我们来分情况进行讨论。
① 如果你是通过中介交易的。
倘若你的这套房子,是通过中介来交易的,那么你跟买家之间肯定是签订了合同。那么,合同里肯定是规定了买家入住的时间。
一般情况下,二手房购买合同里,都是规定在买家拿到全款以后的三个工作日内完成交房手续。也就是说,必须等到卖家拿到全部房款以后,买家才能够搬进去,不然的话,不能搬。
所以说,如果你有合同,就直接把合同拿给买家看,告诉他现在还没拿到全款,他还不能搬进去住,如果实在强行要搬的话,你可以直接拒绝。
实在不行,就找中介跟买家去说,让中介帮忙处理这件事。
② 如果你们是个人自己交易。
这种情况其实很少见了,一般二手房的买卖都是得通过中介的。但是,也不排除一些特殊情况,比如说,恰好你想卖房,你朋友正好有认识的人要买房,于是你们俩就直接进行买卖了,没有通过中介。
这种情况,如果没有签订买卖合同的话,那么就没有明确的规定交房的时间了。既然没有正式的交房时间,买家现在想入住进去,也是合理的。但是,这样的话,对于卖家来说,就不合理了。
为什么呢?因为现在房款还没下来,如果房款下不来,但是买家又已经搬进去住了,那对于买家来说,就是一种巨大的损失呀。
所以,即使没有合同,你也可以跟对方说清楚状况,就是说现在让他搬进去住,如果后期房款下不来的话,那就麻烦了。
相信,对方如果是个明事理的人,也是能够理解你的难处,不会强行要入住进去的。
总之一句话:
遇到这种情况,在房款还没下来的时候,千万不要让买家直接搬进去,不然的话,你就必须承担房款没下来,买家还进去住的风险。
在买卖的过程中,我们秉持的原则是一手交钱,一手交货,全款到手了以后,才把房子交出去。
三、二手房买卖的过程,以及期间应该注意的事项。
接着,我就来详细跟大家说一下,整个二手房交易的过程,以及我们在交易的过程中,需要注意的事项有哪些。
- 交易过程:
① 谈首付,办监管账户。
你让中介帮你把房子挂到网上去,然后有人看中了你的房子,就会来询价。价格确定了以后,你们就可以先确定一下首付款,基本上买二手房的人,都是贷款买的,很少有全款买的。
确定完首付多少以后,你们就可以去银行,办理一个监管账户,让买家把首付打进监管账户里。
② 申请房贷,确认房贷,办理过户手续。
接着,就让买家自己去银行申请二手房房贷。申请完以后,就等银行的结果通知。如果银行申请通过了,那么你们就可以办理过户手续了。倘若银行申请不通过,千万不能办理过户手续,一定要先确认好房贷是否审核通过。
③ 交房。
办理完过户手续以后,一般还没到交房的日子,交房的日期,都得等到房款全部下来以后。而从申请房贷,到房款打到监管账户里,短则两三个月,长则半年,每个地方不一样。交完房以后,整个买卖二手房的过程,就算完结了。
注意事项:
a.办理监管账户。在二手房的交易过程中,有一些卖家会要求买家,把首付款打到他的私人账户上,这样的行为是不行的。如果你是买家,一定要去银行开监管账户,然后把首付款跟尾款,都打到监管账户了,才是最安全的选择。
b.签合同。买卖房子,不是一件小事,一定要小心了,即使是跟熟人进行买卖,也要签合同,不要抱有侥幸的心理,觉得都很熟了,没关系的,不用签也没事。
凡事,都要留个心眼,认认真真把合同签好了,才是最稳妥的选择,万一碰到什么事情,只要有合同在,都有迹可循,全部都按照合同里面写的要求来办事。
c.费用可商量。如果你是买家,那么对于在二手房交易过程中产生的费用,你是可以跟卖家商量的。比如说,如果房子产权没有满两年,需要支付个税跟增值税,那么这部分费用,你可以跟卖家商量,看能够共同承担。而至于契税的话,一般都是买家自己承担的。还有一个中介费,往往是卖家承担的,中介费一般是房子成交价的2%到3%,具体还要看地方。
最后:
买卖二手房的流程,现在已经很成熟了,一般情况下,中介都能够帮你弄完,所以其实你只要听中介的话,按照中介的方法去交易,那么出现的问题都不会太大。
最后,如果在还没拿到全款之前,出现各种问题的话,都是可以找中介帮忙解决的。切记一个点,那就是在拿到全款之前,不要交房,否则的话,一旦房款下不来,那你就麻烦了。
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