跌破3万元/㎡！“园区外溢”价值不保？尹山湖还值得买吗？

尹山湖位于苏州城区东南角，西邻吴中娄葑板块，与园区仅独墅湖一湖之隔，地理位置靠近园区，因受园区的资源辐射，和“园区南”的运东、“园区东”的甪直一样，尹山湖也打上了“园区”的标签，成为园区外溢首选地之一。

作为曾经的“园区后花园”，尹山湖造就了“十三太保”的辉煌历史，二手房价格一度达到3万元/㎡以上！2019年，板块二手房甚至直冲4万元/㎡！

如今，尹山湖的二手房重新跌回2万+元/㎡，我们来探索下这个曾经的明星板块是如何跌落神坛的？

我们先来追溯尹山湖板块的发展历史。

2006年下半年开始，尹山湖实施退田还湖。2008年环湖改造工程结束，建成了3195亩湖泊面积的新尹山湖。

2010年年初，保利首进尹山湖，以44亿的大手笔拿下三宗相邻地块。之后，九龙仓、中海、首开、正荣、阳光城、弘阳等实力房企竞相入驻，拿地最热的土拍竞拍记录达到98.63%的溢价率。

环尹山湖由此形成了“十三太保”的格局，尹山湖板块开始迎来它的繁盛时期。

2014年板块新房供应量达到顶峰，2015年板块新房成交量迎来历史新高，2016年板块成交均价进入2字头。

随着十三太保相继清盘以及环湖区域开发饱和，2016年后尹山湖新房市场热度逐渐降低，2019年新房新增供应较少，造成了尹山湖二手房价格猛涨，2019年的小阳春，尹山湖房价就顺势涨了一波，4月碧桂园拿下尹山湖3号地块之后，尹山湖二手房就疯狂开启“一路上涨”的模式。

2019年4月底，中海双湾花园一套房源以3.17万元/㎡单价成交，尹山湖的3万+时代正式拉开了大幕。

2018年4月份朋友圈刷爆了一张图，业主包下园区广告大屏，庆祝尹山湖房价全面上3万！

2020年尹山湖终于迎来新的土地出让，板块新房迎来新的供应。首开龙湖湖西星辰、象屿绿城观澜逸品、碧桂园云栖隐山、华润悦景湾依次入市，尹山湖二手房均价开始跌破3万元/㎡，如今也在保持了2字头。

据链家网显示，7月尹山湖二手房成交均价在29117元/㎡，在售房源1809套，最近90天内成交了144套房源。

从各个小区挂牌均价来看，板块二手房之前基本以刚需居住为主，面积上以中小户型居多，建筑年代相近，各小区的挂牌均价相差不大，基本在2.7-3.3万元/㎡左右，保利、九龙仓几个项目挂牌均价皆超过3万元/㎡，其中保利悦玺挂牌价最高，达到33424元/㎡。

从90天内成交数据也能看出，尹山湖二手房市场成交最好的中海双湾花园、中海双湾锦园两个小区，近90天内分别成交了16套。

我们从链家网上8月份成交量的房源来看，大部分成交均价都在2.5-2.8万元/㎡之内。近90天内成交的房源几乎都是低于挂牌价成交，虽然降价幅度并不是很大。

从尹山湖一些热门二手房的价格来看，挂牌价格确实在下跌。

2019年7月，合景叠翠峰挂牌均价33181元/㎡，如今挂牌均价为29304元/㎡。

2019年7月，中海双湾花园一期挂牌均价31355元/㎡，如今挂牌均价为27676元/㎡。

2019年7月，弘阳上湖成交价3.5万/㎡，最新成交单价为30901元/㎡。

虽然成交价格在下跌，但是尹山湖板块的成交量却在上涨。据链家网统计，7月尹山湖板块共成交了60套房源。

据中介反映，目前整个尹山湖建面90-110㎡的小面积房源比较抢手，带看量较大，说明尹山湖板块的购买力和需求依旧在，二手房整体比其它区域活跃。

为什么尹山湖二手房的价格会下跌？

1. 大市场环境的影响

受疫情及金融环境的影响，苏州二手房市场从5月开始遇冷下行，市场整体成交不容乐观。

2.新房成交量的挤压

尹山湖现在三个在售新房均价在2.8万元/㎡，且产品力较强，二手房价格不占优势，购买力被稀释。

3. 供大于求，二手房供应量太多

目前尹山湖共有1809套挂牌房源，这个挂牌量相较其他板块较多。

尹山湖板块虽然很年轻，但是板块的配套相对醇熟。

➤交通

交通方面，轨交2号线经过，并设置了郭巷、郭苑路、尹山湖路、独墅湖南四个站点，尹山湖享受到了苏州轨交的第一波利好。在建的轨交7号线在郭巷设有站点，与尹山湖板块也就一站路，公共出行十分方便。

除了地铁，尹山湖板块还有苏嘉杭高速路、东环及中环，可快速通达苏州南北城区。

尹山湖立交建成并试通车，极大缩短尹山湖到苏州各区域板块的交通时间。

在建的尹山湖隧道，可连接苏州中环，在建的独墅湖第二隧道建成后，只需要五分钟左右就能到达园区科教创新区。

交通不断完善，这为尹山湖成为园区外溢首选地提供了便利。

➤商业

目前尹山湖有三大商业综合体：爱情海购物公园、阳光天地和长申购物中心。

爱情海购物公园仅仅开业3年，据说已经人气堪忧，二楼荒凉一片，品牌招商一般，商家布局混乱。且没有顶棚，冬冷夏热，消费体验很差。

阳光天地招商水平参差不齐，购物体验感很差。

尹山湖商业现在的人气顶流是长申购物中心，招商好，布局合理，品牌众多，以小体量的商业形式支撑起了板块内的消费需求，实属不易。

➤教育

除了商业，尹山湖还有一个巨大的短板那就是教育。

板块内有苏大附属尹山湖中学、尹山湖实验小学及附属幼儿园、吴淞江实验小学等学校，教育质量在吴中区并不是一流水平。

去年，尹山湖学校确定，将建成一所15年制民办学校，拟建成幼儿园12轨、中小学4轨、高中18轨。

根据官方消息，今年大概率不会开工建设，预计明年8月动工，建设周期为2年，也就是说最快也要到2024年才能投入使用。

至于是否为四星级，需要学校建成运营后，通过申报，再由相关部门决定属于哪个星级。

尹 山湖一直因为缺少高中而被诟病，尹山湖高中的到来将 填补了这一空白。

按照官方公示的18轨规划，尹山湖高中将会带来约2000个学位，满足板块内学生入学需求。

➤医疗

目前医疗仅有小型的尹山湖医院和规划的尹五社区医疗服务中心，尹山湖医院二期项目将在5月份正式动工。

➤产业

尹山湖是没有什么产业入驻的，产业发展助推区域价值向上无从谈起，尹山湖的房价支撑来源于独墅湖和尹山湖的双湖生态，更是来源于近园区的地理优势。

只有七八站地铁之距的桑田岛，随着华为研发基地开始启用，正式迈入了大发展时期，协鑫集团、科创园、中检南方等高新产业不断入驻，带来的是大量高净值人群。

对于这些人来说，日渐成熟且便利的尹山湖板块将是购房首选。

我们要承认的是，尹山湖的商业、教育配套是拖尹山湖房价上涨的后腿。没有板块的硬件设施支撑，尹山湖仅靠地段很难实现质的提升。

新的园区飞地、价值洼地的出现，取代尹山湖板块担当的角色，教育配套不够高端完善等因素造成了尹山湖的板块价值停滞不前。

但是，对于年轻刚需和刚改客群来讲，尹山湖有地铁、有商业、房源均为次新房，作为自住、过渡还是比较合适的。

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