管南啊管南，咋就没个像样的商业呢？

商业，一直是管南业主心中难以言说的苦。

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管南一词来自民间，比较官方的说法是商都新区，泛指南三环、机场高速、南水北调总干渠、绕城高速、管城回族区西边界围合区域。

管南地理位置上靠郑东新区，且是连接郑东新区、经开区、航空港区的重要枢纽，再加上多条地铁的规划建设，自身优势明显，一直是郑州楼市的热门区域。

早期管南三雄鑫苑国际新城、绿都澜湾、永威城称霸销量榜单，后期的融创城、富田城九鼎公馆、碧桂园名门时代城一直是郑州的大热楼盘。

2016年鑫苑国际新城首开11000元/㎡，2021年新城时光印象首开17000元/㎡。

惊人的涨幅之下，是无数购房者对管南的青睐。

但提起管南，商业匮乏永远绕不过去。

某位管南朋友开玩笑说，不期待有什么商业大饼画到管南，能给个馍就满足了。

玩笑归玩笑，但玩笑中也带着心酸。

摊开管南的地图，一时间真的找不到什么商业。

除了去年刚刚开业的汇美茂，剩下的商业全在规划中。

鑫苑国际新城的鑫苑时代广场开业时间一拖再拖，说好的年底开业大概还得等，毕竟外立面都没做好；

传得沸沸扬扬的永威奥特莱斯始终活在传闻里，施工时间都不知道；

绿都澜湾的都汇商业中心公寓快要交房了，但商业才刚刚起步；

融创城的融创精彩天地高调举办了发布会，两年过去了，还在规划中；

新城时光印象直接表态商业地块太小，不会有新城吾悦广场落地；

剩下的碧桂园名门时代城、正商生态城、绿地花语城更没有什么商业消息流出。

诺大的管南一到了周末连个逛街的地方都没有，要么去三环内的二七万达广场、大卫城，要么跑到南龙湖的锦艺城、华盛奥特莱斯。

说来有点尴尬，主城区还要去南龙湖一个镇逛街，听起来很乡镇赶会既视感。

曾经一起唤作商业荒漠的惠济区、高新区、经开区接连迎来了自己的商业大发展，只有管南停滞不前，商业荒漠这顶帽子牢牢的扣在了管南头上。

问题来了，房价不断飙升、人口不断涌入的管南为什么没有一个像样的商业呢？

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管南的人口其实不算少。

有人统计过，鑫苑国际新城、绿都澜湾、绿都紫荆华庭、正商中州城、永威城几个项目已交房的小区已有10万人入驻。

加上安置区、宇通工业园、黄河科技学院差不多有小20万人了，完全撑得起一个大型商业，可偏偏就是没有一个像样的商业呈现。

真奇怪，管南咋回事儿？

四个原因。

【一】管城区老城商业尚未发展起来。

不要喷，事实确实如此。

最早的管城区有大上海城、新世界百货撑着，面上过得去，后来的福都购物广场勉强说得过去。

但随着这两年郑州商业的高速发展，曾经拿得出手的商业开始过时（有说法郑州的新世界百货是新世界旗下最烂的存在），而其他的区域迎头赶上。

老城掉队了其实给管南的发展很大限制。

比如有商业巨头想要进来是不是会优先考虑更为成熟的老城而放弃管南，再比如政府在引进的力度、政策上面是不是会倾向于老城，这些或多或少都一定程度的影响了管南商业的进程。

【二】管南发展起步太晚了。

2016年之前，压根儿就没有管南这一说法，南三环以南就是一个物流、仓储比较多的区域，大车横行、脏乱差，也没什么人，可能规划一开始就没有想过商业这个东西。

郑州楼市大热之后，管南逐渐被认知，开始有人口导入、有了新的规划。

相比惠济区、高新区、经开区，管南起步就晚了一大截，区域的成熟度远远落后，在商业落地上表现差一些有情可原。

【三】管南的土地几乎被千亩大盘瓜分完毕，商业用地少。

管南很大很大，但开发以城中村改造为主。

于是我们可以看到遍地的千亩大盘，甚至是万亩大盘。

不夸张的说，这些千亩大盘瓜分了管南70%以上可开发的土地，剩下的30%又都是以产业用地为主，几乎没有太多的商业用地，商业只能依靠这些千亩大盘来开发。

但是大家都知道，开发商做配套基本上都是等到房子卖完才会开始落地，这些大盘大多住宅还在售，商业配套只能一等再等。

【四】管南的开发商没有做商业的能力。

话虽然难听，但理不糙。

管南在座的几位开发商做商业还真不太行，城中村改造是规划有固定的商业用地，想要买住宅必须一并拿下，硬着头皮上的开发商根本不会考虑自己能不能做商业、会不会做好，先把住宅拿下再说。

鑫苑做的商业全部马马虎虎，没有一个出彩。

绿都、正商、康桥第一次真正上手做商业，毫无经验的商业小白。

永威木色小而美，但是叫好不叫座，做商业远不如盖房子。

融创、绿地的商业一向不是发展重心，偶尔有还可以的。

或许不是开发商不想做商业，而是能力真的有限，商业地产如此艰难，一不小心就做死了，不如卖卖公寓、商铺更靠谱。

于是千亩大盘的商业地块最大限度的规划了公寓，商业根本没多少心思去做。

几个原因影响之下，管南商业一筹莫展。

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管南商业还有未来吗？

答案是肯定的。

区域发展的内驱力永远是人口，按照管南现在的趋势，未来将带来大量的人口，商业发展是迟早的。

但做好、做强、做大还是未知数，看三个机会。

【一】商都历史文化区能否崛起。

管城区老城商业重心放在了商都历史文化区，错失传闻中的太古里、德基后，确定了印力旗下高端旗舰印象城MEGA（有传闻开发新高端产品线），去年上海首家印象城MEGA开业一片叫好，管城区的这个非常值得期待。

其实在老城改造上可以看出，政府对商都历史文化区的用心程度不一般，打造后的商都历史文化区或许能拉动管城区的商业发展，向南导热带一波管南商业。

【二】小李庄火车站、金岱科创城能否落地重磅商业。

管南最大的两个利好就是小李庄火车站、金岱科创城，同时也是郑州市大力发展的32个核心板块。

两大板块中规划有不少商业用地，又是政府的主要发展板块，商业引进上或有政府支持，若有重磅商业落地，很容易形成商圈，成为管南的商业支柱。

【三】开发商能否引进优秀的商业。

前面说了，管南的开发商做商业能力一般，如果心里有点数愿意放弃自已运营，引进优秀的商业未尝是一件坏事。

比如永威意向签约奥特莱斯，纵然没有落地，但这样的方式是非常可取的，与其自己做受苦受累还不讨好，不如引进专业成熟的商业进来，成全自己、成全业主。

万达广场、新城吾悦广场一些商业正在大行轻资产之道（高新万达广场、惠济万达广场都是轻资产运作），只要开发商愿意合作，签下来的几率不会小。

三个机会但凡落地一个，管南的商业就不会太差。

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商业与周边的人口密度、经济活力有着很大的关系。

每一个新开发的区域，短期内都会出现配套匮乏的阵痛，这是不可避免的。

只是在东、西、北商业遍地开花之下，管南显得格外凄凉。

先有人气再有商业的道理大家都懂，未来的管南有大量项目交付，人气不愁，商业自然也不用愁。

即便我不太喜欢管南（总是被骂黑管南），但还是希望看到越来越多的优质商业能够在管南落地生根，商业荒漠开出绿洲。

管南值得。