学区房，终于躺平了！

文/韬略哥

“大学区招生”“教师交流”“优质教育资源共建共享”……

三道政策利剑一出，炙手可热的“学区房”终于选择了躺平。

素有楼市风向标之称的深圳，顶级学区房单价从32万降至10万！

在上海，在北京，同样出现学区房降价百万的新闻。

房住不炒，从学区房降价开始。

01

天价学区房“被亏”几百万

深圳顶级学区房神话，正在破灭！

学区房中的“爱马仕”，价格惨遭膝盖斩。

事情从8月3日说起，当时位于深圳福田百花片区的长城大厦法拍房，一拍起拍价为1084万，比市价已经便宜了500万元以上。

最终这套房子却因无人报价，流拍了。

在此之前，此套房产一拍181人设置了拍卖提醒，近5000次的围观，按照以往，此房流拍的可能性非常小。

作为深圳顶级学区房，8月20日，这套学区房进行了二拍。

二拍起拍价已经降低到867万元，有5人报名参与竞拍，最终以1035万元的价格被人拍走了。

以总价1035万元和104.7平方米的面积计算，这套学区房的成交单价约为9.89万元/平方米。

价格肯定是降了，到底降了多少？

纵向对比一下，3个月前，这个片区的国城花园学区房单价还在17万。

而今年1月，该片区最牛学区房单价高达32万。

也就是说，目前不到10万的成交价格，较3个月前，降幅超40%，较7月前，降幅达68%。

深圳顶流学区房，辗转半年，腰斩之下，继续下跌。

同样是今年8月初，深圳还有顶级学区房降价500万无人接盘。

这套房子位于深圳福田区港中旅花园26栋，面积116平方米，起拍价为1969万元，比市场价便宜了500万元左右，但是直到拍卖结束也无人出价。

事实上，今年以来，各大重点城市有关学区房的调控政策出台不少。

8月1日，深圳发布《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》，提到“教育部门应当推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。”。

消息一出，百花片区15个楼盘，放盘量猛增，而且出现下调价格的现象。

北京、上海、杭州的学区房神话也在破灭。

4月23日，北京海淀区、西城区、东城区率先发布义务教育入学新政，进一步明确了“多校划片”政策。

7 月，北京西城区严格执行多校划片招生制度，有学区房被调剂到普通学校，甚至被调剂出学区外，该事件迅速引爆房地产市场。

此后，北京西城区学区房价格明显松动，有德胜学区内的学区房降价超过 100 万元。

上海在此前“沪十条”和严查经营贷入市的基础上，3月中旬发布“316教改”方案。

自2022年起，上海实验性示范性高中招生计划的50%-65%将被分配到区、到校，各区小学和初中的升学、入学情况将更加均衡。

上海的纯学区房，价格出现波动，尤其是闵行区，降幅较大。

今年 7 月中旬，杭州市曾出台《关于构建共建共享公共服务体系的专项计划（征求意见稿）》，其中提到要推进名校集团化办学、推进双向等额招生等。

该意见稿出台不久后，7 月 27 日，杭州对口学军小学求智巷校区的一套顶级学区房源法拍，共有9961人次围观，报名人数仅有2人。

房源面积143.47平方米，市场房源均价超过 11 万元/平方米。

最终这套房子以 7.85 万元/平方米的单价、1126万元总价成交，比市场评估价低374万元。相当于在房源评估价的基础上打了个七五折。

02

房住不炒

今年 4 月 30 日，中共中央政治局召开会议，强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，防止以学区房等名义炒作房价。

不管是一二线还是三四线城市，此前每一轮的楼市上涨，学区房都是上涨领头羊。

早在 1986 年颁布的《中华人民共和国义务教育法》中就将适龄儿童“就近入学”纳入了法规。

原有优秀教育资源无法做到“雨露均沾”，为防止优质学校巧立名目招收“择校生”，2006年开始，教育部不断强化“就近入学”总原则。

为此，学区房概念就成为了度量新房舒适度和二手房保值的重要因素之一。

有了地产企业和中介机构的宣传，以及媒体报道的推波助澜，学区房便成为楼市领涨的主要因素。

很多父母望子成龙变成推子成龙，将育儿焦虑转化为钞能力。

一线城市相邻社区的房价，因为对口学校的教学质量口碑不同，每平方米相差几万元、一套房子差价几百万元都不足为奇；

即使是一套上世纪八、九十年代没有电梯、无物业的老房子，因有学区的加持，房主可以肆意喊价，以几十万元的幅度涨价都屡见不鲜。

学区房的炒作，一方面导致房价新一轮上涨，抬高房价，恶化刚需住房人群的处境；

另一方面，违背了义务教育均等化的原则，加重了家长负担，给他们带来较大的经济风险。

现在，房住不炒从解决学区房炒作开始。第一步从空间上消灭学区房。

什么意思？

简单来说，就是让买学区房也变成盲盒游戏，买了学区房，不一定能上名校。

通过大学区招生，将周边学校所在的范围组合成一个“学区”，学区内电脑派发学位，实行相对就近入学。

这样，依靠学区房念名校的概率从近乎“百分之百”下降到了“百分之几十”。

与顶级教育资源不再是捆绑关系，一定程度上消灭了学区房的投资炒作热情。

全国各地的学区房相继出现了价格下跌趋势，未来随着多校划片政策的持续推进，学区房概念或将驶入终结。

03

教育公平

当学区房，不再是投资的首选，教育能否真正回归公平。

教育系统作为国家选拔人才的机制，应该是选资质更高的学生，而不是买得起学区房、上得起课外班的学生。

真正的教育公平，是要让孩子们受教育的机会与父母的财富脱钩，与孩子自身的禀赋挂钩。

“多校划片”之后，学区房并非价值全无，它至少还代表了抽签摇号的资格。

因此，学区房真要降温，“教育均衡“才是根本。

办教育不同于盖房子，教育不仅是硬件设施的投入，更需要经验、口碑的积累。

而把好的老师、好的校长调配到弱质学校；公办中小学教师在不同的学校轮流教学，都要经过时间的检验，消除各方阻力，才能保证最大程度的教育公平。

不管怎么说，在一线城市，二手房占市场总成交基本达到 80%，过去只针对新建住宅的限价等政策影响有限，升级二手房调控是必然趋势。

作为二手房涨价领头羊的学区房，在几条锦囊妙计的打压之下，目前只能躺平了。