土地溢价率低=房价下降？别被信号误导

乐居东北·哈尔滨讯 最近，小编浏览后台数据发现，乐居的网友除了对房价变动比较关注之外，对于“土拍信息”的更新也十分重视。哪个区域有土地挂牌出让、地块位置、周边配套、竞得房企等等，都是网友关心的重点，但其中一条留言，引起了小编的注意……

“哈尔滨土拍溢价率都是0，是不是土拍凉了？房价得掉了吧！”

看到这条留言，小编忽的明白了网友对于土地市场的关注，是期望通过土地价格的分析，获取该地块新进楼盘项目入市后的房价预判，归根结底，了解房价仍旧是网友关心的重点。

那么，土地溢价率低会拉低房价吗？

先说结论，再说为什么：

土地溢价率低，甚至为0，是土拍市场地价稳定的体现，不会直接导致房价下调。有需求、有资金能力，价值好的房产依旧可以入手。

观点有些直接，甚至小编都能想到，现在肯定已经有网友准备打开“小键盘”对这一结论表示质疑了。

但小编依旧要提醒大家，不要被网络上的观点左右想法，因小失大才真的得不偿失。

小编的观点也很简单，一共就3点：

1、目前土地溢价率低并不是单一城市的现象，降低溢价率是“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产调控措施之一。

我们先来搞懂，什么是“土地溢价率”？

土地溢价率指的是超出计算所有成本在内的土地价格所占的百分比。

简单来说，土地溢价率=(竞拍成交价格-土地成本价)/土地成本价*100%。

这不难看出，溢价率是地块在拍卖过程中，受房企竞价竞拍而产生的。溢价率的高低在一定程度上，能够直观的反映出土地市场的热度以及房企拿地的热情度。

搜索【土地溢价率降低】这一词条，各个热点城市的相关信息数不胜数。据统计，大批热点城市暂缓第二轮集中供地，并有多个热点城市出台政策明确指出控地价、降低溢价率。

同时，据相关媒体核实，自然资源部对二批次核心城市土地出让政策进行调整，提及“单宗住宅用地溢价率不得超15%，决不允许通过提高起拍价方式调整溢价率；在达到地价或溢价率上限时，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。”

所以说，土地溢价率降低是现阶段全国土地市场的普遍现象，与其担心哪个地块溢价率会特别低，真正应该小心的反而是“恶意降价”扰乱市场的楼盘对现阶段市场的影响。

2、此刻溢价率降低是政策所需，但土地市场仍旧存在“高溢价成交地块”，溢价率降低并不是唯一。

回顾1-8月份哈尔滨土地成交市场，哈尔滨高溢价率成交地块依旧存在：

· 绿城中国7月份以33.99%高溢价率摘得道里区群力东地块

· 汇龙地产5月份以12.6%高溢价率摘得二环旁核芯地块

· 旭辉集团1月份以15.23%高溢价率摘得道里区城心地块。

分析高溢价率成交地块，我们得出一个规律，地段好、配套完善、区域优势大的项目，自然受多家房企关注，谁都不想放过好的项目，几轮竞拍下来，溢价率自然“水涨船高”。

回顾哈尔滨上半年土地市场，土地市场收紧，土地供应节奏放缓，供地数量与成交数量较2020年大幅度下滑，但尽管如此，在单地块成交金额方面，依旧两度刷新哈尔滨土拍记录，房企拿地热情不减，哈尔滨整体土地市场热度依旧在。

下半年优质地块依旧有望“高溢价成交”。

3、房价不会大幅上涨或大幅下降，刚需购房者在资金充裕的情况下，“该出手时就出手”吧。

众所周知，“房价=土地成本+前期费用+建安工程成本+开发间接费用+营销费用+公司管理费用+财务费用+税费”，这其中，房地产企业拿地的成本占了房价很大一部分。

但房价的涨与降，是多方因素共同作用的结果，包括政策上的限购限价、土地溢价率降低、地产商拿地成本降低、建筑原材料价格波动等等，并不是哪个因素就能完全决定房价的走势。

关心楼市的网友也都知道，在全国政策的调控下，加之几轮疫情的冲击，全国房地产企业或多或少都存在资金紧张、项目去化速度慢、回笼资金困难、金融机构放款拖沓的问题。

现阶段的哈尔滨楼市市场整体以去化库存为主，为尽快回笼资金，低价促销、尾盘打折、优惠团购等销售行为成为市场主流，尤其是位置不占优势、尾盘在售的楼盘，降价情况更为明显。

乐居哈尔滨认为，对于刚需置业网友来说，房子早买晚买都要买，那为什么不趁着有优惠的时候入手呢？现在这个阶段，不要过度的去关注那些“恶意降价”的楼盘，这种楼盘的产品质量都难以保障，降价倾售可能是现今他们唯一的售卖方式了。

而那些因疫情产生积压库存的品质楼盘，在价格上的小幅下探都是在合理范围内的，刚需置业网友应该抓紧机会，多方考察、筛选，在节日等时间节点，抓住优惠的时机“该出手时就出手”。