杭州“房东直售”幻象：推倒中介这座大山

似乎“天下苦中介”久矣，杭州推行官方个人房东直售渠道，掀起了一场“去中介”的狂欢。

三天前， 已上线5年的“杭州市二手房交易监管服务平台” 增加了一个新功能：个人可以把房源信息挂在平台上，买卖双方可自行交易。

有人认为，国家开始重锤房地产中介，杭州打响了第一枪，其他城市接下来也会效仿。

在美国上市的贝壳旋即躺枪，当天股价暴跌近15%，蒸发220多亿。

在中国，一年10多万亿的二手房交易规模，到底需不需要中介？ 答案是肯定的。大家争议或者说不满的部分，其实是中介双边代理，以及中介费率太高了。

挂牌非直售

事实上， “自主挂牌”一点也不新鲜，在国内早已有之。

有熟悉杭州二手房交易的人士说，业主自主挂牌以前就有，只是那时谁都可以看，包括中介。

杭州这次的“个人自主挂牌房源”功能，设置了用户信息智能分类，个人自主挂牌房源信息仅向个人实名认证用户开放，经纪人员无法查看。

这个功能给人最直观的感受，是今后买卖双方通过平台，看房、谈好价格之后，可以直接去不动产登记中心办理网签过户手续。

其中最令人兴奋的点是，那些少则几万，多则几十万、上百万的中介费，可以省去了。

但现实中，房东直售操作，应该仅适用于产权清晰、无需贷款的房子，一旦涉及按揭贷款、产权调查、资金周转等，平台无法实现。

因此就连官方人士也建议，如果交易流程复杂，还是要通过专业的中介公司。

而且，杭州的房东直挂和中介机构挂牌并不冲突，在该平台上线的房源，也可以同时挂到其他中介平台去。也就是说，房源是可以多渠道委托的。

杭州之外，数年前，全国其他城市也曾推出类似“房东直售”功能的平台。

早在2011年时，北京曾上线过首个官办免中介费二手房交易平台，并在海淀区进行试点。其初衷是要解决中介发布虚假房源、不按约定办理房屋过户手续、所购房屋产权不明确等问题。

不过与其他商业网站相比，这个平台的功能不够细致，不能按区域、价格等条件进行筛选，经过一段时间试点后，选择在该平台上发布信息的房主很少。

到了2015年，北京市直接上线了官办房地产交易网站——北京市房地产交易信息网，但在上面看房、卖房的人并不多。

今年6月时，深圳市住建局官网也上线了“二手房交易系统”,引发行业热议。

不过系统上线没几个小时就下线了。深圳房地产中介协会秘书长张媛解释，这个平台是新版的网签系统，还仅在测试阶段。

从“去中介化”的角度看，这些平台都没成功。平台运行多年，最后都只是成为政府对二手房交易进行监督的平台，“房东直售”功能在整体交易中的占比都不高。

空·白研究院创始人、贝壳研究院名誉顾问杨现领认为，个人自主挂牌房源，不等于直售，如果平台没有流量，挂牌没有意义。

中介费争议

如果是买房人，会直觉愿意接受房东直售，毕竟可以省去一大笔中介费；但真正买过房的人会知道，交易过程复杂，且涉及到大笔资金的时候，很麻烦，也不安全。

而中介可以起到的作用包括，价格谈判、风险承担等。

一名投资者说，买房没有中介，就像买股票没有券商一样，不是所有领域都可以取消“中间商”的。

杨现领认为，真正的房东直售，只存在于独家委托的制度和法律背景下，比如美国、澳大利亚，其核心是委托期内，一般90天，挂牌价格不变；而中国是多家委托，挂牌价没有法律效力。

从实际情况看，美国中介的渗透率是91%，中国一线城市在85%以上。

而这次杭州直售之所以引发如此巨大的关注，是因为人们大多感受到，中国市场上，中介的收费不合理，提供的服务不值这个价。

以平均2.5%的中介费率来算，杭州一套500万左右的刚需二手房，中介费打个折也要10万左右，改善型住房的收费则更高。

长期以来，中国的中介机构都实行事实上的双边代理，买卖双方两头收钱。类似贝壳，就向买卖双方均收取中介费，包括重庆在内的城市今年起已开始实施，过去“卖家0%、买家2%”，在今年春节后变为“卖家1%、买家2%”。

这种双边代理制度就形成了个悖论：房产中介既要帮卖家维护最高的成交价，又要替买方争取心仪的低价。

也使得中介在交易过程中，实际上有了双向定价的能力：中介在卖家强势的市场里，利用信息差优势，提高房源价格，而交易费用也常转嫁给买家，变相地提高了二手房的成交价；在房地产市场预期下滑，买方更强势的市场里，中介也有自己的操作空间，卖方会考虑到佣金成本的问题，对成交价格的预期做出调整。

不过在当下，中介的这种玩法已开始受到限制。

近期各地出台针对二手房的调控政策，就对房源挂牌形成很大约束。有中介分析师指出，这将彻底打破以贝壳为首的中介在二手房定价中的惯常玩法，贝壳的房源挂牌价格也被迫下线。

没了房源的贝壳，就没了信息优势；杭州的新玩法，则有望更加直接地打破中介的双边定价套路。

这是大众所期待的，也是在线房产交易巨头贝壳，股价暴跌的原因。

有投资者指出，虽然贝壳这样的平台有流量，提高了交易的曝光度，但同时它的费率也在提升，增加了交易的成本，这与当下的政策态势相悖。

在一个二手房挂牌价格受监督、政府背书增信的交易平台上，中介信息差优势没了，房源挂牌价、交易价格更透明，市场的预期也更容易稳住。

杭州房东直售的意义，或许不在“消灭”中介，而在于促使不合理的代理和收费机制改变。

此前，市场传言中介费将调整为，当地城市社平工资的3倍，按照中原张大伟的说法，相当于0.5%左右。

虽然中介人士都认为“这太低了，不大可能”，但对中介费调整，却也不是空穴来风。

未来，中介们还会存在，但要提高自己的竞争力，除了费率调整，也需要在服务上下更多功夫了。