土拍跳票 房企投拓人又多了几项to do list

第一轮集中供地结束后，拿到地的很高兴，没拿到的就略显尴尬——外界不免要质疑一下企业的现金流、担心一把销售座次。

一个月后，第二轮集中供地启动。多个城市却接连官宣出让时间延期，游戏行业里俗称“跳票”。

同时官宣的，还有新的出让规则——不超过15%的溢价率红线。

这一下，房企投资鄙视链身份反转了，第一轮拿地的开始担心自己会“高位站岗”。

截至今天（8月18日），执行集中供地的22城里，已经有长沙、深圳、天津、青岛、福州、上海、杭州公开发文明确了中止出让或延期出让公告。

其中，深圳甚至原路退回已交纳的竞买（投标）保证金，而杭州已经是二次官宣延期了。

坊间传闻四起。主流的猜测，认为这与此前召开的两场上层会议有关。

但也有人臆测，说是因为摸排下来拟报名房企严重低于预期，因此相关部门紧急暂停出让，并打电话给首批次没拿地的房企，鼓励他们来参与二批次拿地的。

但不论如何，出让的延期与规则的变化，必然会影响到房企的测算工作，以及来年的入市时间，甚至原本的资金排布。

1. 两场会议：推广北京做法 15%溢价上限

22城首批集中供地里，厦门、杭州、重庆、深圳、宁波、南京、合肥平均成交溢价率超20%，与集中供地新政“稳地价”的初衷出现出入。

这也是第二批集中供地普遍跳票的深刻背景原因。

于是，在二次集中供地大批量开启前，中央召开了两次会议——一是7月22日“加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议”，二是8月10日自然资源部召开的闭门会议。

在7月底的会议里，提出要加快完善“稳地价”工作机制，推广北京市做法，优化土地竞拍规则，并建立购地企业资格审查制度，以及购地资金审查和清退机制。

而闭门会议中，明确二批次重点城市土地出让政策调整：单宗住宅用地溢价率不得超15%；不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价；到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属。

2. 7城官宣土拍延期 4城发布新规则

会议召开后，还未举行第二批次土地出让的城市，都摁下了暂停键。

一些城市，因为还来不及确认新规则，只匆匆官宣了延期。

8月13日下午，上海土地市场发布公告，原定于8月第二周发布的第二批集中供地公告将推迟至9月发布。

7月29日，长沙自规局宣布，第二批住宅（含商住）用地集中出让，由7月推迟至8月。

深圳更是硬核，在距离原定集中出让日期（8月9日）不到72小时的前夕，即8月6日晚间，宣布终止出让第二批次集中出让的22宗地块，且原路退回已交纳的竞买（投标）保证金。

也有一些城市，在官宣延期时，也顺带公布了新规。

8月13日上午，福州自规局发布补充公告：从土拍时间延迟至9月、限制竞买人范围、竞买人资金来源、最高限价统一调整，摇号规则调整，多幅地块出让条件优化、严禁商品房违规销售7个方面进行了调整。

而天津也在8月10日时候宣布，61宗地块出让时间由原定的8月20日调整为9月10日；明确单宗住宅用地达到最高限价后，采用摇号方式确定竞得人；调整了最高限价，最高溢价率从最高的50%均降至不超15%；对其中18宗地块提出了开发商自持租赁的要求等。

更有意思的是杭州和青岛两个城市，前者“先延期再修规则再延期”，后者先喊停再研究补上新规则。

在6月29日时，杭州市规划和自然资源局曾发布公告：第二批住宅用地出让由6月推迟至7月。但直到最后一天（7月30日）凌晨时，杭州才发布公告，将出让时间变成了9月7日、8日两天。

且伴随公告出台的，还有杭州新调整的土拍规则：

一是，竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买；二是，首次推出10宗“竞品质”试点地块，并且溢价率上限为10%，“竞品质”试点地块全部实行现房销售。其余地块土拍的溢价率上限由之前30%调整为20%；三是，出让地块达到上限价格后，由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”。

而在今天上午，杭州规自局又发布补充公告称，终止第二批31宗土地集中挂牌，表示将于8月31日前重新公告。规则会不会又二次修改，很是值得期待。

青岛，则是在8月11日时宣布第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故“终止”。而后又在今天上午时候，重新将第二批集中供地挂牌，宣布改于9月8日-10日进行拍卖。

与此前7月30日的公告相比，青岛此次共计公告87宗地块，较上次减少13宗。

且规则上也发生了变化，包括禁止房企“马甲”参与竞拍；严查竞买企业资金来源；此外，供地控溢价、竞品质，其中高新区的溢价率限制在15%以内，其他最高限价在土地拍卖前输入网上交易系统，达到限价后，转到线下竞高品质住宅建设环节。

3. 规划生变销售延迟 测算公式全打乱

对企业来说，改规则，尤其是降低溢价率、取消配建公租房，确实会增加一定的利润空间。但另一方面，从7月延迟到8月，甚至9月出让，也意味着投资节奏、销售时机改变。

某企业人士就认为，首轮集中供地按照大部分公司的节奏，都能在年内转为销售，所以房企也会更积极。

而二三轮集中供地，叠加不超过40%的拿地红线，以及购地资金审查机制（详见：《“三道红线”后，又增“三道补丁”》），公司本来预判的拿地热度会比首轮弱一些。

而眼下的“补丁”显然影响了企业原本的投资预期，甚至出现“窗口期”。

接下来，企业可能会争取和地方国资一类的企业加强合作，也会要求各地方公司，要拿地必须优化资金方案，特别是在寻找和整合资源上，争取让合作方多出钱、早出钱。

此外，也有企业担心规则调整后，市场对房价预期可能随之下调，影响后续的周转速度。

尤其是推后拿地，将导致入市时间恰逢春节，再加上多个城市限购补丁也在升级，销售周期不稳定。

多个新增条件之下，投拓人的工作量也被迫翻番。

京津冀的多个投拓人士和地产壹线表示，除了北京这类还未披露地价和指导价的城市，企业只能先摸透地块基础信息，投资部的工作量影响不大。在其他城市，出让条件发生大变化了，投资部都需要重新做初筛。

“如果规划不变、产品不变，只调整溢价率，因为大部分企业原本都不会那么高溢价去拿地，都是重点锁定几块地，影响就不大。

但如果又新增自持、现房等条件，以及结合资金监管、限购、入市周期这些不断加入的新限制，企业的测算模型都要调整”。