最高法院:房产先查封后出租,承租人能否以租赁权对抗强制执行?|保全与执行

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　　最高人民法院

　　房产被查封后再出租的,承租人不能以租赁权对抗强制执行

　　裁判要旨

　　在执行过程中，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。

　　案情简介

　　一、深圳市赛格广场投资发展有限公司、工行钦州分行、交通银行广西壮族自治区分行与钦州市赛格置业有限公司（下称“钦州赛格公司”）、联达南方集团有限公司（以下简称联达公司）、路联发生借款合同纠纷并进入执行程序，钦州中院委托拍卖了钦州赛格公司所有的位于钦州市钦州湾大道与永福西大街交汇处赛格广场D座白海豚国际酒店第1层至第24层房地产及负一层地下室，并裁定将上述房地产过户给广西白海豚投资置业有限公司（下称“白海豚投资公司”）。2013年8月21日，钦州中院公告责令白海豚管理公司立即撤出酒店，将酒店移交给买受人白海豚投资公司。

　　二、白海豚管理公司提出异议称，钦州中院要求其撤出并交由白海豚投资公司经营管理的裁定违反了“买卖不破租赁”原则，损害其经营权益和承租权。

　　三、在2012年1月13日钦州赛格公司、联达公司发起成立白海豚管理公司对酒店进行经营管理之前，钦州中院已在2011年9月13日作出裁定，查封白海豚国际酒店的房地产，且白海豚管理公司成立以及经营没有经过抵押权人和钦州中院的同意。据此，钦州中院于2014年12月25日作出（2014）钦法执异字第3号执行裁定（下称“钦3号裁定”），驳回白海豚管理公司的异议。

　　四、白海豚管理公司不服上述裁定，向广西高院申请复议。广西高院于2015年8月6日作出（2015）桂执复字第24号执行裁定（下称“桂24号裁定”），驳回白海豚管理公司的复议请求。

　　五、白海豚管理公司向最高法院申诉，请求撤销“桂24号裁定”和“钦3号裁定”，最高法院驳回其申诉请求。

　　裁判要点及思路

　　根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。

　　本案中，白海豚国际酒店作为钦州赛格公司的资产，一直由钦州赛格公司经营管理。在钦州中院查封白海豚国际酒店的房地产后，钦州赛格公司与联达公司未经抵押权人和执行法院同意，设立白海豚管理公司对白海豚国际酒店进行经营，即查封措施在先，租赁行为在后，违反了上述规定。

　　钦州中院对白海豚管理公司发出的“告知白海豚管理公司保留酒店的整体经营，原经营管理团队不变”的通知，是基于当时正处在执行拍卖阶段，出于确保酒店经营平稳过渡的需要，要求原经营管理者配合法院处置酒店的房地产及相关移交工作。

　　因此，白海豚管理公司不能以租赁权对抗申请执行人，其主张不能成立。

　　实务要点总结

　　北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

　　前事不忘，后事之师，我们总结该案的实务要点如下，以供实务参考。同时也提请当事人注意房产在先查封后出租的情形下，承租人不能依据租赁权对抗法院的强制执行。结合最高法院裁定文书，在执行实务中，应重点关注以下内容：

　　一、“买卖不破租赁”原则具有严格的适用条件

　　（一）根据相关法律规定和我们办同类案件的经验，并不是所有的买卖、租赁合同都适用“买卖不破租赁”原则。适用需满足以下条件：1、买卖合同和租赁合同系针对同一标的物；2、合同均有效成立；3、租赁合同履约在先，即出租人将租赁物出租后又将租赁物所有权转予他人；4、承租人在同等条件下未主张优先购买权。其中，若出租人在租赁物出租之前就已经将所有权转移给他人，则不适用“买卖不破租赁”原则。

　　（二）买受人的所有权、抵押权人的抵押权先于承租人的租赁权，租赁权无法与之对抗。本案中，抵押权的设立、查封措施先于租赁行为，故不适用“买卖不破租赁”原则，承租人不能对抗强制执行措施。

　　二、因查封给承租人造成的损失谁来承担

　　根据相关法律规定和我们办同类案件的经验，我们提请承租人注意：若查封措施在先，租赁行为在后，债权人在合法取得被查封财产的所有权之后，除非其同意，否则原租赁关系不能适用于租赁物新所有权人。承租人损失的赔偿要根据其是否知道租赁物被查封而定。若承租人知道或者应当知道租赁物已被查封，则损失应由自己承担，若承租人不知道或者不应当知道租赁物已被查封，则损失应由承租人和出租人按过错承担相应责任。

　　三、被法院查封的房屋属于限制流通物，被执行人未经法院允许无权处置。因此，我们提请承租人注意，为避免签订的租赁合同无效和保护自身合法权益，在签订租赁合同前应充分了解房屋情况，查明是否被抵押或者查封。如果出租人故意隐瞒上述事实，自己在签订租赁合同时又是善意，则可以向其追究合同无效导致的损失。

　　（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所执行业务部对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所执行业务部对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

　　相关法律规定

　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020修正）

第二十四条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。 第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。 人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。

　　法院判决

　　以下为最高法院在该案裁判文书中认为关于“房产被查封后再出租的承租人不能对抗法院强制执行问题”的详细论述和分析：

　　最高法院在裁判文书中认为：本案的焦点问题是：1. 钦州中院的执行行为是否侵犯了白海豚管理公司的租赁权；2. 钦州中院（2012）钦民执通字第2-1号通知能否作为对白海豚管理公司继续经营酒店的承诺；3. 钦州中院在案涉房产拍卖后移交的财产是否包括白海豚管理公司的自有财产；4. 钦州中院对本案进行第二次异议审查时，合议庭的组成是否违法。

　　1. 钦州中院的执行行为是否侵犯了白海豚管理公司的租赁权

　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”白海豚国际酒店作为钦州赛格公司的资产，由钦州赛格公司经营管理。在钦州中院查封白海豚国际酒店的房地产后，钦州赛格公司与联达公司未经抵押权人和执行法院同意，设立白海豚管理公司对白海豚国际酒店进行经营，违反了上述规定。因此，白海豚管理公司不能以租赁权对抗申请执行人，其主张不能成立。

　　2. 钦州中院（2012）钦民执通字第2-1号通知能否作为对白海豚管理公司继续经营酒店的承诺

　　由于白海豚管理公司所主张的租赁、经营权系发生在执行法院查封之后，其行为已经违反了法律规定。而钦州中院作出（2012）钦民执通字第2-1号通知，告知案涉标的物的拍卖不影响其继续经营酒店，但该通知没有明确经营期限，因此，应当根据案件的执行情况判断白海豚管理公司能否继续经营酒店。白海豚管理公司理解为该通知承诺白海豚国际酒店在拍卖后仍然可以继续占有使用案涉房产，此种理解不符合法律规定。钦州中院在拍卖之后，要求白海豚管理公司腾出案涉房产，于法有据。因此，白海豚管理公司提出的执行法院承诺其在拍卖后可继续占有使用案涉房产，有违法律规定，本院不予支持。

　　3. 钦州中院在案涉房产拍卖后移交的财产是否包括白海豚管理公司的自有财产

　　对于白海豚管理公司提出的执行法院在移交拍卖财产时未对其自有财产进行清点造册，违法将白海豚管理公司的自有财产直接交给买受人的问题，其应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的程序解决。

　　4. 钦州中院对本案进行第二次异议审查时，合议庭的组成是否违法

　　本案钦州中院第一次对异议进行审查的合议庭成员是赵洪忱、李钦平、潘启环，发回重审后第二次异议审查的合议庭成员为阮真、李运增、何燕飞。可见，（2014）钦法执异字第3号执行异议案件的合议庭成员与本案(2013)钦法执异字第6号执行异议案件中的合议庭成员并不相同。因此，本案合议庭的组成并未违反法律规定。

　　综上，白海豚管理公司申诉理由不成立。

　　案件来源

　　最高人民法院：《广西白海豚酒店管理有限公司、中国工商银行股份有限公司钦州分行等与联达南方集团有限公司、钦州市赛格置业有限公司等执行裁定书》【(2016)最高法执监84号】

　　关于房产被查封后再出租的承租人不能对抗法院强制执行问题，我们梳理了相关法院对此类问题的裁判观点汇总，以供读者参考。

　　一、执行拍卖租赁房产时，可在评估承租人对房产投资费用的基础上支付承租人相对合理的费用

　　案例一：中国农业银行股份有限公司南阳直属支行与南阳孚达光电技术股份有限公司金融借款合同纠纷执行裁定书【(2015)执监字第206号】

　　最高法院认为：“本案争议的焦点问题有三个，第一，执行法院从拍卖款中支付给抵押房产承租人陈慧650万元装修款是否合理、妥当；第二，第三次拍卖通知晚3天送达是否损害了孚达公司的合法权益；第三，评估报告是否过期、是否影响拍卖的效力。

　　关于执行法院从拍卖款中支付给抵押房产承租人陈慧650万元装修款是否合理、妥当问题

　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”的规定，明确了被执行人在已查封的财产上设定的权利负担，不得对抗申请执行人。本案目前从当事人认可及执行法院查明的事实来看，孚达公司与陈慧签订房屋租赁合同的事实是客观存在的。虽然该房屋租赁合同对法院查封财产设定了负担，但申请执行人农行南阳支行并未提异议。南阳中院执行中，为了维护拍卖竞买人实现案涉房产过户的合法权益，同时，为了尽快取得拍卖款，实现申请执行人的债权，保障拍卖、过户等执行工作顺利进行，在评估陈慧对案涉房产投资费用的基础上，支付承租人相对合理的费用，并保留一定金额留待解决争议的做法是合理、妥当的。申诉人对陈慧取得上述费用如有争议，可以通过诉讼或其他救济途径另行解决……综上，河南高院（2015）豫法执复字第00013号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条之规定，裁定如下：

　　驳回南阳孚达光电技术股份有限公司的申诉请求。”

　　案例二：江苏响水农村商业银行股份有限公司、江苏射阳农村商业银行股份有限公司与江苏响华置业有限公司、朱国俊等借款合同纠纷执行裁定书【(2017)苏执复58号】

　　江苏高院认为：“第一，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“ 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”本案中，高丽华与响华置业公司于2012年12月31日签订《灌江大酒店承包经营合同》，该合同订立时间在响华置业公司将上述承包经营的资产抵押给射阳农商行、响水农商行，以及盐城中院对上述承包经营的资产查封之后，故高丽华主张的本案承包经营权不能对抗本案的债权人射阳农商行、响水农商行以及广博金穗公司，亦不能对抗本案对上述承包经营资产的执行。对于高丽华以其承租灌江大酒店为由，对盐城中院要求其限期撤场提出的异议，本院依法不予支持。”

　　案例三：鄂州市源缘园房地产发展有限公司、广发银行股份有限公司无锡支行与鄂州市源缘园房地产发展有限公司、无锡市海兰云天浴业有限公司等金融借款合同纠纷执行裁定书【(2015)苏执复字第00153号】

　　江苏高院认为：“无锡中院协助执行通知书将案涉房屋交由花园道公司维护并管理没有法律依据。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条规定，查封、扣押的财产不宜由人民法院保管的，人民法院可以指定被执行人负责保管；不宜由被执行人保管的，可以委托第三人或者申请执行人保管。由人民法院指定被执行人保管的财产，如果继续使用对该财产的价值无重大影响，可以允许被执行人继续使用；由人民法院保管或者委托第三人、申请执行人保管的，保管人不得使用。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第二款规定，第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。依据上述司法解释规定，首先应由被执行人对涉案房屋进行保管，只有在不宜由被执行人保管情况下才可以委托申请执行人或第三人进行保管。案外人花园道公司在无锡中院已于2012年2月23日查封涉案26套房屋的情况下，未经执行法院无锡中院同意即于2013年8月占有、处分了查封房屋。鉴于本案目前情况，本案执行案件当事人被执行人（××）及申请执行人均不同意由花园道公司维护管理查封房屋，而花园道公司不仅非法占有、使用涉案房屋还设定了权利负担，实际上妨碍了法院的执行。花园道公司也自认从2013年9月至今通过承租转租已收取了近百万元的租金收益，但至今未向无锡中院交付。无锡中院将涉案查封房屋交由案外人花园道公司维护管理没有法律依据，显属不当。”

　　案例四：胡忠贵与巢湖农村商业银行股份有限公司栏杆支行、刘翔等执行异议之诉二审民事判决书【(2014)皖民二终字第00196号】

　　安徽高院认为：“综合各方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：胡忠贵诉请确认其继续享有案涉门面房的合法租赁权是否有事实和法律依据。

　　巢湖农商行栏杆支行诉刘守庭借款纠纷一案由原巢湖市中级人民法院审理，该院于2007年9月20日作出（2007）巢民二初字第30号民事判决。因刘守庭未履行上述生效法律文书，巢湖农商行栏杆支行申请强制执行。在执行过程中，原巢湖市中级人民法院于2010年2月2日作出的（2009）巢民三终第0470号民事判决及安徽省高级人民法院于2010年12月7日作出的（2010）皖执复字第0017号执行裁定均确认东苑新村12幢1号门面房系刘守庭、李爱萍夫妻共有财产，可以作为执行财产，故巢湖农商行栏杆支行申请原审法院执行该房屋并无不当。

　　原巢湖市中级人民法院在审理巢湖农商行栏杆支行诉刘守庭借款纠纷一案期间，于2007年7月16日作出（2007）巢民二初字第30号民事裁定，对东苑新村12幢1号门面房等财产予以查封，并向房产部门发出协助执行通知书。即刘翔与胡忠贵2009年2月1日签订《房屋租赁协议》时，该房屋已经被原巢湖市中级人民法院采取查封措施。胡忠贵虽辩称刘翔曾向原巢湖市中级人民法院提出财产保全异议，但未能提交证据证明原巢湖市中级人民法院已经依法解除对上述房产的查封手续。故原审法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条关于“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”的规定，认为人民法院依据巢湖农商行栏杆支行的申请，可以解除胡忠贵对该房屋的占有正确。胡忠贵关于原审判决适用法律错误的理由不能成立，本院不予支持。至于胡忠贵关于其与刘翔之间签订的《房屋租赁协议》效力应如何认定的问题，如上述所述，因该份协议签订时案涉房屋已经被人民法院查封，故《房屋租赁协议》是否有效均不得对抗申请执行人，原审法院对该份合同效力未予认定并无不当，胡忠贵此节上诉理由不能成立，本院不予支持。”

　　本期主编

　　执行主编 李元元 北京云亭律师事务所

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