拷问！东莞水乡新盘滞销中？

有人问水乡的新盘值得投资吗？

对此，笔者特意汇总了水乡区域的在售（待）楼盘的数据，用数据体现水乡区域楼盘的投资价值。

根据不完全统计，水乡区域新房住宅供应货量约1万套，而过去三个月水乡区域月均新房住宅网签量约400套，意味着去化周期达25个月，属于严重供大于需的局面，需求不足也预示着区域房价涨幅会得到控制。

对于想入手水乡区域楼盘的朋友，请降低期望值，站在自住大于投资角度考虑购房的区域选择。

水乡片区由麻涌、道滘、洪梅、望牛墩、中堂组成，区域内河涌众多，连片开发难度大，但是土地资源较充沛，较多耗水或占地多的企业选择了水乡区域。

后续水乡区域的建设用地供应大概率会持续保持。

目前水乡区域在售（待）楼盘有珠江万科城、万科公园里、南山府、万科星城、中梁恒哲时光·128、佳兆业时代芳华、珑远印象翠珑湾、水岸君悦东方、海德悦璟台等。

其中供应大户是麻涌镇，有4个项目的货量；供应量少是望牛墩镇。

这里有一个逻辑判断，道滘镇因南城而发力；望牛墩镇是不是可以依万江而起飞呢？

道滘和望牛墩的差异在于道滘有地铁1号线和莞惠城际概念，望牛墩仅有地理位置优势，这种对比更多是外溢需求的逻辑。

水乡的希望在于东莞西站的水乡功能区开发建设，围绕东莞西站（穗深城际、莞惠城际和地铁1号线）建设的TOD概念，集商业、产业、住宅为一体的综合开发区是水乡发展的“明灯”。

水乡管委会是单独设立的派出机构，类似于松山湖园区和滨海湾新区的原型阶段，至此水乡需要的是产业和人口的聚集效应，房价的天花板才不会被持续大量住宅供应抹平。

对于很多人关心的地铁1号线东莞西站至广州黄埔段的规划建设，笔者个人看法是短期难以完善，1号线的功能更多在于畅通东莞西站和东莞南站（赣深高铁），而1号线黄江镇至东莞南站段更值得期待。

对于啥时候地铁1号线可以实际落地执行，笔者认为这是远期目标，东莞需要的先把自己核心区域的地铁通勤线路落地，例如市区、松山湖和滨海湾新区之间的联系，特别是中心城区地铁线路外延的网络效应 ；至于接驳市外的地铁线路可延后，通达广州和深圳可依托城轨或高铁，这样更有利于东莞自身发展，不然东莞会被“虹吸”。

正如高铁从大城市通达到三四线城市，既是满足的三四线城市出行需要，同时也让三四线城市年轻人外出大城市工作更方便了，反而有一定程度的利空。

目前水乡新盘依靠外部购买力的占比大，这样难以形成正循环，让区域成为所谓房价洼地的选择区域。

同时，水乡自身的经济和人口也是短板，自然不能与楼市形成良好共振效应。

对于衡量区域楼市成熟度的二手房市场，水乡区域并没有“倒挂”现象，新房市场为主的成长型市场现象。