北京楼市：别再乱买房，这些板块未来3年将横盘

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：房姐好，京籍二套，首付500，想买总价700以内的房子，非自住无学区需求，主要是投资保值，目前关注望京和东坝，重点看望京新城，南湖东园一区，首开常青藤，帮忙看看排序先后，谢谢！

回答：你好，北京这个房价，有非常严格的梯度，东坝瞄准的人群就是：总价600-650w左右，必须买在朝阳，必须次新房，必须低密度，有学区，最好小三居，这么一群人。你好好研究就会发现，朝阳只有东坝符合，东坝的上一层是新北苑，下一层是管庄，非常明显的梯度。你的预算也是在这个区间，不买东坝，买望京。从地理位置上来看 望京好于东坝。所以，如果你预算是一个死数的话，你就要在房子品质和地段户型之间做一个折中 你要买望京，肯定是品质最不好的。望京新城属于标准的老盘，当年是望京刚出道的标杆盘，目前自然有不少韩国人业主，各种小店餐厅超市遍布小区，生活配套非常的方便。无奈产品实在隔了两个时代，加上大社区维护起来比较困难外立面显得比较破，品质是缺点，学区属性也很一般。南湖东园略好一点。

提问：亚运新新家园未来走势怎么样？北四环内北五环里和望京，您更看好哪个地段？

回答：亚运新新家园以联排和小洋房为主，实际的流动性很低，一个期一年可能不到10套交易。辛店路的位置，除了从北四五环通往望京的过路车，整个地段被绿地和高尔夫包围，无商业无配套，属于富人消遣型的物业，和投资升值是完全相反的思路。基本2000万起的单价，进一步降低流动性，加上偏好的客户群体口味变化较快，2000万同价位的性价比竞争激烈，亚运新新家园不讲性价比。望京是职住平衡区域，本身发展空间还有很多，价格也不算高，适合投资。

提问：房姐：第一次来，想在北京和武汉买房投资，资金大概1000万，有推荐的板块吗？

回答：建议70%的资金在北京，30%在武汉。北京重点看朝阳 望京、双井 朝阳公园等板块。 武汉建议优先抢倒挂网红盘 ，武汉的一些新盘有确定收益。二手房主看主城区的几个价值洼地，四新，白沙洲，后湖，光谷东地铁沿线。

提问：房姐你好，新人首问：本人工作在酒仙桥，爱人工作在后沙峪，孩子在天竺上小学。在老家泰安有一套房，目前还在还房贷。北京无房，首付款160万。因本人经常出差，所以买房意向在后沙峪一套二室的户型。最好能兼顾增值和自助。请问房姐现在后沙峪哪些小区值得买，或者其他地方有没有更合适的楼盘。谢谢！

回答：后沙峪比较适合你们，这一片主要在于外籍人士和海归、PR人士多。附近的产业只有望京，略单薄。 另外后沙峪部分房子，有航道影响。不过后沙峪的升值空间基本是和大市场同步，在郊区市场略在上游。 建议看看万科城市花园的小两居 这个是是万科进北京的第一个项目，物业很不错。但人车不完全分流，还有房龄老了点，胜在单价便宜。

提问：房姐，您好！我和老公都是外地户口，两个孩子，老大小学昌平上私立学校，老二为会考虑私立。目前手里1000，但只考虑500用于买房首付或者全款，年入100+。首房首贷，只考虑买现房或者今年明年交的放，目前看过沙河地铁旁中海丽春湖墅的合院、北七家和悦华熙、还有天通苑中苑二手房2007年的房、还有天通苑中苑新领域2017年50年商住两用。这四个您推荐一下，我是考虑自主环境好，将来如果卖也有机会高价出手。谢谢

回答：你好，感谢付费！ 中海丽春湖墅这个项目这个项目的定位是远郊CEO盘，只适合自住，不适合投资。 有些盘，一收割就是一辈子。 首付500，选择范围非常大，如果关注新盘，比较推荐万象悦府，公园悦府，奥森one等 二手房天通苑可以买，但是一定要控制入手价格。 商住由于政策压制，加上交易水费极高导致商住房的升值潜力非常弱。建议优先关注纯住宅。

提问：房姐好 新人首问， 之前提问没排上队希望这次能回复，考虑5年期投资为主，纠结于孙河新房洋房带花园和地下室（类似别墅功能、限竞房）和望京\/双井次新房的平层之间的选择，别墅投资属性差，此类洋房相比别墅性价比高，但担心未来此板块的买家更倾向于别墅而非洋房（虽然功能类似），恐存在需求错位而不好出手。城区平层保值风险小及出手率高，但已是成熟社区，感觉增值空间不让孙河。如果此洋房能捡漏可以出手么，听听您的建议。

回答：洋房依然不如大平层的回报高，买房投资最重要的是地段的价值，孙河目前大多是溢价的，天花板没有望京高 同地段、同档房企品牌中，高层和洋房合理的差价： 6层退台洋房比高层贵约30% 6层普通洋房比高层贵约20% 7层伪洋房比高层贵约17.5% 8层伪洋房比高层贵约15% 9层伪洋房比高层贵约12.5% 10层伪洋房比高层贵约10% 房再高，连伪洋房都算不上了

提问：您好！我们夫妻都是五十岁的北漂一族，在北京丰台有自住房一套，约价值580，还有一套小面积的loft商住房，在石景山区，目前我们夫妻年收入在100左右，目前手头有200。孩子研究生毕业，已在北京工作，很快解决北京户口。想改善居住环境的同时，兼顾孩子未来的婚房。目前有两个想法：1、在门头沟区预付定了西山燕庐的161平方米的房子一套，但是得卖掉目前在丰台（四环边）的住房，用孩子的指标，还要贷款约400；孩子结婚就只能住石景山区买的商住loft房；2、想退掉西山燕庐的房子，买青龙湖附近的房子，还想卖掉商住的loft，虽然很难卖；当然也需要贷款约300；但是可以留下丰台的现有住房，给孩子留下未来的婚房。或者您还有没有更好的建议，很矛盾，想听听您给的专业建议。谢谢。

回答：1. 西山燕庐比较适合门头沟本地人，不建议买给孩子做婚房，位置偏 2. 青龙湖比门头沟好一点，但也不是好选择。 买房地段很重要，太偏的位置只能自住了，保值效果比较差, 属于跑输大盘的产品。 买新盘 石景山可以考虑禧悦学府、中海寰宇天下。还有亦庄的几个新盘也不错。二手就可以看看朝阳 朝青、双井、百子湾板块

提问：【新人首问】房姐您好，我子弹有1000，国典花园有套159平，和平里有套40平的学区房，准备抵押国典的房产买望京金茂府，兼顾自主和投资吧，望京金茂府是否值得上车？或者周围还有哪些楼盘值得看下？

回答：望京金茂府属于溢价ceo盘，自住没问题，保值略差点。自住品质考虑更多的话可以看。另外还推荐看下 东湖湾、保利中央公园、臻园 自住品质也不错

提问：城市核心地段CEO盘江景精装修三居室房子刚交房，犹豫从投资收益最大化角度讲，应该先出租几年后再出售，还是先空置等待出售机会？因为考虑如果出租可能损伤房子装修，不出租又白交贷款利息和物业费

回答：首先一套房正常会持有3-5年以上，不满2情况很少。 如果3年以后卖出，现在大可正常出租。 装修，本身就是一种消耗品。 买家需要做的，就是把这份开支量化，计算收益是否平衡。 计算你的租售比多少，装修成本多少，管理成本和你的个人时间价值分别是多少。

提问：房姐您好。我目前在青岛有套房大约200多，手上有100的子弹，每月手头能剩1万5左右，北京自己有住的地方，主要考虑北京买房保值增值，位置不限，总价500左右。请问①青岛房是公积金贷的，现在再买是不是只能按二套算了？②青岛房有没有潜力，要不要抓紧卖了买北京？③麻烦您给推荐几个潜力比较大的小区以及合适的上车价，越具体越好，非常感谢！

回答：1. 算二套 2. 青岛也还行，不过相比北京肯定弱了，如果已经持有2年以上就出掉。 3. 推荐看 首城国际、柏林爱乐、炫特区 、橙色年代、清枫华景园 星河城

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