城市更新“凉了”，微更新成“一剂良方”

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从“城市增长”转向“城市成长”

当城市“老了”“病了”，想要重焕生机与活力，城市更新，不失为一剂良方。

“十四五”规划和2035年远景目标纲要提出，实施城市更新行动。今年全国两会，城市更新首次被写入政府工作报告。截至2020年末，我国常住人口城镇化率超过60%。

根据城市发展规律，我国已经进入城市更新的重要时期，即由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，从“有没有”转向“好不好”。

随着城市化进程的推进，老城改造、盘活老旧物业、保护历史建筑和文化遗产成为了城市更新过程的众多鲜活案例。如上海愚园路、成都太古里、、西单更新场、北京朗园、厦门沙坡尾、宽窄巷子.....

城市更新的热点区域集中在大湾区，大湾区城市更新，是房地产行业从增量时代转为存量时代的切入点，在这个富有革命性浪潮的拐点之上，不少房企的掌舵人坐看云起潮来，提前摆舵，从巨浪越发滔天的招拍挂红海航道上，转至晴空万里，碧波荡漾的三旧改造蓝海新航线。

粤系房企在这方面有很强的地缘优势，从已具规模的房企来看，过半均为粤系房企，其次为京津系和闽系，占比分别为15%和13%，浙系、沪系、成渝系和苏系房企虽有参与，但占比不超5%。

近年来，我国城市更新势头迅猛、百花齐放。更新方式逐渐从“拆改留”转向“留改拆”，从“点状建筑更新”到“片区整体更新”转变，从“大拆大建”到“精细化微改造”转变。

02

城市更新再上新难度

近期各地在推动城市更新过程中，出现一些继续沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利的现象，有些地方出现随意拆除老建筑、征迁居民等乱象，产生新的城市问题。

为积极稳妥实施城市更新行动，8月10日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》（下文简称《通知》），坚持划定底线，防止城市更新变形走样；坚持应留尽留，全力保持城市记忆；坚持量力而行，稳妥推进改造提升三方面提出11条城市更新实践要求。

从这则意见稿，可以看出，拆除旧城的规模受控制、新建的建筑面积规模有限制、原住民搬迁规模受限制、最大限度保持原有风貌原则...

1、拆除旧城的规模受控制。老城区拆除面积或者更新的面积，不得超过现在片区内总的面积的20%。但是也有例外，那就是被认定为违法建筑，以及危房的建筑除外。

2、新建的建筑面积规模有限制。限制了更新和拆旧建新的比例，原则上拆旧建新的比例不得超过2倍。这也就为各个地方的城市更新，确定新的地块的容积率和密度，制定了一个详细的规则。

3、原住民搬迁规模受限制。搬迁奉行就近安置原则，比例不得低于50%。不能大规模搬迁当地片区的原住民，以方便当地社区，以及文化得以延续。

4、最大限度保持原有风貌原则。鼓励较小规模的拆建，尽量进行局部修补类更新，控制好新建筑的高度，以求最大限度保证老城的文化风貌和建筑特色。明确提出，城市更新要尊重当地文化，不要一味求新，求怪。

这也意味着旧改终于告别了急风暴雨般的大拆大建，走向和风细雨般的城市更新。未来将实行以城市居民的真正需求为导向的城市更新模式。

新的更新模式下，区域开发转向区域运营后，公共服务短板全面补上，旧区避免了衰败，住房功能配套更加齐全，存量住房供应的有效性提升，并成为历史文化烙印深厚、功能复合的新区域，这也是未来住房供给侧改革的重要部分。

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“城市微更新”嵌入的生机

相对于以往的大规模旧城改造，近年来，旨在以一些小改造、小更新重新焕发旧社区的活力的“城市微更新”越来越受到重视。

“城市微更新”继承了“有机更新论”，进一步强调其“微”“小”“渐进”的介入尺度，以解决居民实际生活需求为目的，进行碎片式的更新。用小而美的改造，让道路变得平整，让空间适合共享，让社区更加美丽，从而提升人们的幸福感。

“城市微更新”的出现与流行，本质上是一种城市规划建设理念的革新。通过设计让城市留下记忆，让人们记住乡愁。

欧美城市更新历程有两大特征：都经历了从大规模清除贫民窟运动到中心区商业复兴，再到整体经济效益提升；都从大规模以开发为主导的造新城、旧城推倒重建，转向小规模、分阶段，由社区组织的循序渐进式“微改造”更新。

微改造大大降低了政府投入，同时也赋予居民更多权利，使得城市更新实践形式变得更加灵活、可持续。

城市微改造作为城市更新的小尺度，微介入的新形式，相对于大拆大建型的城市更新，在实施和组织中能节约大量成本。

政策在逼房企转型，开发赚快钱的模式已经过去了，主张长期经营，要搞可持续的发展模式。

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城市更新要量力而行

城市旧改开发周期长、资金压力大、规划难度高、关系复杂等问题，目前的市场仍存在诸多不确定性，若房企未充分考虑匆匆入场，往往会落得被迫中途退场的下场。

城市更新项目流程复杂事务繁琐，很多项目转化不易，尤其是高杠杆高周转的房企急于求成反而容易出问题，水土不服，因此需要房企有较强的风险把控能力。

此外，普遍的照搬其他公司的模式是行不通的，这样无法形成自己的特点，东施效颦只会导致各种被动，毕竟每个公司的实际操盘能力各有不同。所以，房企在参与城市更新的过程中，需要考虑多方面因素。

房企要具备应对长周期项目的耐心，以及城市更新项目的转化能力，并要具备一定的资金实力，特别是自有资金实力。

当然，城市更新不只是头部房企的“专属”，其中并不排除中小企业通过收购单体建筑的方式介入城市微更新。

中小企业可根据自己的实力参与城市微更新项目是具有发展前景的。与大企业追求规模不同，小企业唯有做出精细化运营的、有产业特色的城市更新项目才能够在市场上立足。

部分参考资料：
[1]《 世联里，微改造——城市更新的前世今生与世联行的实践 》， 世联行
[2]《城市更新，破解城市“成长的烦恼”》。潇湘晨报

[3]《 住建部发文！ 拆二代的梦想破灭了，城市更新再上新难度 》。防水微视角

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