万达商管的上市之路困难重重， 8月以来接二连三的动作，似乎为其“年内赴港上市”的传闻作出了肯定回答。
撰文/ 韩菱
编辑/ 卢泳志
8月9日，有市场消息称，大连万达集团旗下的商业地产管理项目——万达轻资产商管公司正在完成一轮金额达200亿元的Pre-IPO融资，并计划最快将在今年年底前在香港上市，此轮融资或将使其估值达300亿美元（1944.4亿人民币）。
在此之前，8月4日，珠海万达商业管理集团股份有限公司（下称：“珠海万达商管”）在香港注册登记，进而传出万达轻资产商业管理计划最早将于本月提交香港IPO上市申请的消息。
据了解，珠海万达商管为万达商管集团的100%控股股东，由此看来，或将成为其上市主体。
此前，万达内部人士曾向风云地产界透露，大概率会年内申请港交所上市，并表示轻资产商管类企业在香港市场受欢迎是公司考量赴港上市的重要原因。
“由重变轻”的万达商管
在王健林眼里，万达商管一直有着举足轻重的位置，他曾表示：“万达商管是万达的核心，我什么企业都能丢，这个不能丢。”
不过，从近几年的财务数据来看，万达商管的营收却一直处于下滑状态。
据WIND数据显示，2018年至2020年，万达商管的营业收入分别为1065.49亿元、786.56亿元和391.34亿元；归属母公司股东净利润分别为294.94亿元、243.98亿元和135.22亿元，均呈逐年下降趋势。
来源：WIND
一直以来，万达商管采用的都是重资产模式，其递交A股IPO申请时的招股书显示，当时物业销售收入即房地产开发业务占主营收入超八成。
2020年9月28日，万达商管宣布，从 2021 年开始，不再发展 " 重资产 "，全面实施 " 轻资产 " 战略，并表示以后每年签约“轻资产”的万达广场将不低于60个。
截至2020年底，在建的142个万达广场中，轻资产部分占比超过80%。
据WIND数据显示，2021年一季度万达商管营业收入出现回升，同比增长83.52%，为114.34亿元。若按此增长趋势估算，2021年万达商管营业收入一定会赶超2020年的，预计将出现三年连续跌落的第一次增长。
8月2日，惠誉在最新评级报告中表示，万达商管长期外币发行人违约主体评级为BB+，前景稳定。评级报告中还预计，万达商管的总利息覆盖倍数从2019年的2.0倍降至2020年的1.9倍，预计2021年全年将升至2.1倍。到2024年，其净债务/经常性EBITDA的倍数将降至5倍。
截至2021年3月底，万达商管拥有430亿元可用现金，以及价值约300亿元理财产品，其资金流动性可以覆盖约500亿元短期债务。
万达商管的“由来”
万达商管的前身为万达商业，曾在2014年12月在港交所上市，并以313亿港元的募资成为当年港股最大IPO。
然而上市不到两年，2016年9月，万达商业便从港交所退市。对于其退市原因，王健林曾对外表示，主要因为公司价值被严重低估。
随着国家对房地产行业的宏观调控越来越严格，传统商业地产项目面临着资金回笼较慢的压力，重资产模式的发展遇到瓶颈。万达商业开始聚焦轻资产模式。
2018年，万达商业更名为万达商管，并开始剥离地产业务，加速轻资产转型。
同年，万达引进了腾讯、苏宁、京东、融创4家战投，340亿元入股万达商业。万达商管承诺，在1—2年内消化房地产业务，成为纯粹的商业管理运营企业。
2019年初，王健林在年会中表示：“万达商业今年内要剥离所有房地产业务，1平方米房地产开发也不能有，要成为彻底的商业管理运营企业。”
据万达商管相关财务数据显示，2019年，万达商管实现收入434.8亿元，完成年度目标的100.3%。新发展万达广场62个，其中轻资产项目达40个。
来源：野马财经拍摄
2020年1月13日，万达集团宣布，截至2019年底，万达商管完成了房地产业务剥离。
今年3月，万达商管决定将其轻资产商业运营、 科技、数据、人员等相关资源进行重组，并与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴。同时，珠海国资委出资30亿元战投入股万达轻资产商管公司——珠海万达商管。
万达轻资产商管公司，是万达商管重组后的轻资产运营管理公司，万达商管集团持有该公司全部股权。至此，万达轻资产商管公司诞生。
坎坷的上市之路
从其港股退市至今，为了再度登陆资本市场，万达商管做了很多努力。
2014年，以发行价48港元（相当于39.98元人民币）开盘的万达商业，上市之后股票一直处于低迷状态。2015年底，其每股净资产为39.85元。
低迷的股价让王健林意识到了“危机”。2015年9月，万达商业启动内地IPO程序，计划冲击A股。
此后，万达商业开启了长达5年的漫长等待。
今年3月24日，万达商管宣布撤回A股IPO申请，并表示公司会进行重组，以尽快实现境内外上市。
而后，为了上市合规，8月2日，由加入万达21年的“老将”齐界接替肖广瑞成为万达商管的总裁，肖广瑞依然为珠海万达商管董事兼总经理。
据《首次公开发行股票并上市管理办法》第十六条规定，发行人的总经理、副总经理、财务负责人和董事会秘书等高级管理人员不得在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业中担任除董事、监事以外的其他职务。
8月以来，从万达商管评级上调到人事换防，再到珠海万达商管在香港注册登记，其赴港上市意图明显。
IPG（IPGlobal 环业投资集团）中国区首席经济学家柏文喜对风云地产界表示，此次万达商管以轻资产模式“重新赴港上市”，获得了珠海国资的加持，其人事换防是为了强化团队和提升管理，惠誉上调评级也是对于万达商管基本面的重要肯定，一定程度上反映了市场对万达商管的普遍看好。总而言之，万达商管经历了风风雨雨和反复折冲，“此次”赴港上市可谓是水到渠成。
现今，距离“年底前上市”传闻中的上市时间还有4个月，王健林能成功“再次”赴港敲钟吗？欢迎评论区留言讨论！
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