拆迁部门：提前收回土地，只赔成本价！最高法：参照房地产市场价

在征地拆迁期间，拆迁户和拆迁部门经常会就拆迁安置补偿产生矛盾，矛盾的根源在于，许多拆迁部门为了自身的利益，并不愿意给拆迁户足额的补偿，甚至是能少给则少给、能不给则不给，因此对于拆迁户来说，了解征地拆迁的相关法律法规可谓是至关重要，今天笔者通过一则判例来带大家了解一下，最高法对于划拨用地的赔偿标准是如何认定的。

一、案情简介（（2020）最高法行再100号）

2002年，万宁国土局与恒通公司签订《国有土地使用权出让合同》，以1388万元的价格将211亩土地（以下简称“该地块”）出让给恒通公司作为旅游用地，2003年万宁市政府颁发给恒通公司土地使用证。2004年，因涉案土地所处区域规划指标废止，恒通公司一直未能开发该地块。

2015年，万宁市政府以环保为由，决定收回该地块，并聘请会计师事务所对该地块的土地取得价款、投入成本进行了专项审核，决定给与恒通公司2335万元作为补偿。恒通公司不服，认为该补偿过低，遂依法提起行政诉讼。一审法院认为，万宁市政府作出的收地决定未载明2335万元的依据，故判决撤销收地决定，并责令万宁市政府重新作出补偿决定。双方不服，均上诉，二审法院认为该2335万元的补偿数额合理，遂改判确认收地决定违法，但不改变补偿数额。

恒通公司不服，依法向最高人民法院申请再审。

二、案情简介

本案中恒通公司自2002年取得该地块使用权后，该地块出让时本系作为旅游开发，却因当地规划变更，导致自己无法开发利用该土地，显然恒通公司对闲置土地并无过错，且恒通公司本身的合法权益也因当地规划变更而受损，而万宁市政府作出收地决定，除赔偿恒通公司的购地款项、投入开发成本外，仅肯再支付部分利息，这显然无法弥补恒通公司的实际损失。换个角度来看，这种补偿方式，好比2002年恒通公司直接将购地款项及投入开发成本存入银行，因此这种补偿的计算方式显然是不公平、不合理，也是极为荒谬的。

《中华人民共和国土地管理法》第58条规定：“（一）为实施城市规划进行旧城区改建以及其他公共利益需要，确需使用土地的；……

依照前款第（一）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第20条规定：“在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”；自然资源部自然资办函（2018）1903号《自然资源部办公厅关于政府原因闲置土地协议有偿收回相关政策的函》规定：“需要协议收回闲置土地使用权的，应当遵循协商一致和合理补偿的原则；有偿收回的补偿金额应不低于土地使用权人取得土地的成本，综合考虑其合理的直接损失，参考市场价格，由双方共同协商确定”。

由上述法律规定可知，在土地出让年限届满前收回土地的，要对权利人进行“适当补偿”，而补偿数额是否适当，则要求地方政府要对“土地的实际年限”、“开发土地的实际情况”、“协商一致和合理补偿”、“不低于购地成本”、“参考市场价格”等要素进行审慎、详实的考量，本案中万宁市政府仅简单以本息的方式计算补偿数额，既没有探究土地的开发情况、也没有协商一致、更没有参考房地产市场价格，显然是严重违法的。

三、最高法裁判

万宁市政府聘请的会计师事务所既非专业的不动产评估机构对案涉土地市场价格的客观合理评估，也未参考案涉土地类似房地产的市场价格，万宁市政府作出的收回土地决定，不符合《中华人民共和国土地管理法》“适当补偿”原则，补偿金额事实认定不清，所依据的证据不足，依法应予纠正。

综上，撤销海南省高院作出的二审判决，发回海南省高院重审。

四、案件总结

本案中，恒通公司从2002年购地后，直至2015年都未对涉案土地进行开发建设，而这恰恰是由于地方政府对该地块规划变更所导致的，闲置土地的过错并不在恒通公司。而另一方面，地方政府在土地出让年限未届满时提前收回土地，则应当严格遵守法律的“适当补偿”原则，而参照周边房地产土地市场价格，则是“适当补偿”的一个核心要点所在，该补偿标准除适用于提前收回土地情况，在国有土地上房屋征收、以及农村集体土地房屋征收中，也均为重要的补偿标准依据。

征地拆迁维权，是一个复杂系统的工程，不仅要关注各种维权程序的期限问题，还要对提起何种法律程序进行仔细甄选。因此如果您在征地拆迁期间遇到了法律问题，建议您及时咨询专业律师，必要时进行委托，通过法律手段来维护自身的合法权益。