万科遇到了比“野蛮人”更大的挑战

20年前，当万科前董事长王石忍痛把旗下万佳百货卖给华润、彻底告别多元化业务时，他肯定没想到，20年后，多元化又被捡了回来，成为万科的重点发展对象。

不久前，万科在内部转型发展通气会上宣布，要“全面加速转型发展”，为此，启动了一系列组织和人事安排。调整主要有两件事：一个是地产业务精细化，巩固提升基本盘；另一个是从房地产开发为主，转到开发与经营服务并重。

但消息发布之后，万科股价还是跌跌不休。从今年3月2日的高点算起，到目前为止，万科的股价已经持续下跌近37个百分点。

在地产行业整体下行的背景下，到底是什么样的转型，才能救得了万科？

01、下滑通道中的万科

在行业里，论精打细算，万科算得上是TOP级选手。

在2020年，万科表示要继承农民的光荣传统，“学会精打细算保持盈利水平”，到了2021年，万科又表示要学习制造业，“依靠自己的努力，做到挣慢钱、长钱、老实钱”。

一切都表明：以前，房地产行业站在风口上，水大鱼大。现在，时代变了。

近几年，中国房地产行业在“房住不炒”的政策主基调下，整体规模增速明显放缓。昔日的四大天王“招保万金”，营收增速整体都不太乐观。

单拿万科来看，不管是销售额、净利润还是毛利率，增速都在下滑。

销售方面，2017年至2020年，其年度销售增速分别为45.26%、14.54%、3.94%、11.62%，增速大幅下滑。

利润方面，2017年至2020年，其净利润分别为280.52亿元、337.73亿元、388.72亿元、415.16亿元，同比分别增长33.44%、20.39%、15.10%、6.80%，增速明显放缓。

同期，万科的毛利率分别为34.10%、37.48%、36.25%、29.25%，亦呈不断下滑之势。

撇开行业因素，万科地产业务本身的处境，似乎也有点尴尬。

一位行业人士对市界表示，因为地价太高，在一线城市如果不做高端地产，其实很难得到利润。但万科自身是做刚需出身，在做高端产品上不占优势。

万科在有些城市做了一些不错的高端项目，例如上海的翡翠系列、深圳的“臻”系列，但就万科北京的项目来说，也踩过坑。他拿万科曾经在北京做过的大平层项目五矿万科如园，与一墙之隔的融创西山壹号院做比较：“万科做这个项目的时候，挖了朗诗的团队去做，给房子配备了很多高端配置。但销售时，隔壁的西山壹号院不清盘，如园也就卖不掉。”

问题就出在做高端的思路上。“融创是做豪宅的思路，打个比方，西山壹号院300平米的户型可能被做成了三居室。但在万科，同样大小的户型做成了四居室，他们似乎不知道高端人群到底要什么。”

今年北上广深第一轮土地拍卖，万科一块地都没有拿，大家很担心在一线城市看不到万科的身影。

另一方面，四五线城市早就被碧桂园之类的房企所占据。“虽然说在四五线城市，万科在品牌力上比碧桂园、恒大等房企更好，但那些城市好的地块早已经被拿了，大家生存都很难。”

这意味着，万科的地产主业想实现突破性发展，面临的挑战极大。

其实，当地产主业前进受阻后，万科早在2014年，就提出要做“城市配套服务商”，走多元化道路。万科先后布局了物流地产、商业地产、长租公寓、养老、滑雪度假与文化娱乐等多个全新业务，试图从地产开发商向城市配套服务商转变。

从目前的结果来看，有做得不错的。2020年，其长租公寓等板块已经做到了行业TOP3的位置；万纬物流管理项目营业收入18.7亿元，已是国内最大的冷库运营商。

也有不尽如人意的。根据2020年年报，万科商业地产部门印力管理的商业项目营业收入42.22亿元，同比下降1.62%。

商业地产讲究的是在管面积和租金回报。从在管面积看，截至2020年，万科印力在管面积近千万平方米，跃升国内前三，仅次于万达（4000万平，截至2020年9月）、华润（1400万平，截至2020年6月）。

但在经营层面，万科集团包含印力在内的超100项目商业、近千万平方米的面积，营收为63.22亿元。相比之下，2020年，华润置地45个购物中心收租100.9亿，龙湖商业49个购物中心收租58.2亿，万科收租能力不如华润、龙湖。

不管这些业务是好是差，对于万科来说，更核心的问题在于，相对于地产开发业务，多元化业务占比始终太小。

根据2020年数据，万物云实现对万科集团内和对外营业收入182.04亿元，同比增长27.36%；长租公寓营业收入25.40亿元，同比增长72.33%；商业（含非并表项目）业务营业收入63.22亿元，同比增长4.33%；万纬物流管理项目（含非并表项目）的营业收入18.7亿元，同比增长37%。除此之外，还有酒店和度假业务、教育业务没有披露。

这些已经披露的业务，营收加起来为289.36亿元，只占当年总营收的6.9%。

郁亮曾经说过，现在，房地产已经回归到正常行业，万科要从单一的地产开发，到不动产的开发、经营、服务并重，赚经营的钱。其实，也就是注重多元化业务。

但从目前来看，万科想要通过多元化带动公司发展没那么容易。

02、万科的改变

针对此次万科在结构上作出的改变，有行业人士理解为万科开始注重协同，这是一个很好的信号。

首先是地产业务上的协同。

针对这一次将区域公司从以前的5个调成了7个，一位接近万科的人士透露，区域的划分其实有多方面的考虑，第一，区域半径不能太长，比如说对于黑龙江公司来说，如果离北方区域公司太远，坐高铁需要5个小时，则不利于管理。第二，也要考虑区域半径也不能太短，如果两个区域离得过近则可能存在竞争关系，难以协同。这种调整，其实是前期实践的优化结果。

其次是多元化业务和地产的协同，例如将集团大将王海武调去了印力。

有行业人士对市界表示，当下，协同能力是房企的一个重要能力，因为很多地块并非单一性质的住宅用地，还有可能要求进行商业开发。

印力旗下印象城，相对于万科旗下自己的商业品牌，知名度更高，比如，有地方政府在引进项目的时候，指定要印象城作为商业配套。但印象城作为一个单独的部门，有自己的各种考量，这种部门之间的隔离，显然是对大局不利的。

该行业人士对市界表示，“万科把集团重臣王海武派到印力，肯定是有利于协同的，毕竟话语权更重。”

万科此番调整的逻辑在于，先通过区域公司和区域公司、区域公司和多元化业务的协同，来稳住地产开发基本盘。其多元化基本上是围绕着城市空间进行，所做的都是比较熟悉的事情，且具有上下游的关联性。

相对于恒大做新能源汽车这类跨界，万科更聚焦于城市空间，非常符合万科一贯稳健的形象，这其实有其成长的烙印。

时间回到36年前，1984年，万科刚刚成立时，其定位是一家贸易公司，专门做电子产品的进出口业务，曾获得索尼摄录像器材的代理权，一度占到其国内市场60%。

当时，万科的多元化风生水起，从贸易到房地产到文化传播、饮料等，万科甚至有“万科模特社”“万科足球队”。就连万科的地产业务，也是多元化的产物。

除了地产之外，其中不乏一些发展得很好的业务，例如百货店万佳百货，当时成为了广东零售企业的第一大品牌。著名的蒸馏水品牌“怡宝”，被万科买下51%的股权之后，成为国内最大的蒸馏水生产商。

当时，万科创始人王石自诩“金手指”，点哪哪行，直到万科在1994年遭遇了第一次股权之争——“君万之争”。

1994年，君安证券在极短时间内获得万科四家法人股东的委托授权，企图占据万科的董事会。君安还对万科提出了《改革倡议书》，直指万科董事会组成和公司业务结构有问题。

在君安看来，一家上市公司的主营业务应该高度集中和稳定，并成为主要利润来源，而万科的业务多元而分散：“贸易没有拳头产品，工业产品没有全国名牌，股权投资没有规模效应，物业管理不赚钱，万科房地产目前也没有竞争优势。”

君安还为其开出“药方”，要求改组产业结构，收缩工业、贸易和股权投资业务，全力发展大中城市住宅和写字楼出租等房地产业务。

虽然后来王石用“停牌”赶走了“野蛮人”的入侵，但他也开始思考这种多元化对万科带来的影响。毕竟，多元化只有那些具有优异制度结构与特殊才能的企业才能做到，这样的企业具备清晰的战略规划和目标，业务互补以及分散风险，有稳定的现金流。

最后，王石痛下决心，历时8年，把这些多元化业务清出万科体外，怡宝被华润收购，万佳百货也和华润超市进行了合并，成为了现在的华润万家。

从那以后，专注房地产业务，成为王石为万科定下的铁律。

03、多元化的想象空间

2012年，当郁亮首次提出白银时代判断之后，多元化的探索再一次被摆上台面，转型成为万科的关键词。

不过可以看到的是，相对于当初那个年轻的万科，在这一轮的多元化上，万科的步子迈得更稳，公司制度更加规范，经验也要更丰富。

“稳定”，是万科的一贯形象，但换言之，就是保守。

对于投资者来说，大家期待的是在地产下行之后，万科能有另外一个强有力的抓手，掀起另一轮的发展，而不是让企业稳定而缓慢地前进。就像手机业务之于2010年的华为，娱乐业务之于转型后的索尼一样。

那么，对于万科来说，究竟哪一项业务会有这样的想象空间？

目前来看，不管是营收占比，还是想象空间，万物云都是最有可能的。

在万科的设想中，万物云区别于传统的物业公司。2020年10月31日，在华东的媒体交流会上，万科物业总经理朱保全宣布，万科物业正式更名为“万物云空间科技有限公司”，企业slogan也随之换成“空间科技服务者”。

朱保全曾就万科物业的更名对媒体解释：“我们的这次变化，跟贝壳找房挺像的。如果万物云对标贝壳找房，万科物业对标的就是链家。”

具体来说，万物云旗下包括Space（空间）、Tech（科技）和Grow（成长）三大模块。

空间包括原有的物业服务，也为商企空间以及城市公共区域提供服务；科技就是开发出一些新技术，为空间服务提供硬件服务能力、数字运营和行业人工智能服务；成长则是完善万物云的垂直产业链，打造覆盖物业管理全产业链、全生命周期的开放型生态系统。

万物云方面对市界表示，从8年前开始，公司每年从营业收入拿出1.5个百分点，专门投入科技研发。这8年来也取得了很大的成效，管理规模大幅增加，但是人员并没有增加这么多，这为管理效率带来非常大的提升。

目前，万科物业已经处于人、财、物管理的数据化基本完成，进入到打通数据孤岛，整合数据资产，建设数据中台、主数据平台的信息化建设阶段。

已经上市的贝壳找房，用扶摇直上的千亿市值，证明了这种高效率为客户提供标准化服务的无限想象空间。

大家对于万物云的期待，更多地在于它可能不是一个物业公司，而是一个平台。

不可否认，万物云正在改变，万科也在尝试转型。只是，从资本市场上来看，这一轮多元化转型并没有得到投资者们的认可。

从机构的观点来看，Wind显示，6个月内共有28家机构对万科的业绩进行了预测，预计万科2021-2023年营收增长率平均值为14.57%、12.38%、9.15%；预计其归母净利润增长率平均值为7.74%、8.84%、11.25%；预计其净资产收益率（摊薄）平均值为17.12%、16.34%、15.97%。

机构们虽然认为万科的净利润增长情况会有所改善，但相对于2018、2019年的增长幅度，仍然预估大幅下滑。而对于营收增长率和净资产收益率，则普遍持悲观态度，每年都是下滑预期。

反映在资本市场上，便是万科的股价的持续疲软。

市场瞬息万变，跑得慢的都消失了，留给万科转身的时间，也不太多了。

(作者丨黄莹 编辑丨胡刘继)