威法说法｜租房需谨慎，避免掉陷阱

案情简介

2018年5月，王某与刘某签订《租赁合同》，约定王某将东莞市万江区某大厦一层前端700平米物业以及旁边约100平米的铁皮棚租赁给刘某，租赁期间自2018年10月1日起至2026年9月30日止，每月租金50000元（不含税），每三年递增8%。

2018年10月，刘某接收租赁的房屋，并在2018年11月开始就租赁的房屋进行装修，就在装修的过程中，刘某收到当地城管部门的通知，告知刘某所租赁的房屋旁边的100平米的铁皮棚，属于违章建筑，要予以拆除。后刘某和王某商议，由于100平米铁皮棚属于违章建筑，政府要拆除，如此一来，租赁的场地面积就减少了100平米，要求王某补偿100平米的租赁场地给刘某使用，但遭到王某的拒绝。

2019年3月，刘某诉至东莞市第一人民法院要求解除《租赁合同》，由王某返还2个月押金、赔偿装修费损失等费用。王某提起反诉，要求刘某支付占有使用费。

裁判结果

经法院审理，发现王某所出租的700平米的房屋没有房产证，也没有建设工程规划许可证，根据法律规定属于违章建筑，故认定双方签订的《租赁合同》为无效合同。并判决刘某向王某返还租赁的房屋，王某向刘某返还2个月押金，但鉴于刘某已经实际占有使用了案涉的房屋，故需要向王某支付占有使用费，由于刘某占有使用了案涉房屋5个月，在以2个月的押金抵扣后，还需向刘某额外支付3个月的占有使用费，占有使用费的标准，在没有约定的情况下，参照租金的标准支付。

案例评析

这是一起很典型的，也是很常见的租赁合同纠纷案件。

由于历史遗留问题，我国各地城市普遍存在没有规划许可以及房产证的房子，特别是一些城中村以及旧城区，由于这些房子大多属于集体土地上建设的，受限于当时的法律缺失以及办证的意识淡薄，所以很多的房子都没有合法的建造手续。随着法律的逐步完善，这些房子就被法律认定为违章建筑，而违章建筑不能被买卖以及租赁。

根据《民法典》第一百五十三条第一款的规定：以违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。另根据《民法典》第一百五十五条规定：无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力；第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任，法律另有规定的，依照其规定。故买卖或租赁没有产权证或建设工程规划许可的房屋，会被判定无效，合同对双方当事人不发生法律效力，因合同行为取得的财产相互返还，并根据双方的过程承担相应的责任。

威法律说

在租赁房屋的时候，一定要求出租人提供合法有效的不动产登记证书或者建设工程规划许可证，避免因不具备上述证件，导致合同无效的风险。如果是租赁厂房，用于生产建设，还需要看厂房是否具备消防系统、消防验收证书，避免因消防不过关，可能导致不被允许开工生产的风险。如果需用承租的房屋用于转租的，必须让出租人事先出具同意承租人可以转租的声明书，或者在《租赁合同》中明确，出租人同意承租人可以转租，否则也会导致因没有得到出租人的同意转租，而导致转租无效的风险。