失意的明星房企：首创置业上半年净利下滑73%，股价一度跌破1港元/股

本文来源：时代周报 作者：王晗玉

【编者按】：从风光无限的“地头蛇”到走入掉队行列，京派房企的这几年着实不好过。无论是因为规模化失败、扩张节奏失当，还是因为陷入流动性风险，在历史的洪流之下，他们曾经高光过，如今不该就此黯淡下去。

【失意的京派房企系列之一：首创置业】

决定私有化后的第二个月，老牌京企首创置业（2867.HK）在日前发布了最后一份半年业绩报。

数字并不算太好看。2021年上半年，首创置业收入110.13亿元，同比增加约19%；营业利润约6.52亿元，同比下降约43%；归属股东净利润约2.26亿元，较去年同期下降约73%。同时，董事会决议不派发中期股息。

根据贝壳研究院统计，依照“三线四档”融资新规，首创置业剔除预收款后的资产负债率为78%，净负债率为164%，现金短债比为1.34。由此，首创置业2021年中期指标一项超阈值，相较2020年末，维持“橙档”行列。

随着私有化的进程，这些数字的信号意义已经没有那么强烈。在资本市场浸淫18年之久，首创置业往后公开披露的机会已经屈指可数。一旦私有化成功，首创置业将作为首创集团的全资子公司开展工作，或摇身变为北京首创城市发展集团有限公司（简称“首创城发”）承接走现有的相关资产和业务。

近日，时代周报记者联系首创置业方面，试图了解其私有化进程中及有关降负债的解决方案，但对方表示，相关计划均以公司公告为准，除此之外尚无更多信息可以透露。

“退市后，首创置业与首创集团的联系会更加紧密，可以获得更加直接的信用支持，”有知情人士向时代周报记者透露，随着首创集团内部一系列重组举动的开展，首创置业的架构、战略，尤其是业务方向也会发生变化，“最重要的一条，是要在北京国资委的统一部署下重新梳理业务，加大保障房开发力度，强调北京国企更服务于北京的属性。”

难挽业绩颓势

12年前，首创·禧瑞都入市，与新央视大楼相距仅50米，是迄今为止北京豪宅仍不可仰望的高度；13年前，号称北京“第二金融街”的丽泽商务区拔地而起，首创置业是这片土地的一级开发商……

首创之于北京，曾有着本土老大的标杆意义。作为北京国资委实控的首创集团的地产业务旗舰，成立于2002年并于次年成功赴港上市的首创置业，有着别人无法企及的先天优势，尤其是国资背景，和非竞争性为主的一二级联动拿地渠道等。

以2015年为分水岭，那一年，是首创置业的高光时刻。克而瑞数据显示，当年，首创置业行业排名23位，销售额达到323亿元。此后，首创置业虽销售数据有所上涨，但在行业内的排名却逐年走低，2016年下滑至30位，2018年掉到43位，2019年排名跌出前50至62位。

事实上，自2016年起，首创置业的下行曲线已非常清晰。其历年营业收入介于180-220亿元之间，但净利润数据却由2016年的20.32亿元降至2020年的9.82亿元。与此同时，众多房企则恰恰相反，实现了倍数式增长。

重仓“京津冀”的首创置业，在这个时段遭遇了区域最严调控。2017年的“3·17新政”以后，京津冀市场迅速降温，首创置业在该区域的销售增速不断回落，由2017年的16.23%降至2019年的1.16%，增长近乎停滞。首创置业在2019年的销售额更是从2018年的702亿元高位跌落至468亿元。

此前，首创置业也曾喊出千亿目标，但其最后一个公开年度数据——2020年全年销售也仅在708亿元出头，离千亿有距离。

今年上半年，首创置业颓势延续，实现合同销售约402.7亿元，同比增涨约19.5%，低于2021年上半年百强房企37.8%的平均增速。

贝壳研究院高级分析师潘浩指出，首创置业2021年上半年毛利率低于2020年行业平均毛利率(26.7%)7.7个百分点，归母净利润增速低于2020年行业水平（-17.8%）55.2个百分点，而其2021年中期资产负债率为81.1%，超过2020年行业平均资产负债率（79.1%）2个百分点。

“无论在产业资源、品牌实力还是管理能力方面，首创置业都无法与万科、保利等对手相提并论，”职业投资人朱酒亦对时代周报记者表示，未来的主流房企可能只剩头部二三十家，大部分房企都将逐渐退出，或以收取租金为主，“现在规模还没达到2000亿元的房企，之后市场或许很难再看到他们的身影。”

股价持续低迷

从近年业绩来看，私有化退市几乎成为首创置业不得不做的选择。

内房股估值低是行业内较普遍的现象，而作为销售规模排在TOP50之外、经营业绩又正经历“腰斩”式下滑的房企，首创置业目前市净率仅0.31。一名业内人士向时代周报记者分析，首创置业已“几乎没有投资价值”。

今年7月9日，首创置业宣布退市，自愿撤销H股的上市地位。在私有化的要约公告中，首创置业给出的退市理由是“基本失去上市平台股权融资的优势”。

2003年6月19日，首创置业正式登陆港交所，当日以每股1.66港元价格收盘。而在长达18年的资本市场征程中，除两次股价高点之外，首创置业一直不温不火，在私有化公告发布前近一年时间里，股价都未超过2港元，甚至一度跌破1港元。

时代周报记者了解到，在2015年，首创置业还曾拿下4.52港元/股的历史高位，但此后又走入下滑轨道。2016年3月起，首创置业的股价迎来一波阶段性反弹，股价一度涨到3.766港元/股，但不久后走入“稳定”下跌区间。

首创置业在私有化公告中表示，公司H股的交易流动性长期处于较低水平。就H股股东而言，私有化使其有机会在缺乏流动性的市场中以具吸引力的溢价将投资变现。

事实上，在本次做出私有化决定之前，首创置业已经有过多次尝试逃离H股。

2004年，上市仅一年的首创置业，因为港股的低估值，第一次提出回A计划，但未获得证监会通过。此后，首创置业多次向A股市场伸出橄榄枝，均未成功。最近一次是在2016年向中国证监会曾提出回A申请，但最终因“考虑到公司业务发展需要”，最终在2019年9月撤回了这请求。

回A受挫之外，近年来在房地产行业调控收紧的情况下，首创置业面临进一步融资困境。业内人士指出，下半年首创置业依然会面临“钱紧”的困境，降负债压力重重。

在外界看来，一旦私有化成功，首创置业将成为首创集团的全资单元，其对首创置业的信用资质传导将更为直接，资本支持渠道也将更加通畅。

值得注意的是，私有化公告发布前的最后一个交易日，首创置业收盘价为1.72港元/股，私有化公告发布之后其股价迎来一波上涨，半年报发布当日，首创置业以2.46港元/股收盘。

剥离奥莱之后

按照私有化公告的内容，一系列重组动作将在首创系内部展开，首创城发将在未来控制首创置业的公司战略并加强管理灵活性。

其中，奥莱业务重组将是重要一项。今年3月29日，首创置业与首创钜大（1329.HK）联合公告称，首创置业拟向首创集团转让旗下全部奥特莱斯业务，奥莱业务重组后，首创置业拟集中资源发展住宅及非奥特莱斯物业业务。

自2009年进军商业地产，奥特莱斯综合体曾一度被视为首创置业的核心竞争力。其2012年财报更指出，在业务发展模式上，将探索土地开发和房地产开发相结合的新型业务模式，这其中最主要的就是“住宅+奥特莱斯”业务线。

此后至2020年底，首创置业物业组合列表下的131个项目中，有23个是奥莱项目，这其中，有昆山奥特莱斯、万宁奥特莱斯综合体、湖州奥特莱斯综合体3个项目包含住宅类物业，此外还有南昌、济南、重庆、南宁4个奥莱项目包含销售部分，但均为商业用途。

住宅、商业双线并行或能为公司品牌、业绩提升带来协同效应，但在监管层收紧融资大背景下，商业地产与住宅开发合并在同一份财务报表内，反而会互相拖累融资动作。

一位不愿具名的机构分析师向时代周报记者表示，商业地产项目由于建造和培育市场的周期较长，相比住宅项目周转速度更慢，因此资金压力更大。在“三道红线”考核机制下，如果将其分拆到两个主体内，项目融资活动所受限制会相对宽松，因此首创集团拆分重组奥莱业务或是出于未来融资考量。

首创置业也表示，重组奥莱后，首创钜大可以减少业务运营、资本运作和资金融资方面的政策限制。

重重压力下，首创钜大已自2018年起连续三年净利润亏损，最近的半年报显示，截至2021年6月30日，首创钜大期间全面亏损总额1234.2万元，同比下降89.99%，期间亏损1944.9万元，同比下降81.78%。回想2013年借壳钜大国际登陆联交所之时，首创钜大曾意图借此打开融资局面，但八年过后，这个公司市净率只有0.19，融资局面未打开，或也正走在沦为“壳资源”的路上。

视线回到首创置业。聚焦住宅等业务开发的思路，已在上半年财务数据中有所体现。与2019年、2020年同期过百亿的土地投资额相比，今年上半年，首创置业在土地市场也较为谨慎。在大本营北京的首场集中供地中，首创置业未报名参与任何一宗地块的竞拍。

公告显示，2021年上半年，首创置业拓土的方向一路向南，在上海松江区和青浦区各收获一宗地块，总土地价款33.7亿元；同时通过股权收购方式获取浙江省桐乡市一级开发项目，总投资约5.48亿元，这是其在京津冀之外获取的首个一级开发项目，重要性不言而喻。

截至2021年6月底，首创置业土地储备总建筑面积1574.5万平方米，其中87%为发展物业，13%为投资物业及其他。首创置业方面表示，现有土地储备足以满足公司未来3年左右的发展需要，规模适中。

除地产开发外，首创置业在租赁住房、高科、文创等领域也积累了一定经验。以租赁住房为例，十八里店首创繁星项目作为北京市目前最大的集体土地租赁房项目，获得中央财政专项资金已达2亿元。