全网首发！深扒杭州新政，看这一篇就够了

85新政发布三天前，我写下了本文，按下不表，思绪良多。

三天前，我多次留言呼吁粉丝等新政稳住，不要盲摇；之前永远等不来的“8点见”，给部分人留足了占票时间。

直到所有楼盘登记临时叫停，这个杭州楼市吃过最大最久的瓜终于落地了。

虽然不够振聋发聩，也算掷地有声，很多刚需和逃顶者，希望这次新政往死打，“一刀暴击”。

但从城市发展、预留空间、多元化治理等角度，新政“刀刀见血”已经不易。

相对127新政，85新政更加精准，尽量面面俱到，对比之前的“打补丁”，堪称终极“小杀器”，先看重点：

85新政划重点

1.落户买房限制。落户未满五年需两年社保，才能在杭州限购范围内限购1套住房，和127调控叠加，五年后才能买二套，非常凶残。

2.红盘排序摇号。新房认筹比超过1:10，即开启积分制，举例100套房，取分高的约1000组入围。入围后，后续公证摇号，再无“低中签率”，杀伤力极大，老人票更香。

3.增加社保年限。非杭州户籍，需48个月社保，可以挡掉不少人，杀伤力也不小，利好刚需。

4.规范流摇盘管理。即便流摇了，也要采取公证摇号方式确定选房顺序并按序售房，剩余房源可自行销售，遏止强绑定车位等乱象。

5.严打虚假资料。1年限摇升级为3年限签，是对P图党，代冻资，代持等乱象的一网打尽。

这场“剧透式”新政还是主要从限制落户票的需求端和控中签率（高于10%）降热度的预期端发力。

对于想来杭奋斗的人，只是从“我家大门常打开”，变成依然“开放怀抱等你”。

而对于杭州本身，「85新政」后，调控力度在多个方面追平了京沪深、抛离了武汉、成都、南京，堪称全国调控最严城市之一。

杭州算是新一线中最后抬高一个落户门槛的城市，已吸纳了两年多“人才”，也应该知足了。

“做正确的事”比“正确的做事”更重要。

对比深圳更严落户满3年且社保满36个月可购房，杭州这波力度刚刚好。

两年社保门槛，对大部分外地“投机票”，已经是一刀斩。

“来了就是杭州炒房人”的时代，彻底宣告结束！曾经出现的注册公司买房、落户拿名额买房，沦为历史。

加上之前的人才无房认定升级，让不少人在落户的路上，就失去了购房资格。

从2019年6月4日，大专可落户杭州，到今天的略微关门，杭州几乎是准房票（35岁以下人群）流入最大的城市。

所以短期内，对市场影响有限。

毕竟已经吸引了近100万新杭州人，至少20万张准“房票”在游荡，就算全面关闭落户，前两年大水漫灌的入杭落户票，也够消化两年了。

但长期看，城市红利还是留给了真正的“打工人”。

刚落户的也不要怪杭州了，前期已经各种放风，顶住压力让你们进场。

都“预告”这么久了，不签或不代缴社保的人，是自掘房路。

如果这都还在喊“被误伤”，那就是真炒房。

“一比十”版的排序摇号+4年社保门槛，是杭州新政最应该抄的上海作业。

也是我最期待，威慑力最大的招数，甚至可以把比例进一步缩小。

但这个政策反噬作用较强，应该是是杭州考量最久的部分，因为很容易引发二手房的连带反应，且让更多人连买票的机会都没了，更加焦虑。

虽然上轮红盘范围升级（10%以下中签率），但炒房客拼房票、代持、二抵杠杆等博参与仍然流行，多数人还是只盯着红盘。

比如之前落户就是为了摇红盘，就能获得房票，部分根本没需求，没能力买房的人，因为巨大红利，也无脑进入摇号池，就是对社会资源的浪费。

这次杭州的积分摇号，只针对红盘（1比10），能稳住大部分市场情绪，让大部分人回到非红盘的同一起跑线，不用被各种低中签带动情绪，且把投机扼杀在摇篮。

加上四年社保的准入门槛，分母被进一步减小，又恰逢二手市场转冷，金融收紧，类似2018年摇号之初的这种二手房恐慌购买效应应该不会爆发。

还能分流购买力，平抑各板块冷热不均，说白了，也算是“做强星城”的配套政策。

参看上海新房摇号1比1.3的计分规则，杭州这次将「格局」体现得更淋漓尽致。

没有玩上海那样的数学游戏，而是更清爽的按照户籍、购房记录、社保情况、人才4个方面，对每个摇号单位进行排序，而不是打分，尤其是社保精细到每一天。

但长期看，杭州“红盘”摇号入围可能捅破“天花板”，10年社保才够资格，全款买家也被劝退，进入杭州“中考式”内卷。

比最近的上海复兴珑御开盘，总共47套房源，入围的人达到61组，其中59组满分选手。

多数人可能摇号的资格也没有，但房子更回归居住本身，你为什么只盯着红盘呢？

计划经济的楼市，相对公平就应该留给对城市更有贡献的人。

好消息是，新政发布后，诸多红盘将得以全面开闸。

我们获悉，最快下周一，13个闭眼摇项目将分流分阶段入市。

相信即便是戴着新政枷锁，这么多限制“打掩护”，但依然是2021下半年的最大楼市狂欢。

当然， 我还是有很多遗憾，或者说是长期等待后的期望差。

比如，落户加三年社保。步子可以再大一点，因为摇号分母已足够大。

比如，取消人才住房政策或者提高人才购房级别。社保排序后，人才票已经内卷，刚需摇号不易，无房户和人才已经占了先机，留给刚改的机会更少了。

黄埔上周已取消，杭州是否能枪口抬高一尺，至少剔除E类人才。以“人才”名义，暗渡陈仓获取上车机会的，不是个例。

比如，二手房指导价。虽然二手房已转冷，但后期供应量下降带来的房价上涨预期，又会形成预期对冲。

如果有加上和金融对钩的二手房指导价，辅以利率走高和放款审批延长，很快就能清除天价挂牌价噪音，保持市场透明度和价格信息对称。

比如，社保5年要求。海量房票聚集，杭州已经完全具备这样的筛选机制，但估计也是怕伤了更多的刚需。

无论如何，这依然是精准调控的杭州，预留了大招空间，视行情进退自如。

三轮杭州牛市，告诉无论有没有上车，上了几次车的我们：

一切不以大幅增加供应为目的调控，都是过家家。

一切不以消灭一二手高倒挂的调控，都是挠痒痒。

需求只能被延迟，不能被消灭，政策只能减缓，供应才是命门。

730中央经济会议，而调控重点从聚焦学区房问题的需求端，转向“加快发展租赁住房”的供给端。

最近的“金华十条”，更是把优化土地供应，特别是提高中低价住宅比例放在了调控第一位。

虽然限了落户，加了社保，压了人才，但今年住宅供应比例只增加了10%。

未来两年，杭州楼市仍然处于解决供需矛盾的阶段，特别是主城老区会向星城倾斜，很快会无房可买。

新房依旧会火热，但一核和九星分化更严重；二手市场将迎来更深度的整治，别玩截图炒作了，老老实实卖房。

对于还没买房的人，疫情卷土重来未可知，守住子弹，从未来科技城到运河新城，到钱江世纪城，钱新二期宝地还有不少，好饭不怕晚。

一向独立行情于国内楼市的杭州都动刀了，「85新政」意味着下半年新一轮密集调控到了，将很快蔓延全国，进一步挤掉投机泡沫。

所以千万别挑战“房住不炒”，不要低估“三胎配套措施”，后来的风暴，只会更加惨烈。