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一夜之间,几十万人失去房票!杭州突下狠手,炒房大城凉凉?

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作者:知了

今早,杭州再次升级了楼市调控。

与7月份两次不痛不痒的调控相比,这次的政策,堪称一剑封喉。

一夜之间,几十万人失去了房票。

1

杭州,稳了

8月5日,杭州发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,主要包含以下几个重点:


1.购房资格全面收紧

之前在杭州,落户就能买房。

新政之后,在杭州市限购区内购房:非本市户籍,需要4年社保;本市户籍落户满5年可正常购买,不满5年需要2年社保。

而在不限购的临安、建德、桐庐和淳安落户未满5年的,需要落户满2年且连续缴纳2年的社保,才能在限购区购房。

需要注意的是,购买摇号新房,社保计算看的是登记日;无需摇号的新房、二手房,社保计算看的是网签备案日。

众所周知,由于新房限价,一二手房价格倒挂。为了打新套利,杭州人已经抢红了眼。

而由于城市潜力大,落户门槛低,更吸引了全国各地大量投资客涌入,加入抢房队伍。

在杭州,但凡是红盘,必定有万人报名,十多个人抢一套房非常普遍,老人房票、代持摇号更是层出不穷。

很多真刚需,成了摇号氛围组,陪跑了一轮又一轮。


根据七普数据,近十年杭州新增人口323万人,而2019年杭州人口净流入55.4万人,2020年人口净流入157.6万人。

粗略估计,大概有200万人是近两年才来到杭州。


当然,常住人口不等于户籍人口。

据权威媒体统计,2019年至今,杭州累计引进35岁以下大学生87.8万人。

在杭州,毕业就买房非常普遍,而这些新杭州人,也是摇号主力。

按照现在新政,这些人中的大多数一夜之间失去了房票。

打新人数锐减,新房市场热度就会降低。而因买不到新房转投二手房的人也会减少,从而实现楼市整体降温。

杭州楼市,稳了!

2.择优入围,有利于社保年限长的人和高层次人才

本次新政,还对摇号规则进行了完善。

当登记人数:房源数≥10:1时,无房家庭、普通家庭按社保缴纳时长排序;高层次人才家庭按照B、C、D、E类别从高到低排序,同一类别人才按社保时长排序。

这样做的好处很明显,摇号中签率大幅提升,只要入围,就要10%的概率摇中。

但是,这种好处仅限于特定人群,即社保年限长者和高层次人才。

可以说,杭州在堵死外地炒房客的同时,也关上了绝大部分新杭州人的购房大门。

对此,很多人觉得不公平。但是所有政策,都只能照顾到一部分人的利益。

站在杭州政府的角度,自然是社保年限越长贡献越大,层次越高的人才越受欢迎。

另外,根据贝壳研究院数据,杭州刚需平均购房年龄为32.2岁,也就是大学毕业十年左右置业。

按杭州现在的房价,如果不是父母资助,很多刚毕业的年轻人是无力购房的。

限购收紧,是对本地无房户的照顾,是对落户杭州多年者的回馈,也是为普通家庭购房者的争取时间,更是对新落户者的筛选。


当然,这种论资排辈的方式也势必会有漏洞,比如会出现“爷字辈”高龄购房者。

比如在实施同样限购政策长沙,某热盘认购入围名单中,户籍起始时间在新中国成立之前的有40名,654名申请人中,最后一名的户籍起始时间是1996年,距今已经25年。

对此,要看政府后期如何取舍。

2

土拍第一城,为什么低头了?

纵观全国一二线城市,深圳、上海、广州、合肥、成都等城市都痛下狠手,限购限售限贷,二手房指导价等工具层出不穷,楼市纷纷熄火。

只有杭州,楼市热度居高不下,调控政策却不痛不痒,把统计数据玩得炉火纯青,被网友戏称为“端水大师”。


为何杭州如此头铁,一直不收紧调控?

道理很简单。毕竟修地铁地铁,造新城,举办全运会,建设世界名城,处处都要花钱。而卖地,是来钱最快的方式。

杭州虽然是新一线城市,卖地收入却早已超越北上广深。

自2017年开始,杭州已经连续多年土地出让金超过2000亿,2017-2019连续三年土地出让金全国第一;

2020年,杭州土地总出让金2514.5亿元,位居全国第二,比上海低378亿;

2021年上半年,杭州重回第一,卖地收入1988亿。


大家都知道,新房市场越火,土拍行情越好,而土拍热度高,尤其是地王出现,又会刺激购房者情绪,促进新房销售。

所以之前很多地方政府也很乐于配合开发商,为新房造势。

比如4月底重庆首轮集中供地土拍,一半地块溢价率超过40%,更是出现130%溢价率的地王。土拍还没结束,重庆人民就涌入售楼处,扫空了新房房源,抢房抢到冲上热搜。

很快重庆就被点名批评,随即升级了调控政策。

把楼市调控做成一门艺术的杭州,自然不会犯这样的低级错误。

杭州今年首次集中供地的竞拍规则为“限地价+限房价+竞自持+竞配建”,57宗地全部出让,总成交建筑面积757.2万㎡,平均溢价率为26.05%,总成交金额1178亿,位居全国第一。

如何在降低溢价率的情况下,增加土地收入?

答案是减少住宅供地,提高起拍价格。同时拿出优质地块,如钱江新城二期、萧山钱江世纪城等板块的土地,吸引更多开发商参与,增加竞争强度。

此外,首轮供应的土地面积占全年计划的42.6%,是今年最多的一次供应。而第三次供地是12月公告,大概率是明年1月竞拍。

这样房企今年就只剩两次拍地机会,更会全力参与第一次竞拍。


作为土拍第一大城,土地财政依赖度高达140%,一向头铁的杭州为什么突然下狠手了?

在这里,就不得不提到近两个月房地产领域一系列重磅信号:

7月22日住建部司长发话:对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责;
7月23日住建部等8部门联合发声,整治房地产市场,力争用3年左右时间,实现房地产市场秩序明显好转;
7月29日,住建部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市;
7月30日召开的中央政治局会议重申了“房住不炒”定位和“三稳”目标。

上半年,深圳、上海、成都、西安、合肥等热度高的城市纷纷自宫。

东莞更是在政治局会议结束后不久,就发布史上最强调控,向深圳看齐。

而上半年已经被约谈的杭州,却始终没有拿出有力度的政策。

如今在三四线城市都纷纷表态的当下,即使杭州头再铁,也要考虑下政治站位。


3

杭州,还能入手吗?

最后,调控刚出,很多人会纠结,杭州房子还能不能买?

对刚需来说,当然可以。

不过满足购房资格的,一定要优先报名新房摇号,尤其是核心板块优质楼盘,这是政府给的机会。二手房大概率要回调,可以先观望。

退一万步讲,如果二手房热度还是居高不下,下一步,杭州可能会跟进二手房指导价。看看深圳如今的冰封状态,就知道这个政策威力多大。

没有购房资格的,也不要灰心,抓紧落户,继续交社保。如果本身也准备在杭州发展,这样做也不会增加什么成本。

杭州的经济实力毋庸置疑,也是最有希望挤进一线城市阵营的。近几年对青年人才的吸引力也位居全国前列。


杭州每年有几十万的人口流入,限购只是推迟了这些人的购房时间,但无法从根本上消灭需求。

等限购后第一批人取得购房资格,市场热度又会提升,这一点北京、上海已经给出答案。

长期来看,杭州房价还是呈上升趋势。因此,杭州还是有投资价值的。

限购之后,本地投资者更是近水楼台先得月,少了很多竞争者。

但是对外地投资者来说,加上限售,持有周期可能在7-10年,时间成本很高,对现金流的考验也比较大,需要自己酌情考量。

总而言之,杭州此次的调控,的确是拿出了诚意,也极大缓解了购房者的焦虑情绪。

市场内卷浓度降低,算是一件好事。

不过要实现楼市平稳,只靠控制需求端人数是不够的,还需要加大供应,这才是长远之计。

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