房地产行业或陷入6~9个月左右的低迷

文｜邓浩志

房地产行业或陷低迷

“中诚信将房地产行业展望调整为稳定调整为负面，预期下半年销售增速放缓”虽然只是个别机构看空，但这种看空的发布，这么多年来都非常罕见。

我谈几点：

1、中国房地产业及周边行业的确压力山大。

最近出台的房地产调控文件的数量可以用排山倒海形容，从中央到地方，从直属部委到相关机构都有各类型各方面的政策、意见。调控政策如此密集，最主要的原因应该还是今年上半年统计数据显示房价上涨速度过快的迹象比较明显。所以很多政策都是在今年1、2季度地方政策的基础上再进行叠加累进，所以房地产行业目前是百上加斤。整个行业，无论是开发、中介、周边行业，无论是融资、贷款还是成交量、成交价都将受到重大的冲击。

2、房地产行业或陷入6~9个月左右的低迷。

为什么预计这个周期在6~9个月呢？因为目前经济基本面也不好。股市持续暴跌，疫情在国内多地反弹，国外掐脖子大小动作不断，大宗商品涨价持续挤压下游行业……去年下半年至今年上半年的形势大好，似乎一下子来了个180度的转变。虽然中央会坚定不以房地产作为短期经济刺激工具使用。但地方的项目、债务、工资是得自己想办法的，这些都是实实在在迫在眉睫的问题。中国经济尚未升级完成，更不可能短期内切割掉房地产。甚至房地产仍旧是最主要的“压舱石”，所以我看6~9个月，长的话不会超过12个月。而且在前一段时间央行也表了个态：坚持“房住不炒” 推动金融、房地产同实体经济均衡发展。后面那一句很重要，自己可以琢磨一下。

3、这个评估或许有其他评估以外的目的。

首先“中诚信”这个就不是什么国际权威机构、什么国内十大评估机构，如果你在百度搜索，第一页甚至还有说他骗子的网页片段，所以它的权威性，甚至对房地产行业了解的深度都让人质疑。

其次关于中国房地产行业展望也甚少机构评估，这么多年就也很少公布类似的结果，这家机构之前将中国房地产展望定为“稳定”，我估计压根没有人关注过。只是因为这次评估结果有点吓人，才上了显眼的位置，所以这家机构的这个结果大家不必在意。

限制建筑高度，重要且必要

发改委：要加强项目审核把关，严把超高层建筑审查关。其中，对100米以上建筑应严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配；严格限制新建250米以上建筑，确需建设的，要结合消防等专题论证进行建筑方案审查，并报住房城乡建设部备案；不得新建500米以上超高层建筑。

评：非常必要的政策终于出台，避免无聊无止境的攀比高度。

1、 超高层耗时、费钱、不安全。

据专业人士评估，超高层建安成本大约是普通建筑的3-4倍，建设周期大约多2-3倍；目前我国的消防云梯最大长度在100米左右，超高层也存在较大的安全隐患。各种计算，超高层最大的特点就是低性价比。

2、 各地高层超高层项目不断，从地方到企业对超高层建设是乐此不疲，一是攀比心理严重，总想弄个全国第一高之类的；二是城市面子工程，任何城市都想弄个高楼林立的CBD以彰显自己的城市地位或者政绩。

3、超高层使用效率低。

这里有两个概念：

第一是因为要满足各种建筑规范，超高层的使用率会比普通建筑低10%—20%。本质上可以概括为“中看不中用”，偶尔建设，在人口密度大的城市建设尚可接受。在三四线城市，在大城市郊区也建设就是浪费资源；

第二是目前国内写字楼空置率较高，而高层超高层往往都是写字楼项目，而超高层写字楼的建筑成本又非常高，最终造成了大量高投入的闲置资源。