暴涨后又大跌！这个超级板块，陷阱还是机遇？

作者：二鸣

经历了一轮排山倒海式的调控后，深圳，上海，广州二手房成交遭遇断崖式下滑，下半年这些城市楼市进入盘整期，除了有打新机会，买房不用太着急。

下半年，一线城市里只有北京还适合买房上车。

因为北京只有个别区域涨幅比较大，还有一些板块的房价是洼地。

北京未来最有潜力的区域是哪里？

从成长性和价格方面综合考虑，我认为是北京通州城市副中心。

利好不断兑现

2018年北京市政府开始东迁，直接带动了40万人入驻副中心，尤其是今年以来，关于通州的利好不断兑现。

5月13日，北京环球影视城首批大型游乐设施，进行了试运行调试，7月初，环球影视城进行了灯光排练，很多现场的视频照片被发到了网上。

虽然因为疫情，开园的时间一直没有确定，但是我们能感受到距离开园的日子越来越近了。

目前园区周边的民宿已经开始热起来。

据途家数据显示，截至6月，通州及其园区周边房源数量较2019年同比增长了70%。

毫无疑问，环球影视城正式开园后，一定会成为通州经济新的增长极。

从交通看，包括即将通车和已经通车在内，十四五期间通州规划了11条轨道交通线路。

其中6号线、八通线、市郊铁路城市副中心线、7号线、17号线、市郊铁路通密线都是已建成或者即将通车的项目。

剩下的平谷线、M101线、城际铁路联络线等主要是联通北三县和副中心，未来将服务于整个京津冀协同规划。

可以看到，副中心的地铁分布非常密集，未来这里也将建成亚洲最大的交通枢纽。

通州价值不能单纯用涨跌来衡量

抛开这些利好、规划，副中心价值的内核还有哪些呢？

最重要的一点就是通州现在价格相对较低。

和其他五环上的的大兴、昌平、顺义相比，通州目前整体二手房均价在4.3万左右，副中心区域的运河三角区均价也只有5万左右，房价还处于比较低的位置。

现在通州在产业方面还没有形成规模，客户群体主要是在朝阳工作的人。

一来通勤距离比较短，无论开车还是地铁都比较方便。另外在朝阳买一居室的钱，在通州可以买一个不错的两居室，因此也会吸引许多朝阳的改善需求。

2015—2017年这一轮房价上涨，通州均价从22392元/平米涨到了51620元/平米，涨幅达到了127%。

317新政后，又逐渐降到了现在的45343元/平米，波动较大。

北京拥有全国最严的限购政策，而通州又是北京限购最严格的区域。

如此严格的限购政策，使这几年虽然通州不断有利好出现，但房价一直没有抬头的势头。

这样压低了房价预期，更加有利于区域未来的发展。

所以大家千万不能单纯以房价涨跌来衡量通州的价值，这样格局就小了。

买通州第一是为了自住，第二就是区域未来的成长性。

自住选八通线沿线

整个通州大约有906平方公里，但是真正的城市副中心区域只有155平方公里，也就是图中红色区域的范围。

这里也是整个通州未来最有价值的区域

这里一共有4大板块，包括八通线沿线、环球影视城、运河CBD、行政办公区。

提到副中心，很多人第一反应就是运河CBD，但是我们买房尤其是自住，不能只看规划，实实在在的落地配套才能更好地满足日常生活需求。

从这个角度看，八通线沿线配套成熟度要更优于运河CBD。而且近几年副中心区域基本没有供地，该板块主要的新房或者次新主要集中在这里。

2003年八通线开通，随即沿线建设了大量新小区，所以所谓老城其实并不老。

八通线沿线2公里范围内，最有价值的区域从北向南依次是果园站、九棵树、梨园和临河里。

简单介绍一下：

果园站地理位置最好，位于广渠路与国道103交汇处，是通州进入市区最便利的区域，并且这里有不少成熟的社区，主要集中了很多的市区工作的刚需族，生活氛围比较浓。

主要可以参考的小区是新华联家园南区和苏荷时代，这两个小区2002年至2005年建成，小区体量比较大，外立面维护还比较好，均价在4.6万左右，小户型比较多。

九棵树站商业氛围最浓，城市建面最新，区域内有京通罗斯福广场、家乐福以及梨园金融街等，并且这里主要集中了通州的中高端楼盘，如K2玉籣湾、瑞都国际、金成府等，均价比较高，在5.5~6万之间。

刚需盘蓝调沙龙东区、靓景明居、格瑞雅居均价低一些。

梨园站是八通线沿线最具性价比的区域，区域内有淘宝城、贵友大厦、蓝岛等商场，街道两边饭馆林立，商铺丛生，购物生活极其方便。

这里曾经是通州房价最高的地区，最高时达到了6万，但是由于运河板块的崛起，以及严格的限购政策，梨园也成为通州降价最多的地方，区域内次新主要是新通国际花园和阳光新城，均价不到5万，总价380万就可以买两居。

关于梨园还得多说一些。

今年五月，副中心迎来两宗地块入市，一块在旗舰凯旋小区北侧，紧邻九棵树站；另一块在7号线万盛地铁站东南侧，位置很好，但是两宗地块未来房价在6万左右，这个价格其实有点给区域抬轿子的意思，毕竟这里是环球影视城所在地。

临河里现在配套一般，但是因为地铁7号线和环球影视城，这里未来会是八通线沿线发展最快的区域，因此这里二手房均价也比较高。

主要的次新小区华业东方玫瑰和加州小镇B区、C区均价在5.2万左右。

最后要提醒大家，八通线附近这几个区域，主要还是位于通州老城范围，生活配套比较丰富，非常适合在朝阳上班的刚需自住。

但是从投资的角度，这里未来跑赢大盘的概率比较低。因为区域发展已经比较成熟，未来涨价空间不大。

两大潜力板块

说起副中心，不说运河CBD就是耍流氓，可以说整个通州未来发展潜力最大的区域就是这里。

按照通州区规划的“一城一带一轴多点”来看，未来整个副中心发展的核心就是运河板块。

其中又分为运河核心区（运河CBD），将主要承载商务功能，而有楼盘分布的就是通州三角区。

从区域位置看，三角区被东六环路和运河，通燕高速合围，往西是运河CBD，往东是北京市政府，往南是城市绿心，从居住角度来说，这里位置极佳。

更重要的是，在通州市政府工作的这些公务员，未来会主要集中在这里，而政府能带来业资源，最核心的就是教育。

继海淀和西城之后，通州未来很可能会成为北京新的教育高地。这也是通州三角区未来跑赢大盘的最核心的因素，当然这里未来还会建成亚洲最大的交通枢纽。

从房源来看，目前三角区的新房主要是金融街融御和京贸国际城西区，均价都在7万以上，各有各的缺点。

二手房主要是武夷花园片区的五个园，资金实力不那么强的刚需可以考虑，但是楼龄比较老，小区管理也相对比较混乱。价格更低的是京贸国际城东区回迁房，。

次新小区主要是运河湾、百合湾，小区物业比较好，而且环境比较整洁，楼龄也相对较新。

如果想要环境好一些价格还不那么高，可以看一下BOBO自由城，虽然楼龄比较老，但是维护很好。

除了这里，副中心另一个发展潜力比较大的区域就是潞苑。

因为运河CBD的存在，潞苑在副中心总是被忽略。

当然从潞苑现在的配套来看，交通便利度远不及三角区和八通线沿线。而且由于缺乏大型商业配套，在通州人眼里，这里几乎是不毛之地。

但是这几年潞苑也跟着副中心的脚步，乘势而起。

交通上，开车可以直接上通燕高速，此外规划中的R1、S6号线也在潞苑的龙旺庄附近设站。

更重要的是未来这里将成为通州顶级医疗资源的集中区，比如友谊医院通州院区，目前已经接诊，二期工程也在建设之中。除此之外，安贞医院通州院区也在这里。

一句话，紧邻市政府政务区，潞苑的资源不会太差。

潞苑与运河CBD仅一河之隔，可以共享便捷，然而潞苑二手房均价比武夷花园均价便宜7000元/㎡左右，比这也是潞苑价值的一部分。

这几年，整个北京往东、南方向发展的趋势越来越明显，除了上文提到的板块，通州的宋庄、台湖等也有独特的价值，而且现在均价也比较低。

如果有在通州置业的需求，不妨可以关注一下。