成都“锦江阁”：收购、土地查封与3.5亿元货值

2021年8月4日，成都“锦江阁”项目获得预售许可，约2.45万方体量即将推出，主要为住宅等房源。

氢地产新媒体则注意，“锦江阁”从2017年项目股权转让，再到今天的上市销售，历经4年有余，有转让方、收购方之间的合同纠纷，亦有土地查封，最终以“股权质押”的形式获得项目推进。以此为观察点，市场各方或许可以借此了解到更全面的“锦江阁”。

4年前的一次收购

2017年3月9日，“锦江阁”的公司主体——成都鼎宏信泰资产管理有限公司（以下简称鼎宏信泰）100%股权成功转让，其转让底价4418.41万元，成交价8368.41万元，共经历75轮网络报价，可见竞争相为激烈，最终呈现的溢价较高。

鼎宏信泰的原股东为成都鼎立资产经营管理有限公司（以下简称成都鼎立），背后为成都交子金融控股集团。转让之时的财务报表显示，鼎宏信泰当时还有负债6919.77万元。

▲图据第四产权

鼎宏信泰的主要资产为一宗土地，该宗土地位于成都市静康路111号，土地面积5512.54平米，折合8.26亩。

收购方为成都朋汇房地产开发有限公司（以下简称成都朋汇）。工商变更信息显示，直到一年之后的2018年3月，鼎宏信泰的股东方才变更为成都朋汇，显示从成交到股权交割，双方均经历了较长时间的“等待”。双方在“等待”什么？

土地查封、股权质押

2018年12月，原股东成都鼎立向成都中院提出诉前保全申请，要求对鼎宏信泰、成都明汇的财产采取保全措施，涉及金额约7401万元。

（2018）川01执保505号案件显示，法院裁决：查封鼎宏信泰位于锦江区【权证号：川（2018）成都市不动产权第0148791号】土地，冻结期限三年，冻结成都朋汇相关银行账户。随后，相关合同纠纷正式立案。目前，仅查询到2021年2月相关开庭公告。

▲图据天眼查

2018年4月4日，鼎宏信泰出质800万元股权（鼎宏信泰注册资本800万元），出质人成都朋汇，质权人正是成都鼎立。

对此，业内人士指出，一般而言，企业在有资金需求之时，采取股权出质的形式获得融资和后续开发可能。届时，如出质人无法清偿债务，则质权人可以通过处分该股权获得清偿，这为土地解封、盘活项目带来了转圜余地，也为质权人采取进一步行动埋下伏笔。

住宅约3.5亿元货值

日前，上述位于静康路111号的地块已获得预售许可。成都市锦江区规划和自然资源管理局公布的信息则显示，该地块建设规模约2.69万方，容积率2.99，含住宅约1.6万方，除此之外还有地下车库及少量商业。

仅计算本次出货的住宅部分，其货值约3.5亿元。

▲项目效果图，仅供参考

从房源表来看，项目仅1栋，共计约120套房源（均为清水），其中，约60套房源面积160平米左右，总价约370万元/套；约30套房源面积89.45平米，总价约180万元/套；约30套房源面积104.48平米，总价约220万元/套。

从面积段来看，锦江区2021年上半年成交套均面积约140平米，“锦江阁”160平米户型相对主流，但项目本身不大，还有另外两种偏刚的户型，也严重拉低了整个项目的改善调性。

从价格上来看，“锦江阁”的价格相对温柔，160平米清水单价约2.3万元/平米。但立足于长远，从增值的角度上来看，受限于房企品牌、小体量项目、后期物业配置等因素，应该说，后期的项目增值空间相对较为弱势，但前期具有一定性价比。

再结合项目4年以来的股权转让、股权质押等情况来看，购房者应从房企实力、居住氛围、后期物业保障、自身需求等多方面来进行考量，避免因为信息不对称导致后期问题的出现。