网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

告诉你一个悲惨的故事,我当年买了东莞“公寓”

0
分享至


有朋友私信我,说为什么还不分析一下8月2日东莞新政调控的看法?我的回答是要等二手房指导价制度发布、其他城市的“动作”。

等政策变量收尾再简要分析!

越是调控加码,越不能乱买,特别是被低门槛的“公寓房”聚焦,造成信息差的坑。

注:现在商业体、写字楼、产业园是一种资产,但是需要额外的赋能盘活,例如改造为“住房产品”。

但是改造住房产品更多的是增加住房供应,其价值仅是居住属性,自然投资属性会降低;现在东莞商业地属性建为商办产品就是一种变相改为“住房的操作”。

注:住宅绑定了教育、户籍、社保、医疗等公共资源

这几年东莞有哪些“公寓”(商办)教育了部分购房者呢?

泰禾新天地

项目位于东城万达对面,2017年9月首次入市,产品为约36-76㎡LOFT,均价26000元/㎡。

2018年9月售价是24000元/㎡起,2019年1月售价是21000元/㎡起,可谓陆续降价至清盘。

值得注意的是按76㎡户型,26000元/㎡计算,总价约200万/套;商业首付5成,即100万首付的门槛。

2017年底,100万首付门槛你当时要是选择购房住宅楼盘,今天你的账面数字是多少呢?

不知道现在它交房了吗?

案例一说明买“公寓”跑输房价大盘涨幅!

思朗广场

项目位于南城西平社区,2017年11月首次入市,产品为约45-92㎡的LOFT,均价22000元/㎡。

2020年2月尾货状态售价19000元/㎡起,凭借着西平概念,也是收获了一堆“酒菜”。

按92㎡户型,22000元/㎡计算,总价约200万/套;同样是五成首付,即100万元。

正所谓没对比没有伤害,2018年同样是西平板块的住宅楼盘未来世界花园二手房均价约2万/平,小户型有46㎡,总价约92万/套。

2021年8月未来世界花园46㎡小户型挂牌价约为200万元/套,若当时你用100万元首付选择该盘,可买2套(有名额前提),今天你账面收益至少是首付的2倍起。

现在思朗广场二手房挂牌约2.8万/㎡,涨价了;但是你损失了机会成本带来的收益缩量,何况哪位会接你的盘呢?你只想做房东吗?

这就是同一个板块,等比例预算购房,选择不同产品的差异化具体表现。

案例二说明同一个板块,差不多预算,买公寓和住宅的收益差异。

星城翠珑湾五期(商住楼)

项目位于松山湖园区旁,地块归属寮步镇,其一二期归属松山湖园区;产品户型约75-117㎡的商办,均价27000元/㎡。

这里需要说明的是不管中心城区的“商办”,还是松山湖园区的“商办”最后都是“殊途同归”。

何况是镇里的“商办”,你这是做房东的心理准备吗?

现在星城翠珑湾三四期同样是归属于寮步区域,但是属于住宅属性,二手房挂牌均价达4.8万/㎡。

而其商住楼二手房挂牌价约2.1万/㎡,这里的价差甚大;坐拥核心位置,会随着周边住宅涨价跟涨,但是涨幅哪里去了呢?

所以你现在买“公寓”的朋友应该是家里有矿的操作,不怕!

案例三是说明不管“公寓”在哪里?先天性缺陷是硬伤。

这些“公寓”在东莞属于剩余的资产属性,并且其继续保持增量供应,或许哪天收租的回报率可以覆盖所谓高于银行大额理财吧。

这里用具体事例分析“公寓的尴尬”,并不是说明它毫无价值,仅是机会成本的损失而已。

它的价值属性唤醒,需要公共资源赋能或许可以实现;不然更多的是居住属性,未来可能是一座城市“公租房”的角色。

又或许被某个公司统一运营管理出租,即可面向市场,又可走安居房属性。

不然就是个人房东系列的故事,又或者真有年轻人贪你的便宜,买。

所谓盘活存量房资产,让其产生现金流!

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐
宣战了?美军防长喊话:美军将袭击伊朗目标,开战已经箭在弦上

宣战了?美军防长喊话:美军将袭击伊朗目标,开战已经箭在弦上

篮来北往
2021-09-17 09:40:42
又一部爆款新剧诞生,才播两天就全网好评,熬夜追10集都收住了

又一部爆款新剧诞生,才播两天就全网好评,熬夜追10集都收住了

南华娱君
2021-09-16 17:49:23
水浒人物武力1-10排位

水浒人物武力1-10排位

此刻新闻
2021-09-16 19:17:35
毛主席真实身高是多少?众说纷纭,94岁贴身警卫回忆量身高解众惑

毛主席真实身高是多少?众说纷纭,94岁贴身警卫回忆量身高解众惑

清风鉴史
2021-09-11 15:38:11
美媒:美口罩制造商无法与中国产品竞争

美媒:美口罩制造商无法与中国产品竞争

环球网资讯
2021-09-17 06:52:33
5199元起!iPhone 13全系今日开订:最快下周就能到手

5199元起!iPhone 13全系今日开订:最快下周就能到手

快科技
2021-09-17 09:34:29
快讯!俄媒:普京上合峰会上呼吁:应就阿富汗问题达成“共同路线”

快讯!俄媒:普京上合峰会上呼吁:应就阿富汗问题达成“共同路线”

环球网资讯
2021-09-17 16:28:05
“美国总统道歉”火遍白宫!“布林肯辞职”传开,民众终于爆发了

“美国总统道歉”火遍白宫!“布林肯辞职”传开,民众终于爆发了

前沿时刻
2021-09-16 20:26:20
3年前陈小鲁病逝三亚,临终事宜早有交代:按自己的意愿尊严死

3年前陈小鲁病逝三亚,临终事宜早有交代:按自己的意愿尊严死

盛弘
2021-09-16 16:57:52
唐河县一副科级干部在单位坠亡,单位通报:患抑郁症,排除他杀

唐河县一副科级干部在单位坠亡,单位通报:患抑郁症,排除他杀

澎湃新闻
2021-09-17 14:23:07
41条裂缝已出现,日本还想瞒到哪里去,这是要让全世界人陪葬?

41条裂缝已出现,日本还想瞒到哪里去,这是要让全世界人陪葬?

诺亚手工
2021-09-16 14:50:57
日本卫星拍到中国机场:密密麻麻摆满战机,啥时候有这么多战机?

日本卫星拍到中国机场:密密麻麻摆满战机,啥时候有这么多战机?

世界如此美妙
2021-09-17 09:28:03
奔驰EQS测试车国内首撞,新车有望针对国内路况做出本土化调整

奔驰EQS测试车国内首撞,新车有望针对国内路况做出本土化调整

卿愿与君书
2021-09-17 11:31:05
后继有人!赵本山找到谢大脚的替身了?很像于月仙

后继有人!赵本山找到谢大脚的替身了?很像于月仙

蜗牛带我去运动
2021-09-17 14:35:42
当军长的李作鹏回老家,国军中尉的哥问要跑不,他劝没事却不出面

当军长的李作鹏回老家,国军中尉的哥问要跑不,他劝没事却不出面

醉青弦
2021-09-17 10:14:08
26年来沃德十佳发动机总获奖次数公布:宝马34次,奔驰只有9次

26年来沃德十佳发动机总获奖次数公布:宝马34次,奔驰只有9次

红灯停路灯行
2021-09-17 12:18:33
恒大倒下了,最大的启示是什么?最严重的后果又是啥?

恒大倒下了,最大的启示是什么?最严重的后果又是啥?

读史
2021-09-16 00:11:08
穿上裙子的小仙女们,果然仙气十足

穿上裙子的小仙女们,果然仙气十足

时尚咖女孩
2021-09-17 11:52:17
上海女子为与情人偷情,竟携丈夫到情人家合住,最终却裸死在房中

上海女子为与情人偷情,竟携丈夫到情人家合住,最终却裸死在房中

大宝观社会
2021-09-16 10:50:31
我在浙中发现个“小冰岛”,仿佛一秒进入北欧秘境!自驾2.5h即达!

我在浙中发现个“小冰岛”,仿佛一秒进入北欧秘境!自驾2.5h即达!

诗画浙江文旅资讯
2021-09-15 13:23:44
2021-09-17 19:56:49
东莞房叔叔
东莞房叔叔
塔尖房产思维,抹平市场信息差
117文章数 1194关注度
往期回顾 全部

房产要闻

浦东惠南:规划来了,预期弱了

头条要闻

新娘婚礼上自称"有病"跪求悔婚 家人拒还30多万彩礼

头条要闻

新娘婚礼上自称"有病"跪求悔婚 家人拒还30多万彩礼

体育要闻

率领罗马6连胜 穆帅:我们配不上5-1赢

娱乐要闻

山西首富被悬赏2100万 曾风光娶车晓

财经要闻

科技要闻

微信:一对一聊天可访问外部链接

汽车要闻

29日将首发 e-POWER轩逸混动版油耗仅4.1L

态度原创

健康
旅游
亲子
游戏
公开课

“双节”如何出行?个人防控应注意五点

旅游要闻

川藏线边的白色帐篷 不要进

亲子要闻

惊险!1岁11个月幼儿误吞水银险酿祸!

《NBA 2K22》IGN评分:7分 氪金依旧

公开课

郭杰瑞:街访美国人,纽约被淹你怎么看?