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最高暴跌24%!调控后,广州又一批业主在吐血卖房!

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撰文 | 闷油瓶

前两天,我在做一个调控后广州二手盘跌幅榜时,得到很多读者捧场。

当时碍于篇幅限制,只统计了广州中心区的情况,后台不少朋友留言,想看看黄埔、番禺这些。


作为宠粉达人的淘房君,盛情难却之下,再次爆肝一轮,整理出呼声较高的外围区二手房跌幅榜。

具体的统计原则,有必要向大家再告知一下:

1、为探究调控对市场的影响,选取的统计时间为4-7月份;

2、为了尽量确保准确度,在链家上有成交、挂牌以及价格走势的楼盘才能入选,因此不一定保证完整性,有遗留的可以补充进来。

外围区在这轮调控中表现如何?我们一起来看看!

01.

番禺:

大盘不跌,“南北”跌

先看看近郊番禺。

虽然番禺以聚集众多大盘而闻名,但在实际统计时,真要说跌的大盘反而没想象中那么多。

譬如,被嘲房价十年不涨的亚运城,近三月报价下滑的仅有两个运动员村的组团。

运动员村在亚运城的位置不算太好,既不及天荟毗邻地铁,又不如天誉更近学校,夹在中间比较尴尬,但它的报价也仅是微跌,整体变化不大。


祈福新村这种几十个组团的也差不多,跌的倚云居算是很边边,靠近大夫山的位置了。

华碧的锦翠苑是个例外,虽然别墅和洋房混搭常常会让价格产生波动,但 23.56%的跌幅,确实有点可怕...


在番禺,真正跌得比较普遍的,应该是“一南一北”两大区域。

最北面的洛溪-南浦板块,珠江后航道上的江心岛,以前老番禺的豪宅区。

不过,这里缺离区发展主轴,加上学位一般,空有江景也救不了大势已去。


至于大石,其实位置是蛮ok的,3号线首入番禺城区的腹地,但却是典型的城中村面貌,自建房出租巨多,人员杂乱,跌价不出奇。


番禺偏中部的万博、汉溪一带,仅3个盘不涨,去年随着越秀和樾府的入市,以及个别网红盘的效应,区域房价已经拉升一轮。

如今万博几近成型,加上18号线和长隆度假圈的加持,未来还会有补涨机会的,不用灰心。


而番禺南部的市桥,包括桥东、桥西、桥北这些,是横盘跌价的典型代表。

据不完全统计,过去三月报价下跌的小区就有8个。

这边不仅规划差,楼龄老,关键是放盘还超多,亚运城+祈福+华南碧桂园的挂牌量加起来都远远不及它(将近3000套)。


像市桥“人气榜第一”的桥基花园,楼龄25年,带看次数不少,但就是成交缓慢,交易周期从100多天到200多天不等,很难叫出高价。


有时候,楼盘大量多没啥事,楼龄老久也没啥事,但又老又多就有事...

02.

黄埔:

表现很稳,未来还能稳下去吗?

接下来看看黄埔,接替天河的“天之骄子”。

虽然今年对黄埔各种打补丁,但奈不住底子好,流入人口量大,有买房需求的新广越来越多。

能收集到的数据里面,黄埔降价小区无论是数量还是幅度都很少。

大沙地,老黄埔CBD,又有鱼珠临港经济区的辐射,片区热度有眼可见。

这3个跌价的盘,学府里应该是受满5影响,东苑小区是比较老的房改房,离商圈和地铁较远;东城国际大厦则是公寓,以出租为主。


黄埔区政府这边,全员坚挺,无人上榜。

科学城和香雪,黄埔大核心,除了万科山景城跌得稍微多了点,其它小区的跌幅几乎可以忽略不计,属于合理性波动。

山景城这边主要是因为3月成交了一套复式7万+,拉高了小区均价,而正常价位是在4-5万之间。


要知道,这两个片区的二手盘数量顶起了黄埔的半壁江山,搜刮出来降价的小区就这么几个,可以说表现很牛了。

最后是知识城,整个板块出现股价下跌的只有中泰天境。

这个盘的位置在知识城不算主流,离地铁也不近,没啥存在感,比较拉胯。

总的来说,黄埔业主头还是很铁,上半年吃了一套“组合拳”,依然可以屹立不倒。

但是,黄埔前晚才官宣取消了人才住房政策,接下来房价还能不能这么硬气,暂且打个问号吧。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

03.

南沙:

一路进击,从未停歇

南沙的话,近三个月来降价的二手盘也很少。

金洲和区府一带,是南沙发展最成熟、配套最齐全、二手最多的区域。

这边有5个上了跌幅榜,其中星河丹堤以-9.23%的成绩喜提“榜一”。

严格上来讲,这个盘属于金洲的外围地带,建在半山腰上,经典的别墅+洋房组合,居住环境不错,但配套不便,涨幅万年吊车尾。


富人区南沙湾,全员坚挺,无人上榜。

明珠湾,未来南沙的珠江新城,规划给力,产业高大上,目前主要以新盘为主,二手少得可怜。

唯一降价的中盈一海里,紧挨环市大道西,由两栋独立楼群组成,在片区热度不高,不具有代表性。

黄阁,南沙旧改大户,到处搞拆迁,近两年也有不少新盘入市,跌价的小区未来还可以再涨涨,莫急。

至于进港大道板块,在金洲北面,比较靠海,有不少次新大盘,涨幅其实也还可以,跌的两个小区都是相对老旧了。


04.

增城:

刚需区争气,富人区先跌

最后是广州粮仓大增城,不仅新盘多,二手同样很多,1.2万套的挂牌量和番禺几乎不相上下。

本以为不限购的增城在这轮调控中受伤最重,虽然每个主流板块都有下跌的楼盘,但跌幅没有想象中那么大。

北部的朱村、中新,盘多量大价钱香,加上一条21号线,俘获了囊中羞涩的新广芳心。

但下面这几个,如果要带点投资属性去买的,选择的时候就要谨慎一点了。


永和,其实底子不错,要产业有产业,要商配有商配,唯独地铁是永远的痛,如果想要新一轮的普涨,等23号线吧。


新塘-白江,增城价值和热度最高的板块,主打交通枢纽和东部CBD的牌,一手已经冲上3万+。

如果想买得离黄埔近点,但预算又够不上新盘的话,这边二手的性价比优势就凸显出来了(均价1.6-2.6万)。

不过,在选择的时候要秉承两个原则:近地铁、次新,否则就难逃降价命运。


石滩和荔城,情况相对前面几个稍微差点。

石滩,没有啥重大利好,蹭不到热度,产业配套也一般,除了本地自住的,也就骗骗东莞客过来买。

荔城,曾经的增城富人区,山高皇帝远,新广大军还没杀到,本地自住还支撑不起高溢价,还得慢慢熬。


此外,黄埔和东莞同时收紧购房政策,不少人认为增城的春天要来。

但我们认为,会有助于流通,但不至于暗涨。

主要是因为当前官方有意摁住,任谁都不敢太嚣张,平稳运行才是真。

而打铁还需自身硬,增城也不是没试过这样,去年中的东莞调控,今年初的黄埔收紧,都说利好,但你看增城涨过没。

外围区地大盘多,不像市中心靠着稀缺的存量环境实现普涨,房价涨不涨还得看供需,看地铁、规划、产业这些兑现程度。

南沙和黄埔就基本全占,所以跌的很少,番禺南部弱,中间偏北部强,增城嘛,有价值的就偏向西部了。


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