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调控发威,东莞业主连夜降价300万。

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8月2日,东莞再次出台调控新政,一时间整个东莞地产圈再次“沸腾”。

高压之下,新政威力正逐渐发酵,有业主转身调价300万元,临莞片区项目则借势造热,或赶在调控收紧前抓紧抢跑.......

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新政次日,有业主降价300万元

如果说效仿深圳经验,建立二手房指导价,热点楼盘公证摇号、积分排序选房,一级市场控地价、限房价等仍停留在理念阶段,具体执行细则尚待出台。

那么有关增值税免征年限延长至5年、法拍房限购、暂停个体工商户购房等则已处于执行中。

而随着新政威力的逐渐发酵,市场也开始出现变化。

首先便是中介推售房源画风的改变,“不受新政影响”“满五,无增值税”成为房源首当其冲的卖点之一。

“增值税5%,中介费2%,个税1.5%,应该没有人会买没满5年的二手房吧,新房不香吗?”某购房者对此表示道。


朋友圈截图

持有成本的增加,加上“理性”二手房成交指导价的加快建立,市场对于二手房的态度并不乐观。

据诸葛找房显示,当前平台24小时降价房源已超200套,从下调价格的房源分布来看,不乏南城、东城等热点小区。

其中位于厚街的海逸豪庭某套553㎡的别墅更是下调300万元,不过该房源本身总价也已超2000万元。


来源:诸葛找房截图

二手房成交或再受重挫,关于中介迎倒闭潮的讨论也渐起。

不过正如某位中介所表示“这次的政策对二手房影响是挺大,但也没有大家说的关店潮那么惨。

因为过去一段时间其实我们很大部分重心都在新房上,且不限于东莞”,只能说艰难中前行吧,对方继续补充说道。

2

临莞项目借势造热

除了本地市场开始做出反应外,外围临莞区域同样因东莞调控加码而有所行动,只不过画风略有些许不同。

与曾经的“莞九条”“莞六条”一样,隔壁不限购的惠州、增城等地区项目们再次借着本次“莞八条”春风,开始大肆“霸占”东莞人的朋友圈。


不仅趁热新政,在价格差以及地缘因素下,临莞区域一直活跃于东莞市场。

据中原监测数据显示,随着东莞限购政策步步紧逼,不少外围项目几乎已被东莞客户占领。如广州增城的金众江悦府、敏捷绿湖首府、敏捷东樾府等,东莞客占比高达90%及以上。

邻近东莞的石湾、园洲等莞北片区项目同样吸引一批又一批东莞购房者豪掷重金,房价也水涨船高。



从整个博罗的备案价来看,临莞的石湾、园洲项目在售价格最高,目前范围内在售新盘均价已上涨至1.3万—1.5万元/㎡。

相比之下,博罗其它片区项目单价则依然坚守万元以下的“8字头”。

3

东莞调控政策带来的影响

莞八条是对此前系列调控的继续加码,政治站位高,招招“击中要害”,体现了东莞严控房地产市场的决心前所未有。

那房地产调控新政对东莞未来房市走向会有哪些影响呢?

1. 刚需的幸福时刻到了?

很多人认为调控就是为保刚需,抑制投机性需求,刚需果真可以开森上车了吗?小编看未必。

在房地产界,有一种说法就是,当一个地区房价高于3万时,其实就没有所谓的“真刚需”了。如今东莞全市的新房均价为25000元/㎡左右,高于3万的一二手楼盘并不少。

我们就按照当前2.5万/㎡的均价计算,假设某“真刚需客”计划购买100㎡三房,总房款250万,首付款75万,加上税费等就是近80万。真正的刚需客大多数是工薪阶层,能一下子拿出80万的并不多。

即便父母或者兄弟姐妹帮忙出首付,月供达到11000元左右,加上家庭吃穿行,子女养育教育等刚性支出,家庭月收入起码要在3万元以上才能维持家庭基本运转。

家庭月纯收入超过3万(税后)的,就已经不是工薪阶层家庭了,起码是白领阶层了,在东莞月收入过3万的家庭大多数人已经购房了。

所以即便莞八条出台,真正的刚需客依旧很难上车,即便勉强上车,也会极大影响家庭生活质量。由于新房起码限售3年,购房后5年内家庭不能出现任何意外,否则就可能要借钱过日子了。

2. 改善客可以愉快地上车了?

莞八条发布后,东莞房价出现滞涨是肯定的,阶段性小幅度回调也是大概率,但是大降可能性不大。观望许久的改善客貌似可以借机出手了,可事实上,改善客上车阻力重重。

改善客有两种,一种是以旧房换新房,一种是留旧房新购房。

未来出台二手房指导价后,二手房出售变现周期必然拉长。即便顺利变现,既然是改善性换房,地段,品质,配套肯定要比旧房要好,那么大概率是热点优质楼盘,价格不会便宜。

如果是购新房,不一定有运气抢得到。考虑到以小换大,以旧换新的时间差,政策变化等潜在不可控风险,不少人会暂缓改善购房的计划。

购置二套房的改善型购房客,购新房没有房票优势(优先无房客),需要运气,不一定买得到。购置二手房,好地段、高品质的首付高,税费高,压力也大。

3. 东莞房价会暴跌?

历经这么多次调控,东莞房市降温不少,但房价依旧“坚挺”。房地产调控的根本目的不是让房价下跌,而是要让房市稳定健康,房价回归合理水平。

城市房价由地方经济发展水平和住房供需状况决定。东莞作为夹在广深之间的新一线城市,区位优势明显,经济发展基础和前景均不错,地少人多的基本面短期内不会改变。

此次莞八条未提及加大土地和商品房供应量,从侧面反映出,现阶段,东莞无法在短期内大规模增加商品住房货源,从而改变供需矛盾,给房市降温。当前,东莞只能通过房地产调控等行政性手段给房市降温,抑制房价过快上涨。

未来,东莞房价出现大幅度下跌(跌幅10%以上)的可能性不大,不过部分区位差,配套资源差的少数片区和楼盘可能会出现阶段性下跌,但对东莞整体房价影响有限。

4. 房市区域分化加剧

在疯狂的房市退潮降温后,各区域的住房真实价值才会显现。未来东莞房市区域分化会加剧,拥有优质教育,商业,文化教育,医疗等配套资源的市中心区的房价继续保持“坚挺”,将是东莞房价最抗跌的区域。

松山湖片区尽管拥有良好的产业发展优势,但其“虚高”的二手房价在东莞二手“指导价”的震慑下,吸引力会明显下降,房价会逐步回归合理水平。

滨海湾新区被寄予厚望,但遇到房产硬核调控,也不会有高光表现,只能保持相对稳定。依靠大量“深圳客”撑起的临深东南片区将可能是东莞房市降温最明显的片区,房价回调,成交量暴跌基本成定局。

其他区域房市进入冷冻期,房价适度下调也是大概率的。

5. 打新热度明显下降

此前,东莞打新热主要是由一二手房价格倒挂造成的,买到即赚到。打新的主力军是“投资客”,真正的改善客占小部分,刚需客几乎没有。

举例,万象府这类超级热盘,你觉得会有多少真正第一次购房的刚需客去抢购?如今东莞的房地产调控政策几乎无死角,限制了投机性购房客进场后,潜在的热盘打新客户至少减少一大半。

房票金贵,资金审核严格,变现周期拉长,变现获利有限,大多数投机客会主动退出打新。

6. 二手市场进入冷冻期

二手指导价对二手房市场是致命打击,业主不愿意按“指导价”出售,能撑住的会留着不卖。当然也有部分撑不住的,出售套现,但是当下接盘侠很难找,毕竟首付、税费高,真正的刚需客会倾向于购买新房。

因此二手房市场将会全面进入冷冻期,成交量会明显下降。不过市中心区的优质楼盘,尤其莞城等学区房片区的二手房影响相对较小,短时间内二手实际成交价依旧会保持相对高位。

7. 房地产中介关门潮会到来

此前,房地产中介的主要收入靠二手房交易和一手房转介绍拿佣金,在二手房交易量极度萎缩,新房采用摇号和积分排序购买后,中介的业务量会大大减少。不少现金流紧张的中介无法抗住压力,选择关门是必然的。

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