局中人鸿荣源 在深圳龙华旧改起伏之间

观点地产网 谈起参与深圳旧改开发商，永远避不开的一个企业就是鸿荣源。

既不是上市公司，平日又极为低调，只有细心留意，才会发现这是一个不折不扣的“地主”。

深圳龙华最新公布的消息，让鸿荣源另一个巨型旧改项目浮出水面。

8月3日，龙华区城市更新和土地整备局发布龙华街道龙华商业中心城市更新单元南二片区项目实施主体确认公示，项目规划总建面约161.5万平方米，由鸿荣源主导。

这是一个位于深圳市龙华区人民路与建设路交汇处南侧的旧改项目，更新单元拆除用地面积34.33万平方米，其中开发建设用地面积19.56万平方米，社区级公共配套用房6315平方米。

项目规划建筑面积为161.51万平方米，其中住宅90.25万平方米（含公共租赁住房22.51万平方米），商业、办公及旅馆业64.33万平方米（含商业文化设施不低于3.28万平方米），地下商业1.35万平方米，公共配套设施（含地下）5.58万平方米，另配建社区体育活动场地占地面积1.07万平方米。

事实上，鸿荣源从宝安开始起家，有“关外地产王”之称，其在宝安的邻居——龙华，也早早开始布局旧改项目，获取了不少资源，本次拿下的大盘项目，也是其拿手的类型。

鸿荣源早在2012年便凭借住宅项目熙园山院打入龙华市场，至今已有10个年头。但该项目并非旧改项目，而是通过拍卖所得。

该项目总占地面积6.87万平方米，总建筑面积有10.61万平方米，容积率仅1.2。入市后连续保持热销之势，去化很快超过8成。

据观点地产新媒体了解，于鸿荣源而言，在龙华最重要的资源是旧改项目。官网展示，除首入龙华的熙园山院项目外，还有尚峻、壹成中心以及北站商业中心三个项目，而值得注意的是，这三个均为旧改项目。

其中，尚峻项目为龙胜建设路工业区更新单元，位于龙华区大浪街道，列入2015年深圳市第一批计划，2016年3月规划公告。项目拆除范围用地面积4.26万平方米，开发建设用地面积3.61万平方米。规划容积17.7万平方米，规划容积率5.0。

壹成中心为深圳北（龙华）商务中心更新单元，位于龙华区龙华街道，列入2011年深圳市第四批计划，2014年规划公告，2016年确认实施主体，项目拆除范围用地面积42.83万平方米，项目总建面约320万平方米。

值得一提的是，该项目2015年开售，至今没有售完。据了解，首次开盘日销60亿元，并以演唱会式开盘成为深圳楼市焦点。

随后几年，该项目均推售几百到数千套不等房源。今年4月推售的1153套房源，去化率高达96%；5月推售129套房源，亦需摇号中签才有资格购买。

北站商业中心则为民治第三工业区更新单元，位于龙华区民治街道，项目列入2015年深圳市第四批计划，2017年11月规划公告及确认实施主体。项目拆除范围用地面积5.3万平方米，开发建设用地面积3.13万平方米，规划容积42.18万平方米，规划容积率13.5。该项目在2020年获批预售许可证。

但鸿荣源官网所展示的，只是其龙华旧改项目储备的“冰山一角”。

据不完全统计，除上述壹成中心、尚峻、天俊项目，鸿荣源在龙华区还有宝山工业区旧改、东一项目、三联项目、清湖项目、樟坑径项目、元芬项目、赖屋山项目、石凹项目、富民项目、下早项目、观城横坑河西项目、牛湖老村片区项目等。

这部分项目仅是鸿荣源手下情况比较明朗的旧改项目，不少已经有新进度，如观城第一期城市更新单元，在2020年5月纳入《2020年深圳市龙华区城市更新单元计划第四批计划》，项目位于龙华区观湖街道，梅观高速与观澜大道交汇处东南侧，拟拆除重建用地面积高达70.61万平方米；

2019年7月，龙华区城市更新和土地整备局拟定的《2019年深圳市龙华区城市更新单元计划第三批计划》，将赖屋山城市更新单元纳入计划，项目位于大浪街道，布龙路和高峰路的交汇处，拟拆除重建用地面积为9.07万平方米；

2019年4月，龙华区城市更新和土地整备局发布关于深圳市龙华区民治街道宝山工业区城市更新项目实施主体的公示，主体便是鸿荣源。该项目更新单元用地面积8.40万平方米，拆除用地面积8.37万平方米，开发建设用地计容积率建筑面积为35.3万平方米；

2019年3月，位于龙华街道，华清路与大和路交汇处的清湖老村更新项目被纳入《2019年深圳市城市更新单元计划龙华区第一批计划》，拟拆除重建用地面积8.56万平方米，该项目亦为鸿荣源主导开发……

实际上，目前鸿荣源仅深圳区域约有超1000万平方米的土地储备，比较明朗的更新项目20多个，龙华区占比超50%。其余各区仅宝安大本营有储备较多旧改项目，如布心一村项目、裕安项目、45区项目、西乡老街项目、宝源项目、塘尾工业区项目、沙井项目。此外，在光明区还有下村项目。

不可否认的是，从2019年开始，城市更新项目可以说备受关注，特别是在粤港澳大湾区，万科甚至将城市更新单列为机会点。

在这种大背景下，早就深潜旧改市场的鸿荣源，无疑是市场“羡慕”的对象。