魔鬼细节曝光！一文告诉你，越秀TOD·星航值不值得买？

如何判断一个项目有没有成为热盘的潜质？

很简单，看它像不像《红楼梦》里的王熙凤，未见其人，先闻其声。

例如，最近在我们的粉丝群里，就有不少粉丝都在讨论和咨询即将面市的老黄埔全新盘——越秀TOD·星航。

是的，每当老黄埔有新动作，总能引来不少的关注。

更何况，它的前身还是今年年初火到要摇号的黄埔化工厂地块。

不过话说回来，如今的老黄埔已经进入多足鼎立的局面，想要在这片江湖中杀出重围，并非易事。

那么，越秀TOD·星航到底能不能打？值得不值得买？

今天，我就从咱们广州PLUS的角度，来为大家好好分析一下。

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5号线&13号线双轨交汇

直达3代CBD不换乘

首先，项目最显眼的标签已经显示在名字上——TOD。

所以，这背后的含义已经不言而喻：交通的便利性和通达性。

从我们拿到的资料来看，越秀TOD·星航就位于广州主城区黄金动脉地铁5号线东延段（建设中，预计2023年开通）庙头路站上盖。

这就意味着，未来业主下楼即可搭乘5号线，无需换乘，一集美剧的时间内就能直通广州第二CBD、珠江新城、环市东三大CBD，上班通勤一点也不用担心。

而且我们也发现，它还是目前广州唯一一个5号线上盖的项目。

更令人惊喜的是，项目实际上还是双地铁盘。

因为，地铁13号线南海神庙站也在附近，3站即到鱼珠，待13号线二期明年通车后，花两首劲歌金曲的时间同样能直达珠江新城。

另外，项目距离BRT庙头站也不过约130米，从这里坐公交出发，去天河奥体中心、体育中心等核心区域都挺方便的。

可以预见，在双地铁的拉动下，越秀TOD·星航就像一块强力磁铁，吸引庞大的CBD人流，同时无缝对接繁华的城央生活。

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TOD专业户X华东豪宅定制专家

杭派精工园林打造

不过，你别以为越秀只是将自己擅长的TOD领域，复刻在了越秀TOD·星航。

其实，作为越秀TOD旗下第六子，越秀TOD·星航还多了一份豪宅基因。

毕竟，项目还联手了华东豪宅定制专家——滨江集团，首次在老黄埔引入杭派精工园林。

项目效果图

滨江集团，对于不少广州人来说，也许是陌生的。

但是，在杭州地产界，滨江早已名声大噪，甚至流传着“浙江豪宅看杭州，杭州豪宅看滨江”的佳话。

根据相关机构统计数据显示，截至目前，滨江集团在杭州市场上1000万以上的高端住宅及豪宅市场占有率大概为65%

在滨江集团的打造下，武林壹号、湘湖壹号、金色海岸、阳光海岸等都成为了杭州标杆豪宅项目，特别是武林壹号还曾获得“中国十大豪宅”的称号。

武林壹号实景图

同时，经过多年的沉淀，“标杆式园林景观”也成为了滨江豪宅最明显的标识。

我听说，滨江每一个项目基本都会引进名贵的棕榈树，并且所有绿化都是直接移植成品植物，为的就是让业主在交付时，就能感知枝繁叶茂的盎然生机，让园林在业主入住后数年依然保持高品质。

而且在草坪、地被、树形上也有不同的绿化标准，比如任何一个季节交付，常绿植物的面积要达到三分之二，落叶植物三分之一等。

另外，滨江的园林布局设计也特别注重归家仪式感。例如武林壹号，欧式凉亭、玉石树钵、高尔夫果岭星罗棋布，棕榈科植物无处不在，配上蓝宝石泳池，整体就像奢侈品端的LOGO一样。

武林壹号园林

正所谓窗外的风景决定房子的价值，当园林成为奢侈品时，自然为房子赋予强大的溢价功能。

在英国，有人愿意花15亿来买一套面向海德公园的公寓；全纽约最昂贵的50个住宅区，有41个集中在中央公园区周边，且房价整体要高于其他12倍。

而滨江也一样，在杭派精工园林的加持下，滨江豪宅的溢价也远远高于周边其他项目。

例如，根据好找房最新数据显示，武林壹号二手房均价高达14.2万，比周边一公里范围内的其他二手房均价足足高出10万+，溢价率高接近300%。

而其他滨江的标杆项目，对比周边1公里范围内的二手房，均价也要高出6万+，溢价率也在100%-300%不等。

不难想象，在TOD专业户越秀和华东豪宅定制专家滨江的强强联手下，越秀TOD·星航带来的不仅是高端、精致的杭派园林，更是一份含金量十足的生活价值。

毕竟，滨江操刀的园林，已经是一份高品质的保证，这在老黄埔甚至全广州都是十分罕见的，更何况它还有超强的溢价力。

对于广州购房者来说，这难道不就是他们期待的吗？

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老黄埔盘踞广州第二CBD核心

千亿临港经济区

当然，越秀TOD·星航的价值，不仅来自于自身的打造，在地段上同样有所体现。

虽然从目前来看，片区还有待完善，但是这始终掩盖不了黄埔对这片热土的厚望。

首先，既然项目是在老黄埔，那么就意味着项目轻松享受第二CBD的红利。

众所周知，早在2017年，广州政府就提出以广州国际金融城和黄埔临港经济区为核心，打造第二中央商务区，并且定位为广州中央商务区和粤港澳大湾区现代服务创新区。

言下之意，这片应许之地将成为珠江新城的接棒者，是广州未来发展的方向。

广州第二CBD效果图

其中，作为第二CBD核心板块的黄埔临港经济区，更是定位为全球创新港城，重点发展航运服务、电子商务、临港总部、金融服务等临港服务业。

截至目前，片区落户的企业数也已高达1.5万+，其中不乏广州日报、广州国际港航中心、黄埔国际邮轮港等知名企业。

毫不夸张地说，谁掌握了临港经济区，谁就掌握了广州的未来。

而越秀TOD·星航处于东进主轴之上，又刚好落在临港经济区，无疑就是承载第二CBD红利的一把利器。

其次，在这样的潜力板块中，其实还隐藏着一个巨大的机遇——旧改。

根据去年的政府规划，黄埔66个旧改项目将在3年内完成改造，这就意味着到2023年，黄埔的城市面貌将会焕然一新。

其中，黄埔港将重点推进旧改项目18个，实现固定资产投资约951亿元，是黄埔旧改投资额最高的区域。

而越秀TOD·星航附近就有双沙村、庙头村、南湾村、夏园村、墩头基5个旧改项目，释放旧改爆发的价值。

尤其是庙头村旧改，投资总额高达90亿元，规划为海丝文化创意园，将打造成集文化体验、商业休闲、文化创意、海洋科创、居住生活等功能为一体的海丝文化新地标。

也就是说，未来这里将会以“高颜值”成为中国海丝文化的展示窗口。

庙头村旧改效果图

双沙村旧改效果图

新溪村旧改效果图

同时，项目还处在穗港智造合作区，这里定位为以绿色生态和文化旅游为核心的宜居宜业优质生活区。

未来，片区里的龙头山森林公园、海丝文化创意产业区、海丝文化商业配套等，都将成为重点开发项目，组成多元活力的宜居生活新城。

穗港智造合作区效果图

所以，当以上规划进程顺利落幕，大批生活配套将纷至沓来，一座全新的宜居大城将拔地而起。

若是加上周边南岗万达、领好广场、金竹山广场等商业配套，以及项目自身的24班小学和9班幼儿园，日常生活需求是一点也不用愁了。

可见，在众多规划利好的狂砸之下，整个片区正站在价值爆发的前夜，

换句话说，如今就是入手越秀TOD·星航的好时机，毕竟2年后片区旧改已经完成，也刚好到了业主收楼的时间，价值已经成产生“乘数效应”，房价已经不能同日而语。

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老黄埔低密社区

户型设计够硬核

最后，还是要聊聊大家比较关心的户型。

据了解，项目推出的户型主要包括88㎡三房、101㎡四房、140㎡小洋楼。

项目效果图

先来说说88㎡三房户型，别看它面积小，尺度可不小，建议刚需客优先关注。

例如，室内做到了三开间朝南，完全不用担心采光和通风。

要知道，目前老黄埔在售项目能实现三开间朝南的户型，面积段在100㎡左右，所以越秀TOD·星航的88㎡三房相当于为购房者省下了百万房款。

再比如，客厅尽头设置了大景观阳台，从家里往外望去，便是午后阳光和窗外美景共同组成的生活惬意。

双卫设计，给予主人更强的居住独立性以及舒适感，保障了私密性，就算在早上高峰期洗漱时间也不用排队，准时出门上班。

88㎡三房户型示意图

而改善客则可以重点关注101㎡四房户型。

毕竟，四房已经足够容纳一大家子，灵活应对二胎家庭、三代同堂对空间独立、私密的需求，保证每位家庭成员都能被妥帖照顾。

而且还是横厅设计，四开间朝南，屋内阔绰感拉满之余，南北通透，孩子需要的阳光每天都能满屋，让房子“健康呼吸”。

主卧还带有一个步入式衣帽间，能够容纳随时买买买的购物欲，无论多少件LV、Prada、Channel，都有容身之所。

101㎡四房户型示意图

如果预算更加充足，我则建议你选择面积更大，生活质感更优的140㎡小洋楼。

来看看小洋楼的容积率，仅约1.5。什么概念？接近纯别墅的容积率！

就算是整个项目容积率也仅2.44，相比目前老黄埔在售项目3以上的容积率，越秀TOD·星航可以说是老黄埔最低密的社区。

更不用说它还是南北对流板楼设计，拥有极佳的采光通风，而且景观层层叠进，移步易景，归家仪式感满满。

小洋楼效果示意图

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小结

越秀TOD·星航值不值得买？

那么，越秀TOD·星航到底值不值得买？

我的看法是：在当下的老黄埔，它确实是一枚不错的筹码。

1、项目位于老黄埔，第二CBD的区位价值已经不言自明，看看老黄埔过往每次推新的疯狂就知道了。

2、虽然比起其他老黄埔在售项目，星航离珠江新城不算最近，但5号线上盖这个交通优势，已经能解决这个问题。

3、5大旧改项目围绕，一方面预示着它的增值潜力，另一方面未来配套将更加丰富，而且还刚好在收楼阶段，到时所见即所得，无需再久等。

4、联手华东豪宅专家滨江集团，再加上低容积率，差异化的高端生活品质，也是目前老黄埔其他项目所无法比拟的。

5、产品覆盖面广泛，既有满足刚需客的实用三房，也有满足改善客的品质四房，还有满足豪宅爱好者的低密小洋楼，选择空间比较大。

6、对于新项目来说，一般会采用低开高走的销售策略，所以项目首期的价格可能会有惊喜，如果到时开盘价在你的预算范围内，还是越早买越好。

总而言之，无论是从外部还是内部来看，越秀TOD·星航还是比较扛打的，入手时机和未来前景不会有太大问题。

唯一的问题，就是看你手速够不够快。

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