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新政出台后,对8月楼市将产生怎样的影响?

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7、8月是传统的楼市淡季,但因上海出台了批量新房集中入市的新规,淡季也就不是市场自发形成的行情了。

在第三批集中公示的新房中,如今还剩8个项目等待开盘,另外还有1个第二批公示的新房至今还未取证认购。


新政持续加码,未入市新房有何影响?

7月23日,上海楼市继续打补丁,一天两份重磅新政,继续给楼市降温:

1、限购升级。赠与住房后的5年内,该套住房仍记在赠与人名下;受赠人,应符合国家和本市住房限购政策。

2、房贷收紧。首套房贷利率,从4.65%调整为5%;二套房贷利率,从5.25%调整为5.7%。

至此,上海限购漏洞基本被堵死,包括公司买房、离婚3年、法拍房屋,以及最新的赠与住房等,通通纳入到限购范围。

而8月即将开盘的项目,都是在7月23日之前认购完成的项目,针对这些项目,我们也做了进一步调查。

奉贤奉城的大家美颂属于纯刚需产品,所面对的群体也都是刚需客,对于刚出台的赠与住房纳入限购后,售楼处表示会有一些影响,可能有个别客户会被限购;而对于房贷收紧来说,由于项目大部分客户都是公积金贷款,即便组合贷款,商贷这部分也不多,已认购完成的客户咨询这方面的问题并不是很多,所以房贷收紧对该盘的影响并不大。


大家美颂效果图

浦东宣桥的海玥瑄邸项目推出的基本是别墅产品,根据案场反馈,本次认购的客户多数都是在其他项目中没有买到房子或积分低被“刷下来”的客户,他们对自身的实际情况都非常了解,目前还没有发现赠与住房被限购的情况。

而对于房贷收紧的情况,由于不是开发商的原因,前期开盘还未网签的购房者,现在政府还在与银行协商,但目前来看,还没有明确界定,需要一点时间;但对于本次8月10日开盘的这批房源,就要按照新出台的利率来执行了,当然购房者也有来咨询这方面的情况,但整体来说不多,对他们并没有实质性的影响。


海玥瑄邸效果图

位于宝山上大板块的大华朗香花园已经完成认购,该盘单价5.76万/平,网传入围分数达到了70.01分。由于该盘在现阶段还处于一二手倒挂趋势,认购的购房者更关心的依旧是能否买到房子。售楼处则只有一句话“我们认购都结束了,新政是否出台对我们都没有任何影响”,换言之该盘开盘就等着清盘了。


大华朗香花园效果图

而宝山罗店的建发云锦湾调查下来也是如此,本次项目推出566套房源,单价4.6万/平,体量相对较大,案场销售表示:“我们项目都快要卖完了,能对我们有什么影响?”不过建发云锦湾上一次开盘也触发了积分制,分数38.58分,虽然不高,但开盘当日确实售完了。主要是该盘位于7号线沿线不远处,距离美兰湖站约1公里,步行范围内可达,旁边又有中集美兰城tod商业体,“卖相”确实不错。


建发云锦湾效果图

位于青浦新城的上善水樾是8月开盘的热门项目,低密洋房产品,推盘体量又不大,4.15万/平的价格也适中,网传该盘也触发了积分,分数为57.5分,所以新政对该盘并没有太多影响。


上善水樾效果图

松岳名都位于松江老城区,在老城区内地段不错,靠近9号线松江体育中心站,是本地客所认可的项目,但由于老城区域封闭,很少有外区客前来置业,另外项目单价4.71万/平,与新城、泗泾等新房售价也相差无几,因此该盘售卖也有一定难度。


松岳名都效果图

不过对于上周突发的新政,该盘案场销售表示很淡定,“对于新政来说我们项目并没有受到太大影响,即使有影响也要等到开盘后看统计数据了”。

其实,所有新政对于开发商来说,会产生一些变化,一位宝山区的策划人员就说道:“年初出台政策后,回款周期就拉长了许多,这对于开发商的资金会产生一些压力,另外现在买房的客户多数属于置换客,由于周期变长、也变得不可控,一定程度上也减少了有效客户的基数。”


8月开盘的新房值得期待吗?

第四批集中入市的名单依旧没有释放,那么当前,市场上的新房项目,也只有这几个待开盘。

大华朗香花园、建发云锦湾、上善水樾,这三个盘靠地段将成为8月热销项目,而像大华朗香花园极有可能成为8月开盘的佼佼者;上善水樾靠着青浦新城的优势,日清也很正常;建发云锦湾虽不如前两盘有热度,但凭借项目一期开盘情况以及售楼处的回复,本次开盘日清的概率也非常大。

至于8月开盘的其他项目,集中于浦东宣桥、奉贤奉城、金山朱泾、松江老城,这些地段本就不具备热度,开盘或也成绩平平。


8月开盘项目汇总

另外,位于松江九亭的新虹桥首府是第二批集中公示的项目,可该盘至今都没有申请预售证,何时认购还不得而知;该盘将推出68套370-615平改善型别墅产品,单价6.28万/平,从产品定位来看,也不是高周转项目。目前该盘电话一直无人接听,具体是何情况,还不得而知。

当然这是已知准备入市的项目,若8月公示第四批房源,市场恐怕又将呈现另一番景象,我们共同期待吧。

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