日前，氢地产新媒体获悉，成都市青羊区文庙西街一宗土地，面积约51.37亩，为住宅用地，已于近期取得规划许可，拟打造约15万方住宅！
这宗土地的主要看点——从购地线索来看，相关土地为协议出让，其邻近一幅约27.06亩土地，总价约1.22亿元，如按照现公布的容积率4.35计算，楼面地价约1500元/平米；本宗土地为项目新批次，项目已打造为“汇厦少城”，并取得多次预售，曾以1.2-1.4万元/平米出货，如今二手房均价最高约3.59万元/平米。
这透露出项目——巨大的溢价空间。
时隔5年，新规划15万方住宅
成都市规划和自然管理局网站显示，成都铭发置业有限公司（以下简称铭发置业）取得一张规划许可证，建设规模逾19万方，位于青羊区文庙西街123号。
查询工商信息发现，铭发置业成立于2007年，注册资本800万元。
一宗登记在铭发置业的土地位于青羊区文庙西街79号，与本次获得规划许可的土地邻近。79号地块合同签约时间为2010年5月26日，距今已超过11年。
▲项目位置示意图，资料图仅供参考
彼时，这宗土地为划拨土地转让补办协议出让（现状出让），为其他商品住房用地，面积约27.06亩土地，总价约1.22亿元，如按照容积率4.35计算，楼面地价约1500元/平米。
具体到123号地块，总平图显示，其净用地面积34250.84平米，折合约51.37亩，容积率4.35，规划总建筑面积约19.64万平米。其中，住宅部分约14.87万平米，占地上计容建筑面积99.77%。
▲总平图局部，<字形不规划地块
▲总平图局部，楼栋细节
从中可见，这宗土地主要为纯住宅，其余主要为地下车库、架空层等。
建筑布局上，地块为不规则<字形，8栋住宅主要沿地块边线布局，以此在中庭留下两幅“珍贵”的绿地。其中，1、7号楼为35F住宅，8号楼（含两个单元）为30F住宅，其余楼栋高度为15-29F（2、4、5号楼含有两个单元）。从层高来看，这一期的产品，层高差异较大。受容积率4.35影响，楼栋距离相对较近，建筑密度相对较高。
产品虽刚，二手房价轻松破3万
透明房产网显示，铭发置业开发的“汇厦少城”项目已取得多次预售许可。其中，“一期”为百花里，1号楼取得预售许可的时间为2013年7月，当时推出约2.69万方住宅（344户），户均面积约78平米，显示这一批次的房源主要以刚需小户为主。
“二期”琴台府，1-4号楼取得两次预售许可，分别为2013年9月、2014年1月，总面积约5.9万方，合计705户，户均面积约84平米，主力户型在80-100平米区间。
▲“百花里”51平米小户型，户型资料图
“三期”文墨阁于2016年10月、2018年11月取得两次预售许可，总面积约3.46万方，其中住宅仅122套，在2016年预售，面积依然偏小；“四期”锦官郡，于2016年4月取得预售许可，面积5.78万方，含住宅及地下室，其中住宅603套。
从中可见，“汇厦少城”上一批次住宅推出时间在2016年，距今已近5年没有推出住宅。
▲图据安居客网站
▲图据安居客网站
价格方面，上述房源新房价格当年在1.2-1.4万元/平米区间，安居客二手房显示，“百花里”二手房均价3.49万元/平米，“琴台府”二手房均价约3.59万元/平米，“文墨阁”二手房均价3.07万元/平米，“锦官郡”二手房均价约3.36万元/平米。
这显示项目户型虽然刚需，但由于项目邻近人民公园、天府广场，占位城市之核，邻近泡桐树、石室等名校，从而让资源价值得以体现在二手房价格上。
土地市场方面，青羊区土地价值极高，近年来已有多宗土地的楼面地价突破1.6万元/平米。体现在住宅市场，青羊区在2020年的住宅成交套均面积约150平米左右，产品已经具有“大户型”、“高端”、“高总价”的多重特点。
因此，汇厦少城最新一批次住宅，在户型面积、改善属性、房价等多个维度均有较大的提升空间，在新的市场背景之下，其将作出怎样的产品升华，由于产品信息尚未公开，还有待各方拭目以待。
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