终于轮到开发商比稿了......

1.

7月30日凌晨，杭州公布了杭州第二批集中出让地块，随之而来的还有土拍“竞品质”的新规。

那一夜，地产人彻夜难眠。

“地本来就难拿，现在活还要先干一堆。”此刻的房企投拓人员，估计却都在埋头思索对策了。

加上前不久，被纳入“三道红线”监管的几十家重点房企，又被限购买地——拿地金额不得超年销售额40%。

从内到外，都透露着一种开发商越来越难的信号。

不过对购房者而言，这应该是纯粹的好消息。

全国首创的先“竞品质”再竞地价模式，将催生大批高品质住宅出现。

地产品质的“军备竞赛”谁不喜闻乐见？

购房者们恨不得站在广场上高喊一声“都给我卷起来吧！”

2.

先简单回顾下土拍新政的要点：

此次规则调整，从报名方式、竞价规则，以及配建模式等，均做了全新变革。

具体表现为：

1、从土地端启动品质保障：十宗宅地率先试水，告别单纯价高者得，先竞“品质方案”，获得资格后进入竞地价程序。且通过先验收后现房销售的形式确保方案落地。

2、保证金上涨，提高报名门槛：取消预公告，暂停单宗地5000万勾地模式；直接发布挂牌公告，采用保证金模式报名，第二批宅地保证金普遍为20%，而杭腾未来社区地块保证金需30%；

3、降低封顶溢价：起价提高，封顶溢价从30%降至20%；其中“竞品质”试点地块的溢价率上限为10%

4、“竞自持”变为“竞无偿移交政策性租赁住房”：无偿移交的政策性租赁住房由住房保障部门负责接收，并做好租赁管理;

5、严禁商墅，住宅用地中规划允许配建不超过10%的公建部分，应集中建设公益性配套公建、沿街布置配套商业。

3.

这将是杭州土拍市场的一个大变局，如果试点持续扩大，将从根本上改变杭州楼市。

假如，你是个想要在杭州拿到“竞品质”地块的开发商，你接下来的行动总共要分几步？

第一步，审资格；第二步，竞品质；第三步，竞地价。

房企首先要拿到入场资格才能报名，还得提交建设方案，最后才是出价拍地。

不管房企多么有钱的，是地球第一，还是宇宙第一。

但只要你口碑不行、品质不行，从一开始就没有上牌桌的资格。

对于“竞品质地块”，得分最高的品质标准，作为项目建设标准。

同时，将竞品质地块的地将溢价率上限调整为10%，进一步缓解“既要高品质，又要控成本”的矛盾。

值得关注的还有，“竞品质”地块全部要求现房销售！最大程度确保楼盘“品质可视化、标准可固化、指标可量化”。购房者能够直观未来房子模样。

从源头到终端，最大程度确保“住宅品质”。

这对房企的现金流是一种极大的考验。

因为只要一天不能卖房子，开发商的资金流就无法归正，每一天需要付出高额的资金成本。

一般情况下，开发商从拿地到交付大概需要3年左右的时间。

和预售项目相比，现房销售起码要增加2年多的资金成本。再加上房企的3道红线和银行的2道红线，开发商拿地的资金成本只会越来越高。

即使是能够拿到很好融资利率的国企，可能也会有点吃不消，部分民企可能会受到非常大的影响。

4.

土拍规则，决定着KFS在地块参拍和获取上的策略，同时也是ZF-KFS之间的博弈。

而无论哪种方式都有其利弊，要么是动了ZF土地出让金的奶酪，要么是挤压了KFS的利润空间。

进而最直接的影响是房子品质下降，后期维权事件频发！

而为了控制溢价率，起到市场维稳的作用，传统的土拍规则包括溢价封顶后竞配建、溢价封顶后竞自持、溢价封顶后现房销售、溢价熔断后摇号等形式。

显然不太能够解决高价地带来的商品房品质以及后期业主维权之间的矛盾。

北京最早提出以及推行的“竞品质”模式的土拍规则无疑是最直接有效地解决这一矛盾。

在北京模式上，杭州模式更进一步，先竞品质，再竞地价。

地产是否要重回到产品骄傲时代？

从全国范围来看，“竞品质”已经成为楼市调控的重要手段之一。

总的来说，整个市场还是在往良性的方向发展，这么多城市已经走在了“竞品质”的前列，长沙什么时候会跟上呢？