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浙江老牌房企逆势发债“补漏”,29亿债券将到期压力剧增

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21亿元债务即将到期,浙江老牌房企滨江集团“逆势”发债。

撰文/ 韩菱

编辑/ 卢泳志

为了避免债券违约,导致融资更加困难,滨江集团(SZ.002244)开启“逆势”发债。

8月3日,据深交所消息,滨江集团拟发行 8.56 亿元公司债券,发行期限为 2 年,起息日为 2021 年 8 月 5 日。

据了解,此次滨江集团发行债券募集的资金拟用于偿还8月10日到期的"16滨房01" 。

在此之前,7月初,滨江集团发行6亿元为期两年的公司债,同样也是为了偿还“16滨房01”。


“借新还旧”的发债模式

7月27日,中诚信国际发布评级报告称,基于房地产行业整体运营环境对行业内企业信用质量的影响分析,决定将中国房地产行业展望由稳定调整为负面。

并且,中诚信国际预计,下半年房地产行业政策持续偏紧的趋势仍然不会改变。加上“集中供地”政策或将使得房地产企业盈利空间进一步压缩,对其资金调配及运营能力提出了更大的挑战。

面对重压,房地产股价近日开始出现集体下挫的趋势。

8月2日上午10时32分,多只重点房企股票集体下跌,其中滨江集团领跌2.56%。据了解,其年初至今累计下跌了13%。


来源:雪球

截至8月3日收盘,滨江集团3.92元/股,上涨1.29%,总市值121.97亿元。

经风云地产界查询WIND数据,目前滨江集团存续债券共有18只,存续规模为131.28亿元。

其中,今年即将到期的两只债券共计29.26亿元,包括20.56亿元的"16 滨房 01",将在8月10日到期;8.7亿元的“20滨江房产CP004”,将在12月10日到期。

据滨江集团年报显示,2020年公司总资产为1720.16亿元,归属于上市公司股东的净资产为183.69亿元,分别较上年同期增长了32.7%和10.88%。

2020年末,滨江集团有息负债规模419.6亿元,其中银行贷款占比为71%,直接融资占比为29%,净负债率为83.57%。

在债务期限构成上,截至2020年底,滨江集团短期债务为109.45亿元,占比为26.08%,低于其185.22亿元的期末货币资金,因此,可有效覆盖短期债务。

迎难而上频繁拿地


滨江集团与众多房企的扩张路线一样,自2019年进入千亿规模后,拿地也更频繁了。

据年报数据显示,滨江集团2020年销售额为1363亿元,2021年的销售目标为1500亿元。

另外,滨江集团2021年计划新增30幅以上土地,其中杭州拿地比例50%,浙江省内杭州外25%,浙江省外25%。

年报数据显示,截止2020年末,滨江集团累计土地储备建筑面积为1255.87万平方米,其土地储备可售货值约2800亿元,其中杭州内占了65%。

据中指研究院数据,1-6月份,杭州拿地金额TOP10门槛为53亿元,滨江集团以220亿元拿地金额排第一。

值得一提的是,在5月7日-8日的杭州首批集中供地中,融信与滨江集团联合体共同拿下4宗地,总价172.5亿元。

另外,滨江集团还单独拿下了1宗总价为10.07亿元的地块。

不过,虽然滨江集团以及联合体拿地的区域都在城区和郊区,权益拿地总价约为96.4亿元,但其平均拿地成本仍高达3.5万元/平方米。

5月14日,滨江集团董事长戚金兴在2020年度业绩说明会上表示:公司最近在杭州集中土地出让中,共获取了5块土地,在滨江团队的高效管理下,公司融资能力提升等因素下,努力做到1%-2%的净利润水平。

实际上,近年来越来越多的房企开始争夺一二线城市市场,到杭州掘金的外来房企应接不暇,这显然已对滨江集团业绩构成了实质性的威胁。

因此,为了稳住其在杭州的地位,同时也为了更好的完成销售目标,哪怕盈利空间极低,滨江集团也是果断的“该出手时就出手”。

戚金兴8万创业之路

滨江集团的果断抉择,离不开其掌门人戚金兴的领导。

对于地产行业,戚金兴从一开始就很坚定,80年代初,25岁的戚金兴就已经与房地产结下了缘分。

戚金兴出生于杭州江干区一个普通家庭,早前在乡镇企业局工作了几年。1992年,被调去筹建一家集体所有制的房屋开发单位——滨江房屋建设开发公司,也就是今天的滨江集团。

当时团队有7个人,而且刚开始创业没有什么钱,戚金兴等人就向相关部门借了8万块钱作为启动资金,并在江干区租了一层办公楼,开启了他的地产之旅。

1996年,戚金兴放弃了出任江干区副区长的机会,选择继续在地产行业打拼。同年,杭州滨江房产集团有限公司成立。

三年后,戚金兴带领滨江集团成为了杭州第一家成功转制的房地产企业,戚金兴曾在接受每日商报采访中表示,这是滨江集团的一个转折点,挣脱了体制的束缚,使得集团有了更广阔的发展天地。

2008年,滨江集团在深交所上市。

而后,经过了7年的沉淀,2015年滨江集团开始走出浙江,扩大版图,进军一线城市——上海。

2018年,滨江集团销售额达850.1亿元,较上年增长38.23%。2019年,滨江集团累计销售金额突破1120亿元,成功晋级千亿房企。

从7个人的小团队,8万块钱的启动资金,到突破千亿规模,戚金兴用了27年。

那么,对于滨江集团的未来发展之路你怎么看呢,欢迎评论区留言讨论!

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