金茂的尴尬，只是迟到了

2021年1月25日，过去三年中国房地产产品和业绩都最亮眼的明星公司——中国金茂，把刀刺向自己。这一天，中国金茂对外发布了一条内幕消息，2020年，中国金茂的净利预计下滑40%至50%。

后来的事情，大家都看到了，几天时间内金茂股价大跌20%，一直跌到现在的每股2港元。

中国金茂的业绩爆雷，出乎很多人的意料。泰禾集团、华夏幸福、万达集团净利润下滑，大家不意外。但是一向管理精致、财务稳健、产品优秀的央企都出现净利润下滑，那确实让地产人陷入焦虑。

【闭着眼买地】

金茂将2020年净利预计下滑40%至50%的原因归结于：国家房地产市场调控，导致发展中及持有物业减值所致。

更直白的说法就是，前几年买的地，买亏了。

根据中国金茂财报显示：2016年，金茂销售额485亿，有接近四成的毛利率，账面上趴着大笔现金。此时的中国房地产圈，进入规模时代。中国金茂也陷入了规模焦虑，提出2020年销售额破2000亿的销售目标。

之后，金茂杀进很多城市，快速拿地。比如2016年6月，金茂第一次进入深圳，用83亿元拿下了龙华地王，项目楼面5.6万元。这是中国备受瞩目的首个现房销售试点，金茂勇敢地接下了这个重任。三年半以后，龙华金茂府才正式开盘，项目销售均价高达11.7万。项目产品很棒，现房销售也对买房人很友好。但项目利润也都被财务成本吞噬了。

深圳只是这家央企的一个缩影，2017年金茂闭着眼杀入了很多城市。

根据公开数据显示，其子公司上海金茂在披露2020年三季度报已出现毛利率腰斩，从40.69%大幅下滑至22.47%。项目开发出来后才知道，是在赔本赚吆喝。

比如，整个华南，最拖累金茂业绩的，就是深圳龙华金茂府。比如，金茂第一次进入福州，开发的鼓楼金茂府项目，项目楼面价高达2.3万，他们以为开盘后项目能卖到五以上，但实际售价才3.8万。比如，金茂拿到了自己在厦门的第一块地，楼面价两万九千元。一年后，翔安金茂悦售价：两万八，附带精装修。

【少数股东权益很蹊跷】

不过，高价拿地的企业很多，为何其他房企没有出现如此大幅度的减值？

根据中国金茂年报显示：2015年至2020年，金茂的签约销售额分别是：301.02亿元、485.16亿元、693亿元、1280亿元、1608.07亿元、2311亿元。

但归母权益，在2015年至2019年，分别是：335.47亿元、316.26亿元、328.52亿元、357.96亿元、393.72亿元。

少数股东权益又分别是：

158亿元、241.18亿元、335.92亿元、424.69亿元、464.86亿元。

可以明显看出：从2017年开始，金茂的少数股东权益占比已经超过了归母权益占比，且差额在后续几年不断拉大。

由此可以推断出，中国金茂的真实账本并不在表内，而是在表外。

更蹊跷的事情出现在损益（可理解为净利润）的分配上。在2015年至2019年这5年间，金茂的归母损益分别是：31.75亿元、25.36亿元、39.78亿元、52.11亿元、64.52亿元。

而少数股东获得的损益分别是：11亿元、20.38亿元、11.72亿元、21.66亿元、21.77亿元。

很显然，在金茂，少数股东权益的增长并没有获得相净利润增长，两者长期不匹配。以2017年为例，归母权益比少数股权权益少7.4亿元，但是，其获得的净利润却反而是少数股东的3.4倍。

【明股实债没有打“马赛克”】

前述这种长期的背离大概率要归结于一种原因，即金茂长期存在大规模的明股实债。

这种模式，即通过不断攀升少数股东权益占比，获得的效果是——长期掩盖了金茂的真实负债水平。

同时，当我们翻开金茂多年财报时，金茂的另一个业绩特点是：

“毛利率”以及“其他收入和收益”两大会计项目波动较大，这些诡异的变动倒是让公司净利润相对平稳增长。

这也解释了金茂为何不计代价的出售项目，即使是北京颐和金茂府这种已开盘且有利可图的项目。

而金茂在此时突发预警，可能的原因是其即将面临明股实债的大规模回购须占用现金。想要拿便宜的土地，就要承担更高的资金沉淀风险。想要规模，就是要借钱和买地，就是要明股实债。

从财报上能看出来，金茂至少有一多半的开发权益是在表外的，过去几年还可以用技术手段打马赛克，但三条红线出来后，这次的监管是穿透式的，表内表外等财务技巧是没用的。金茂玩了多年的财务游戏也不得不戛然而止。

说白了，时代变了，金茂的故事越不好讲。房地产已经没有奇迹了，哪怕是央企。

内容来源：lite氢财经