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徐州被“约谈”,等待房产降价的和等待房产涨价的,都将一场空!

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人一旦做了点好事,都想让鬼神知道,为此还具象了诸如“功德簿”之类的神仙法器。

而一旦做了点坏事,都以为鬼神不知道,由此也就有了“平生不烧香,临时抱佛脚”的感慨!

恰如以上对人心理的分析,在房地产市场也如是一样,人人心里的算盘珠子都拨向利于自己的方向。那有了房产亟待出手的,每日里心心念念的是房价上涨。那亟待买房的,默默祈祷的是房价下跌。如若神仙有灵,或许也是两面为难。


7月底,银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市最近房价明显上涨,被住房和城乡建设部约谈。约谈要求坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,切实履行城市主体责任,针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题,加大调控和监管力度,促进房地产市场平稳健康发展。

约谈一方面代表了房地产调控政策在下半年将继续从严,一方面同时也证实了包括徐州在内的5个城市房价的的确确有实质性的快速增长。

相关信息发出后,徐州房地产市场开始出现两种声音:

一种声音认为房地产市场将会继续上涨,理由是“徐州被约谈不止一次,但徐州除了房地产市场之外已无其他经济来源来支撑基础建设的投资。”。

另一种声音则认为,房地产市场的上涨趋势将会戛然而止,理由是“徐州房地产市场已经饱和,更多二手房源已经符合标准(房产办理房产证2年或入网5年之内售出的征收全额营业税)陆续入市,二手房源与目前新建楼盘的房源共同竞争,导致徐州房地产市场会进入价格战,最终房产价格下降。”


首先,两种声音都有道理,目前徐州的确是缺乏完整的经济体系和产业链来保障基础设施的大规模扩建。另一方面,徐州大规模开发过程中的部分房源也的确已经陆续流入二手房市场。但这两种情况非是徐州一城、一地如此,而是全国都一样。基础建设和城市升级的需求与二手房入市相冲突不是什么新鲜概念。

而由此引发的房产价格下跌或房地产市场崩盘目前还没有出现过,原因就是政府开发资金的来源多种多样,并非完全靠房地产支撑。而房地产开发的进程是阶段性的,而房源供应也是阶段性的,当二手房源增多,那么市面上的新建楼盘自然减少,形成整体的供需平衡。

目前徐州市包括土拍、新建楼盘、在建楼盘在内整体较之2017年左右已经大幅下降。

从经济层面看,徐州上半年GDP统计数据,徐州市金融机构人民币存款和贷款余额分别达到10225.60亿元和7718.79亿元,分别增长12.1%和16.7%。这个数字已经充分说明了城市发展带来的红利已经初步显现,而房地产市场对于整个徐州经济的推动、影响作用也在减弱,根本无需过分抑制其发展。

因此,徐州房价大幅下跌乃至如某些人所谓的“崩盘”不太可能发生。


其次,目前徐州房价也不可能出现暴涨的情况(个别楼盘因周边配置、环境、规划发生房价升值的情况不计)2019年12月江苏省发布的相关统计数据,徐州人均住房建筑面积50.9㎡,而2021年最新统计数据,徐州人均住房面积已经超过60平方米。


无论从2019年的数据讲还是2021年的最新数据讲,徐州都是不缺房子住的(起码人均是这样)。

根据中国房价行情网的相关统计数据,徐州市区7月份二手房价约为15291元/㎡,相比6月下跌1.07%.根据链家统计数据,徐州目前在售二手房27437套,但成交者相对较低。其主要原因是银行贷款政策紧缩、多家银行暂停二手房贷款、徐州二手房价格仍然偏高等。

因此,徐州以“不缺房”、“在售二手房多”、“二手房价微跌”等数个因素来综合考量,房地产的态势不会是暴涨态势。


总结

既然徐州房地产市场走向不会是向上,也不会是向下,那么自然就是一个字“稳”,徐州楼市整体(排除部分楼盘因质量、配套、规划问题房价大幅升降)在今后相当长一段时间内都会是一个稳定微涨的状态。


根据国家统计局对我国CPI的相关统计数据,我国的2021通胀率应该在2%—3%左右,那么以这个通胀率再考虑徐州楼市供需关系,整体房价上涨幅度应该在0.1%-0.5%左右。也就是一套100万元的房产,最终会上涨1000-5000元(其实这个幅度已经不算是上涨了),绝不可能出现的情况是让房产价值上涨跑赢通胀,一套100万元的房子如果出现年度升值3万元以上,就必然会迎来更“严苛”的房产政策。


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