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黄埔刘村再招标 万科广州旧改尴尬与破局

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观点地产网 7月29日,广州黄埔区云埔街刘村社区洋城经济合作社(洋城岗村)旧村项目招标,项目拆迁安置总投资额约人民币11.15亿元,整村在册总人口共1067人,村内合法住宅建筑面积达8.64万平方米。

就在同一周的7月26日,刘村社区华一社、华二社、荷村社(华甫荷村)旧村合作改造项目也正式挂网招标,项目拆迁安置总投资额约人民币52亿元,有消息称星河已介入。

而在去年12月,时代中国通过刘村社区岗贝片区旧改招标资格审查,拆迁安置总投资额约14亿元。

不到一年内频频招标的刘村社区,位于云埔街东部,与热门板块科学城接壤,距离地铁6号线香雪站约3.5公里,面积13.61平方公里,下辖9条自然村、13个经济社,包括华甫村、洋城岗村、刘村、格岗村、双井村、元岗村、岗贝村、荷村、南村。

目前,整个刘村社区都已列入黄埔区三旧改造范围内。

此次招标的洋城岗村项目与万科金色梦想项目相邻,有市场传言万科已介入,未来将建设一个24栋住宅楼的大型楼盘。而周边多个楼盘已进入存量市场,二手房成交价3.4万元-4万元/平方米。

万科旧改布局

万科是黄埔旧改最早的一批入局者,黄埔区首个城中村改造项目文冲村——也是继天河猎德、海珠琶洲后广州第三个大型“城中村”改造,就由万科操盘。

但文冲之后,黄埔区确认万科为合作企业的旧改项目仅有沙步村,再算上白云区的田心村,3个项目用地面积共计229万平方米,在广州旧改房企中,面积并不算多。

其中,沙步村位于广州开发区黄埔临港经济区建设范围,用地面积145.52公顷,改造总成本为125.51亿元,已在今年2月举行动工仪式。

今年4月23日,沙步村旁黄埔双沙社区旧村改造项目发布资格审查公示,万科联合体及合景联合体都通过了资格审查。但4月26日,闹出了“不欢迎万科”等事件,最终在4月30日的竞标环节,合景联合体以96.51%的通过率中标,万科仅获得1票无奈出局。

根据文件,黄埔区力争到2022年底完成66个重点旧村改造项目的签约拆迁。截至去年年底,这66个旧改项目拆除面积达到1489万平方米,去年拆除面积占过去10年的78%,创历史之最,城市更新实施速度位居广州市第一。

黄埔旧改热火朝天,作为曾经的先行者,万科目前局面稍显尴尬。

尴尬的处境

万科在黄埔旧改上遇到的难题,早在文冲项目的拆迁中就有所显露。

文冲村于2003年开始收集村民改造意见,但2011年之后钉子户陆续出现,改造速度放缓。2014年万科接手,僵局开始打破,回迁房陆续交付,但留守户的问题仍未彻底解决。

去年年底,回迁房9期进入施工阶段时,8期还因1户留守户而未能开工。

进度蹉跎也反映在资金账面,去年万科就两次为文冲项目提供资金担保,共计20.5亿元。直到今年,文冲旧改项目才终于实现100%签约、全部地块“清零”。

如果说文冲曾经的僵局在于无法和留守村民达成共识,双沙旧改中,万科失利的原因则在于沟通受阻和准备不足。

双沙旧改项目前期均由合景与当地村委进行交涉,万科虽然是资金充足、旧改资历丰富的头部房企,但仓促入局也只能遗憾出局。这也验证了旧改牵涉多方利益,不只是大拆大建,而是一项旷日持久的精细活。

刘村社区的旧改难点同样在于拆迁和安置补偿,三倍于本地村民的外来人口,带来了火热的租房市场、繁杂的临街商铺和林立的超建房。倘若万科有意拿下洋城村项目开发权,必须在前期与原住民打好交道、疏通盘根错节的利益关系。

这是块硬骨头,如能顺利啃下,也意味着万科广州旧改方面将取得突破,对其在黄埔乃至整个广州的旧改布局都将是破局的关键落子。

过往三年,万科在广州公开市场拿地相当谨慎:2018年未落一子,2019年斥资52.36亿元补充增城仙村镇、永宁街道2宗合计53.72万平方米储地,2020年以63.07亿元竞得增城新塘一宗商住地。

今年广州首次集中拍地,也未见万科的身影。

今年3月份,万科继续推行“大江大海”人才计划,原广州万科总经理李升阳调任新成立的南方区域事业集团城市更新公司总经理,这家新公司也成为广州万溪之后万科第二个专门的城市更新平台。

由于广州公开市场土地越来越少、拿地越来越难,加注旧改对万科也就显得尤为重要。

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