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房企扎堆下沉的浙江三四线城市遭遇调控重锤

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县城核心区房价破4万,土拍溢价率最高竟超过300%!浙江一座经济处于省内中游水平的城市因楼市过火被住建部“盯上了”。

在被住建部约谈4天后,浙江金华市火速出台楼市调控新政,宣布实行住宅限售、公证摇号销售以及加强二手住宅价格监管等举措。

去年下半年起,金华楼市不断升温。根据国家统计局数据,去年至今金华市新房价格已连续8个月上涨,二手房则连续上涨了13个月。

7月29日,住房和城乡建设部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责同志,要求坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。

次日,金华市市长邢志宏立即主持召开市政府常务会议,会上他表态要坚决贯彻“房住不炒”重要指示。

三天后,金华楼市调控的靴子落地,将实行“拿证后限售3年、二手房限价试点”等最严举措,不过金华下辖的县级市义乌、永康、东阳等今年楼市火热,尚未被纳入最严调控。

浙江一名地产从业人士告诉第一财经,从6月底开始,金华楼市已经有转冷迹象,有部分楼盘在准备中介分销,估计接下来在政府强管控下,难演上半年的火爆行情。

土拍是房价抬升导火索

克而瑞研究中心副总经理杨科伟认为,2021年浙西城市纷纷加码调控地市,但土拍热度不减反增,其中金华尤为突出,“究其原因,土拍火热为直接导火线”。

近年来,龙头房企在浙江三四线城市下沉布局趋势明显,今年保利、碧桂园、万科、保利、金地、中海等外来头部企业都参与了火爆的金华土拍,加码布局;浙系房企绿城、华鸿嘉信、荣安也频现土拍现场。

今年1月,金华市区第一宗地块出让就拍了272轮,最终保利以76.1%的溢价率打响了金华新年土拍第一枪。

4月,金华浦江月泉书院东侧一宗低密宅地出让,竞争过程异常激烈,经过445轮,5个多小时竞拍,最终由厚朴置业竞得,溢价率达79.8%,楼面价创下当地新纪录,达到16600元/平方米。

在土拍风向标指引下,金华市区房价明显攀升。今年1月,金华二手房价环比涨幅达到1.3%,位居70城第四位;到了6月,在70城总体增幅放缓情况下,金华涨幅再度回升到1.0%,列第二位。

今年3月,金华也曾发出通知称将加大住宅用地供应量,已达到稳楼市的目的,但显然短期作用不大。

此次楼市新政,是金华史上最严调控,其主要政策可以概括为“住宅拿证3年后方可交易、开启二手房限价时代”。

除金华外,目前已有深圳、宁波、成都、西安、绍兴、无锡、上海和东莞都开始实行二手房限价政策。

调控仍有“漏网之鱼”

浙江县域经济发达,金华下辖的义乌、东阳(横店所在地)、永康可能都比金华更出名,它们上半年的土拍以及房价上涨情况也都不亚于金华。

今年以来,县级市义乌、永康市场上都首度出现了价格超过4万元/平方米的二手房。

“义乌核心区域的房价已经达到4万-5万/平方米,超过省内很多城市,甚至能与省会杭州相‘媲美’。永康的经济能级比不上义乌,但房价也上涨较猛,核心区基本达到4万元/平方米。”熟悉当地的市场人士对第一财经表示。

有统计数据显示,目前义乌房价均价达到28666元/平方米,在全国38个GDP超千亿县中,义乌房价高居榜首。同时也超过金华市区19680 元/平方米的均价。

今年3月,义乌、永康都曾出台调控政策,义乌要求拿房产证2年后才能转让,此外还在金融领域监管、预售条件提高等方面规范房地产市场。永康则称会加大住宅用地供应量,科学设置土地出让起始价、保留价。

但另一方面,义乌、永康和东阳的土拍热度居高不下。

今年3月份,金华永康一宗江南山水新城地块竞价625轮,最终浙江小商品城集团以楼面价17804元/平方米拿地,溢价率123.67%。

同月,经过200轮竞价,碧桂园以8.39亿元竞得永康丽州北路街区老活塞厂宿舍地块,楼面价14673元/平方米,溢价率223.94%。

4月,东阳两宗涉宅用地集中出让,经过116轮竞价,浙江万固以总价6.01亿元竞得东阳市南马镇花园湖景城以西地块,楼面价5059元/平方米,溢价率高达329.29%。

调控后的义乌土地成本也不低。4月30日,上海房企上坤以最高限价8.8亿元在义乌拿地,溢价率44.3%,成交楼面价约8689.6元/平方米,除此之外,还需无偿配建6000平方米配套用房。

8月2日,义乌一宗地吸引了武汉地产、绿城、首开、华发、碧桂园、国深商城、大悦城、美的等多家房企参拍,竞价86轮后,武汉地产以楼面封顶价25320元/平方米拿下地块,溢价率30%,成交总价达到32.2亿。地块要求全装修、配建幼儿园,实际楼面价近3万元/平方米。

然而,此次金华出台了更严的调控政策,并没有把义乌、永康和东阳纳入其中,调控政策写明只含“婺城区、金义新区、金华经济技术开发区全域”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,义乌、永康等县级市此前楼市确实很火,义乌经济体量较大,不排除接下来会跟进金华市区的调控政策。

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