2021年7月30日，北京自规委官网公布了《2021年第一批集中供地高标准设计方案公告》。
在这个“公告”中，包括海淀树村、朝阳崔各庄、朝阳豆各庄及王四营等8个热点项目都在其中。
这说明距离这些项目上市销售，已经不远了。
在这些项目中，最引人关注的还是“海淀树村B1，B2南北两大地块”，尤其是这两个项目全部都是“融创”开发。
海淀树村项目位于北五环的“海淀上地学区”内，周边是“名校云集”：小学有上地实验小学、清华附中上地小学、北大附小、清华附小等。
可以说“上地学区”是海淀的“金牌学区”，随便上都是“好学校”，周边的二手房房价自然都是“10万+”水平。
而融创的海淀树村项目，属于“新型共有商品房”，销售指导价为11.2万/平米，买房人拥有80%的份额，只需要支付8.9万/平米即可购买。
因此海淀树村项目，不仅属于“海淀强势学区房”，同时还是典型的“一二手房价格倒挂”项目，自然引起了市场的高度关注。
从这次公布的“规划方案”上看，海淀树村项目确实属于“高品质楼盘”：
第一，超低密度，楼层从4-6层不等，主要由6层的洋房构成，局部可能有4层的叠拼类产品，这个位置的洋房超级“稀缺”。
第二，全通透，全“两梯两户”的品质大户型构成。从平面构图上看，树村项目基本上全部都是“两梯两户”户型，全通透。
第三，海淀树村南北两个地块全部加在一起，住宅面积17万平米，总户数正好900户，平均户型面积189平米，平均套总价1600万，可见几乎全部都是大户型高总价的产品为主力。
根据目前透露的消息，海淀树村项目南北两个地块全部是“融创操盘”，案名确定为“学府壹号院”。
户型构成可能是以下：
中小户型部分：少量的130-150平米，总价1200万-1400万，这部分户型预计不会超过50套，会是非常抢手的产品。
主力户型部分：180平米，220平米及275平米，预计总套数800多套，总价1600万-2500万，将会是树村的主力产品。
这就意味着要想购买海淀树村项目，总价门槛至少1600万起步，想买到1600万以下的中小户型“难度非常大”。
当然，树村的总价门槛已经算是“比较低”的了。
旁边的园明天颂项目，市场单价约11万/平米，同样是4-5层的洋房产品，户型定位在175㎡、218㎡、288㎡三种，总价需要2000万起。
由此可见，要想买房海淀，1000万是不够的，未来海淀的新房恐怕都要在“千万级”以上了。
除了海淀树村外，本次还公示了“朝阳豆各庄F1地块”的规划方案，从方案上看，“朝阳豆各庄项目”已经是典型的刚需盘，由绿城操盘。
朝阳豆各庄项目位于东五环边，距离7号线“黄厂站”仅有400米距离，距离“环球影城”仅有6站地，周边还有朝阳名校“芳草地国际学校”。
因此“豆各庄”项目属于“地铁房+学区房+公园地产”，限价6.5万/平米，市场关注度还是比较高的。
从规划方案上看，豆各庄项目产品种类比较多，既有集中商业配套，有写字楼，有东西向的小户型，还有规划中的幼儿园和小学。
作为刚需盘，豆各庄项目配套“应有尽有”，成熟度相当高，堪称“综合体大盘”，限价仅有6.5万，应该“非常抢手”。
豆各庄项目住宅面积16万平米，总套数1657套，平均户型面积大概是97平米，平均套总价650万/套，典型的刚需盘总价门槛。
通过本次规划方案公示，我们分析豆各庄项目主要有以下几个特点：
第一，楼层数比较高，24-27层的高层产品，决定了这个项目的“使用率”不会太理想，但景观会相当不错，尤其社区中心预留了大规模的“中心公园”，品质得以提升。
第二，有大量的“东西向楼座”，意味着豆各庄项目将会拥有50-70平米的“超级刚需户型”，总价门槛320万即可上车。
第三，主力户型主要以“两梯四户”的产品为主，预计以100-120平米的小三居及140-150平米的舒适四居为主，总价700-900万即可上车。
作为绿城出品的项目，豆各庄项目地理位置优越，配套相当成熟，限价6.5万还是相当值得入手的，尤其是“超小户型”可能不到400万就可以上车，值得小刚需关注。
最后值得关注的项目是“朝阳王四营项目”，位于东南五环内，距离7号线“焦化厂”站仅有200米距离，属于典型的“五环内地铁房”。
这个项目限价7.1万，在朝阳区五环内，性价比还是有的，毕竟现在旧宫五环外的项目都已经卖到6万+了，朝阳五环内7万单价“非常值”。
朝阳王四营本次一共公布了“L01地块”和“L03地块”两个项目的规划方案，周边除了“北京五中分校”外，还规划了“小学用地”和“幼儿园”，教育配套还是比较充足的。
预计可能会引进朝阳的“优质小学”资源。
通过这次规划方案，我们判断“朝阳王四营”项目品质还是可以的：
第一，全部都是14-17层的“小高层”产品，居住密度要比豆各庄强不少，这一点比豆各庄优质。
第二，全部都是“一梯两户”户型，通透居住品质高，但户型面积可能要比豆各庄大不少，大户型比例偏高。
第三，楼间距比较大，社区园林空间得以保证，但不是正南正北的朝向，确实是一个明显的问题。
第四，王四营项目都配了“人才公寓”及“保障租赁房”，纯粹性不如豆各庄项目，这是第二个问题。
王四营项目的户型，目前从规划方案上看，商品房部分户型大概率以100-130平米的首改户型为主，总价700万起步。
所以王四营虽然“单价不高”，但总价门槛还是“偏高”，重点吸引首改客户。
综合来看，北京的新房市场确实分化比较严重，1000万的总价在海淀可能都“无房可买”，而400万就可以在朝阳居住，市场分化后的居住群体也在分化。
海淀已经彻底“豪宅化”，朝阳还停留在“改善化”和“刚需化”的层面，今年下半年，对于刚需客户来说，朝阳豆各庄可能是最好的选择。
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