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内忧外患的贝壳找房

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今年三月,贝壳找房发布了2020年全年财务业绩,财报显示,贝壳营业收入705亿元,同比增长53.2%,全年净利润27.78亿元。

在连亏三年后,贝壳首次实现了全年盈利,这无疑是贝壳今年收到的第一个喜讯。


然而时间走到8月,复盘这半年多来贝壳走过的路,《雪山财金》却发现这或许也是贝壳今年截至目前收到的唯一好消息。

今年的贝壳有多惨?《雪山财金》特意梳理了一条时间线:

3月20日,链家上海一夜之间下架上万套房源,从此前的3.8万套骤降至1.6万余套。

4 月开始,郑州、重庆、西安、杭州、合肥等城市相继出现二手房停贷现象,全国 60 个城市提高了房贷利率。

4月10日,58同城CEO姚劲波在个人微博发文,实名举报贝壳通过利益的不同分配方式,强制让房企进行“二选一”,以获得独家房源进行垄断,并呼吁国家反垄断按照4%的标准罚款贝壳40亿元。

4月13日,市场监管总局要求充分发挥阿里案警示作用,让腾讯、滴滴、爱奇艺、百度、贝壳等34家互联网企业全面整改问题,建立平台经济新秩序。

5月20日,链家前董事长、贝壳公司创始人左晖因肺癌恶化意外去世。

5月25日,路透社报道“中国市场监管总局已对贝壳找房启动反垄断调查”,后经贝壳找房紧急辟谣。

7月23日,住房和城乡建设部、国家发展改革委等8部门联合印发《通知》,房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域成为重点整治对象。

7月末,据相关媒体报道,官方将会出台新的房产中介费指引,房屋交易中介费将不得超过当地社平工资的3倍。

整个七月,贝壳股价持续下探。7月底受热门教育中概股暴跌波及其他行业影响,截至7月31日,贝壳收盘价22.11美元,跌幅53.63%,距发行价仅一步之遥。

盈利不久,风暴却接踵而至。创始人意外离世带来的内部动荡和外部猜想,纷至沓来的反垄断讨伐加上不断收紧的监管政策,如今的贝壳,已然站在了悬崖边上。

反贝壳垄断联盟“第二次大战”,来势汹汹

自贝壳找房诞生,关于其垄断的质疑声便从没停歇。

2018年的链家已积累了8000家门店、12万经纪人,但彼时的链家依然是典型的重资产传统企业。

链家创始人左晖思考了很久,到底是“做中介”还是“做平台”,最后他选择“我两个都要”。于是,贝壳找房诞生。

贝壳打的口号是“做100%真房源”,一定程度上肃清了国内 “假房源”的乱象,但既做“裁判长”又做“运动员”的行为引起了行业内其他中介的不满。

在贝壳找房诞生2个月之后,2018年6月,58集团和安居客牵头,联合了我爱我家、中原地产等多家房产服务企业,发起了全行业真房源誓约大会,江湖之上形成了一个“反贝壳联盟”。

数百家中介以“反对垄断,抵制不良竞争”为由在《反壳联盟条约》上签名盖章。

但在2019年,21世纪不动产、中环互联两家联盟里的企业先后与贝壳宣布达成合作,数据共享。左晖强大的渠道整合能力发挥了作用,“反贝壳联盟”开始松散,也证实了贝壳找房模式的可行性。

伴随左晖的离世,曾经在左晖掌舵下稳步航行的贝壳,如今又一次遭受到“反垄断”的风暴。

就在左晖离世前一个月,4月10日,在市场监管总局对阿里“二选一”垄断行为处罚182亿后,贝壳的头号劲敌58同城CEO姚劲波在社交平台发文,实名举报贝壳通过利益的不同分配方式,强制让房企进行“二选一”,以获得独家房源进行垄断,并呼吁国家反垄断罚款贝壳40亿元(4%标准)。

4月13日,市场监管总局对腾讯、滴滴、爱奇艺、百度、贝壳等34家互联网企业开了个会,要求充分发挥阿里案警示作用,让这些企业限期全面整改问题,建立平台经济新秩序。

而34家被“点名”的互联网平台中,贝壳是唯一的房产中介平台。

贝壳垄断也不是空穴来风,根据公开资料显示,当下贝壳,坐拥线下52.84万经纪人、4.87万家经纪门店,线上月活人数达4850万人。

据CIC报告,到2024年中国新房、二手房和房产租赁市场规模将达到30.7万亿,其中通过经纪平台的房屋交易额将达到19.1万亿元。

这意味着,全国超62%的房产交易要靠中介平台完成,而中介平台里又属贝壳战线最长、护城河最深。

这便给了贝壳定价的底气。

2021年以来贝壳在各大城市提高佣金,从上海到深圳、广州、成都、郑州,再到重庆,上调中介费2.5%-3%(以前是2%),引得群情激愤。

就在左晖离世的五天后,5月25日,路透社报道“中国市场监管总局已对贝壳找房启动反垄断调查”,后经贝壳找房证实为“假传闻”,但这连续不断的动作,侧面说明贝壳已经开始自查,而“垄断”已成为业内各家瞄准当下境况的贝壳最好的一个靶子。

二手房市场震荡,贝壳首当其冲

今年3月20日,链家上海一夜之间下架万套房源,从此前的3.8万套骤降至1.6万余套。此消息将链家上海推至热搜。据了解,二手房源大量下架与去年开始实行的上海二手房新规有关。

据了解,上海自去年12月就开始对二手房市场的管控加码。2020年12月15日起,上海二手房交易过程中新增房源核验环节,每套房源将会有专属的核验编号和二维码,核验通过才能挂牌。今年3月,上海市房管局再次通知强调严格房源核验,未经核验不得发布房源挂牌信息。

7月9日,上海市房管局召开全市规范二手住房房源挂牌管理会议,即日起,上海市相关交易管理部门将以市场真实价格为依据,对每套房源进行核验,没有通过价格核验的房源不得对外发布。

7月14日,上海市房地产交易中心进一步明确了时间表,7月19日后,所有未通过挂牌价格核验的房源将无法上架。

据经济观察报消息,受此政策影响,上海链家二手房挂牌房源从7月11日的近3.2万套,下降至7月19日的1.6万套出头,房源数再次腰斩。

除了房源的管控,国家对于二手房交易的管控还不止于此。2021年一开年,深圳、上海、广州、南京、郑州等多个城市出现数家银行个人住房贷款额度紧张或停贷的情况,其中合肥更是审核极其严格,金融政策全面收紧,贷款利率抬高。

在一系列楼市新政组合打击下,近两个月,一股二手房中介门店倒闭潮,从深圳开始,蔓延到广州、杭州、上海、南京、宁波、武汉、北京....逐渐出现席卷全国的态势。一、二、三线城市的二手房中介门店,不是正在沦陷,就是处在即将沦陷的前夜。

在成批倒闭的二手房门店中,链家以及贝壳旗下德佑房产,正好是主力。

财报显示,2021年第一季度,贝壳来自“二手房交易服务”产生的收入占比为49.25%,因此二手房成交量的萎缩无疑会影响到公司的营收。

中介费率调整,谣言还是前奏?

近日,一则关于中介费用下调的传闻震惊了房产中介圈。

据传闻,官方将会出台新的房产中介费指引,房屋交易中介费将不得超过当地社平工资的3倍。

据了解,2021年春节过后,链家的中介费率已经调整为不高于房屋总总价的3%,按照该规则,例如深圳一套2000万的房子,中介可收取最高60万。一旦按照传闻所说的“房屋交易中介费将不得超过当地社平工资的3倍”,按照深圳8000元的社平工资标准,中介只能抽取2.4万费用,中介费瞬间缩水将近30倍。

对于这个传闻,虽然链家、我爱我家、中原地产等大型房产中介公司都作出了否认,但二级市场里的房产中介股却大幅下跌,例如我爱我家,7月份股价就大跌了19.69%,作为地产龙头的贝壳,7月股价更是大跌了53.88%。

山雨欲来风满楼,今年以来针对房产中介的监管不断收紧,不论是二手房停贷还是房源的管控,如此艰难的市场环境下传出这则传闻,属实让贝壳一众的中介揪心,或许,这就是风暴来临的前奏。

左晖离世,贝壳掌舵者由彭永东接任,虽然彭永东已经做出收购圣都家装准备开辟全新赛道的动作,但贝壳的股价却并未因此提振,如今已直逼发行价。

处在行业变革之际,风雨飘摇中的贝壳如何进退?《雪山财金》将继续关注。

内容来源:雪山财金

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