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调控矛头对准二手房,不降价恐怕真不行了,抓紧时间抛房自救吧

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此前楼市调控的“靶心”主要瞄准了新房市场,多数城市通过新房备案价来限制房屋价格,新房价格被锁死、二手房可以自由定价,导致新房和二手房价格形成明显倒挂。对于刚需和投资客来说,意味着只要抢到价格低洼的新房,立马就能实现房产增值,由此多地掀起了“万人抢房潮”,基于这一社会现实问题,升级二手房调控成了必然趋势。


首先,多地延长二手房交易过程中的增值税免征年限。二手房交易流程比新房更加复杂,买新房需要缴纳的税费只有契税,但在二手房交易过程中,涉及的税费主要有契税、增值税、个人所得税。由于不同的房产现状不同,需缴纳的税费种类也不同。其中契税是必须缴纳的,个人所得税只要满足该套房是房东的唯一住房,且房产证或者契税发票满五年就可以免征1%的税费;至于增值税的征收,之前有统一的标准,如果房产证或者契税发票满2年,就可以免征购房款5.3%的增值税,但是最近两年已经有成都,上海、杭州,无锡,沈阳等等城市,将二手房交易过程中的增值税免征年限由原来的2年延长到了5年,意味着房子不满5年就上市交易,购房者就需要缴纳5.3%的增值税,对于动辄上百万的房价来说,光增值税就要多掏5万多,9成以上的购房者宁愿把这笔钱用来购置更优质的资产,也不会为高额的税费买单,二手房的流通性将大大降低,房子被锁死在房东手中,加上政策变动这颗不定时炸弹,现在炒房客的内心必然是煎熬万分。


其次,二手房价格指导机制与金融政策收紧互相联动。今年已有深圳、宁波、成都、西安、绍兴、无锡等多个城市,对外宣布推行二手房参考价制度,并要求房产经纪机构下架高于指导价的房源。虽然国家为二手房成交价提供指导,但还是很难避免一些房东,中介和买家签订阴阳合同蒙混过关,为了避免这一楼市乱象出现,各地在推行二手房限价的同时,与金融政策收紧相互联动,封死了炒房客和房东弄虚作假的后路。二手房的网签备案价格不能超过政府指导价,商业银行在发放住房贷款时是以参考价放贷,那么高于参考价的部分需要购房者补足给房东,无疑增加了买家的经济负担,出于对价格的考量,几乎没有购房者愿意为炒房客高价接盘;另外,有政策压制二手房价格,刚需置业进程放缓,房产变现愈发艰难,炒房客想要卖房回款,降价促销将成为唯一出路。


最后,新一轮房地产税或将再试点。今年国家多次提及房地产税,3月份的“十四五”规划中,提出了“推进房地产税立法,健全地方税体系”;4月份,财政部税务司司长王建凡在国新办会议上表示要积极稳妥推进房产税立法;5月6日财政部部长刘昆发表文章《建立健全有利于高质量发展的现代财税体制》,提出相同观点;5月11日,财政部等4部门又专门召开房地产税改革试点工作座谈会,这次提法有了新的突破,房地产税不再是喊口号,而是真正要落到实处。对于少部分楼市热点城市,房地产税征收的信号强烈。一旦落地开征后,原本计划囤房的开始收手,原本计划买房的开始观望,而那些已经囤房的人,或将会迎来最大利空,一方面持房成本增加,会逐渐吞噬炒房客原始积累的资本;另一方面,现在国家正在大力发展保障性租赁住房,租房市场进一步被挤压,将来炒房客想让租客替自己背锅,也几乎成了天方夜谭。

总之,当前政策正在挤压炒房客的生存空间,建议已经囤了多套房产的投资客们,还是抓紧时间抛房自救吧,不然将来房子只会成为吞噬你资产的累赘。

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