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凌晨发文,广深莞楼市调控同步升级!大湾区进入休眠模式?

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信号频频,大湾区楼市调控再度升级!

先是深圳重磅出手,拟推行大学区招生,建立教师交流制度,剑指学区房炒作。

不仅要完善二手房参考价,深圳还将试点租赁房参考价!

无独有偶,昨天凌晨,东莞祭出八大“杀器”!

作为2020年房价涨幅居全国第一的城市,这次“莞八条”调控新政出台,向楼市又打出一记重拳!

昨天,广州黄埔区也发文,取消人才限购政策,向炒房客关上大门。

下半年楼市,寒风阵阵,天雷滚滚。广州楼市,巨变在即。


广州在东莞这套“组合拳”身上,既看到了自己的影子,也看到了更强的市场信号。

“莞八条”主要有六个方面的变动:


1)稳控住宅用地价格;
2)将法拍房纳入限购范围;
3)增值税免征2年调整为5年;
4)加快建立二手房指导价;
5)对热点楼盘实行公证摇号选房、积分排序选房;
6)对意向购房人数超出上市房源套数比例较高的热点楼盘,住宅限售期限由取得不动产权证后3年延长到5年;
7)暂停向个体工商户销售商品房;
8)购房首付资金监管升级,社保造假5年不能买房。

首先,为抑制“短炒”,东莞同样采取了税收调整跟限售期限调整的措施,将个人住房转让增值税免征年限由2年调整为5年,加大转让成本。

除此之外,东莞还准备着手建立二手房指导价。

大家知道,“二手住宅成交价格参考机制”起于深圳,它是在二手房网签价格的基础上,结合周边新房价格,对深圳3595个小区编制“成交参考价”。

这个制度,一度引发成都等全国多个城市跟进。

整体来看,二手住宅成交价格参考机制带来的“降温”效果明显,对楼市成交量、价会产生直接冲击。

不过,“莞八条”的说法是“加快建立”,至于什么时候才真正落实,引发外界诸多关注。

有业内人士认为,目前增征税2改5的政策对二手房交易的影响仍然有限,调控的关键还是要看这周主管部门会不会发布新的二手房指导价细则。

但无论如何,既然东莞明确提出建立这个机制,已经释放了巨大的市场信号。

况且,东莞表示,将在二手楼盘网签交易价格常态化发布基础上,加快建立二手住房成交指导价发布机制,进一步加大二手住房交易信息公开力度。

抓到关键词没有?二手住房交易公开化、常态化。

结合东莞对房地产中介下架虚高价格房源、不得受理及通过线上和线下渠道对外发布明显高于本市二手住房成交指导价的挂牌价格的要求,可以看出:

二手房不是要限价,还要将交易价格公开,避免价格虚高的房源成交。

这是否意味着,未来二手房交易数据可以通过官方渠道公开展示?

二手房指导价,未来很可能成为各大城市的“标配”,对广州来说,这又是一把高悬的利剑!


东莞这轮调控,还释放出两大信号。

第一个值得关注的点是,东莞对“法拍房”出手了——强化住房限购措施,将“法拍房”纳入限购范围。

要知道,在广东各城市中,比起东莞,广州法拍房市场的整体情绪要高涨得多。

数据显示,今年上半年,广州法拍房报名参与人数相较2020年同期大幅上升了41.55%。迎来法拍房置业爆发期。

从成交金额来看,前三位分别是深圳、广州跟佛山,而成交金额最高的三套法拍房,前两套都来自广州,单套成交过亿。

所以,广州接下来也有可能学习东莞,将法拍房纳入调控列表。

另外,在房地产销售管理方面,东莞首次将商品住房认购环节纳入监管,建立购房意向登记系统,热点楼盘实行公证摇号选房、积分排序选房、延长限售年限等。

东莞再出楼市调控“组合拳”的背后,是其房价疯狂飙升的2020年。

根据冰山指数发布的100城榜单,东莞二手房房价去年全年的涨幅为32.7%,位居核心城市排行榜榜首。

中原地产的数据进一步验证了这个现象:

2020年,东莞二手房交易量降价涨,全年成交26073套,同比减少16.9%;均价同比上涨25%至16716元/平方米。

在二手房业主的后市看涨预期和惜售心态下,东莞热门板块诸如松山湖片区,临深区域等,在去年开始跳涨,投机风盛。

来到今年,东莞曾经打出第一记重拳,颁布“227”新政。随后东莞二手房市场出现降温。

然而,从数据上,这一场“降温”更多是带来量的下跌。

乐有家数据显示,今年上半年,东莞二手商品房累计网签9427套,同比下跌29.8%,市场规模已不足一手住宅的一半,但二手房均价2.24万元/㎡,同比上涨22.4%。

为此,东莞不得不继续出手,给楼市再度“降温”。

可以看出,楼市调控只有0和无数次,官方的“查漏补缺”式调控会成为接下来的楼市基调,窗口期会一再缩小。


至于学区房,今年以来,已经成为各地监管部门的重要工作之一。

去年深圳房价涨幅较大时,学区房价格更是以“一骑绝尘”的姿态狂奔。

如今,上海、北京已经纷纷通过“教改”方式促进教育均等化,试图打破学区房机制,深圳也紧跟步伐发布《草案征求意见稿》,针对入学政策条例进行完善。

目前来看,深圳这份征求意见稿使出两大“狠招”:一是大学区招生。

当前深圳中小学采用的是积分制,虽然也是多校划片,但总体而言,房子和学位的关系最为紧密,一旦采取大学区制,房子和学位的对应关系会被打破。

二是教师交流制度。

中国证券报分析认为,学区房制度的另一个根基是所谓的名校,没有名校,很多疯狂炒作就没有基础,而名校最根本的因素是师资,建立教师交流制度,教学水平的均衡化会大大推进。这对于追逐名校的资本而言,也是釜底抽薪。

财经评论员刘晓博表示,深圳此次提出的一些新举措,最终可能让学区房现象消失,堪称至今为止全国最强的、最完善的针对学区房的调控措施。

他认为,如果义务教育期间学校的硬件资源是均等的,没有特殊学校、豪华学校;校长、老师是固定交流的。

再加上大学区制度的实施,生源也相对流动。这样就可以避免出现名校。没有了名校,或者名校现象不突出,学区房现象也会自然而然消失,或者表现不那么突出了。

深圳、东莞两座大湾区热门城市都相继对楼市调控政策“查漏补缺”了,广州接下来,很可能会快速跟上,给二手房、学区房降温。

昨天黄埔的信号,已经非常明显。接下来,对广州市场更多变化,可以拭目以待。

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