谢逸枫：上半年全国房地产破多个历史纪录 房价创1987年最高

文/谢逸枫

全国房价四连涨，连续四个月破万，平均价、销售面积、销售额创1987年房价统计数据以来历史最高纪录。2021年上半年全国新房销售均价达到10485元/平方米，同比上涨8.8%。其中全国商品住宅成交均价10842元/平方米，同比上涨14.6%。全国商业营业用房成交均价同比小幅上涨2.9%、全国办公楼成交均价同比上涨0.7%。

值得注意的是全国房价分化严重，地区房价分化最明显。其中东部地区房价涨幅最高，同比上涨11.2%，中部地区房价涨幅其次，同比上涨6%，西部地区房价涨幅第三，同比上涨2.9%，东北地区房价同比下降0.7%。说明东北地区房价已经现拐点，预计到今年年底见底。

其一是房价破万，创1987年历史最高，涨幅回落。

全国房价上半年破万，达到10485元/平方米，创造1987年历史最高。值得注意的是2021年1月-2 月，全国商品房均价已经到达1.1万/平方米，同比上涨14%。一季度全国平均房价为10842元/㎡，同比上涨16.3%，涨幅居历史第三，仅次于2013年19.67%、2016年18.3%的涨幅。

房价继续上涨。1月-4月全国商品房成交均价10657元/平方米，同比上涨13.6%。1-5月全国商品房成交均价10625元/平方米，同比上涨11.8%。1月-6月全国新房销售均价达到10485元/平方米，同比上涨8.8%。2011年5379元/㎡，到如今10485元/㎡，已经十年翻一番。

值得注意的是商品住宅平均价一直往上涨，不过涨幅收窄。2021年前2月为11228平方米，同比上涨16.8%。前3月10842元/㎡，同比上涨16.3%。前4月10842元/平方米，同比上涨14.6%。前5月10625元/平方米，同比上涨12.6%。上半年为10702元/平方米，同比上涨9.7%。

按照上半年全国商品房价、住宅房价走势看，涨幅不断的回落，说明全国商品房价、住宅房价的平均价上涨势头放缓。主要原因在产品结构、市场供需的变化，区域与城市分化导致的。一方面是限价、限签政策。另一方面是房企促价销售。

70城房价涨幅整体呈现稳中有落，放缓的趋势已经形成。2021年6月，环比看，一手新房价格上涨城市数量55个，较上月减少7城，持平城市3个，与上月一致。下跌城市12个，较上月增加7城。6月二手价格上涨城市数量为48个，比上月减少2个，持平城市6个，较上月增加3个。下跌城市16个，比上月减少1个。

6月70城新建商品住宅价格、二手住宅价格环比、同比涨幅收窄。其中新建商品住宅价格环比上涨0.4%，同比上涨4.3%。而二手住宅价格环比上涨0.3%，同比上涨3.5%。新建商品住宅价格上涨城市数量减少7个，二手住宅减少2个。说明房价上涨的脚步放缓慢。

2021年6月70城新房平均环比涨幅为0.41%，涨幅较上月收窄0.11%，二手房平均环比上涨0.28%，涨幅较上月收窄0.02%。其中从个人的因素看，安全感与归属感、上学需求、结婚需求、身份地位、投资需求、财务需要，都是成为房价上涨推动的因素存在。

推动房价上涨的因素看，价值，基础设施大量投资，生活环境明显改善。供求，土地供应下降与新增供应缓慢，库存下降，供需不平衡。人口，高速城市化进程中，大量农村人口移居中小城市，中小城市人口移居大城市。货币，通货膨胀，超发货币无处容身，进入楼市蓄水池。

其二是销售额，创1987年最高，增幅回落。

销售额创历史新高，增速回落，保持高位运行。数据显示，上半年，全国商品房销售额92931亿元，增长38.9%。比2019年1-6月份增长31.4%，两年平均增长14.7%。其中，上半年，全国住宅销售额增长41.9%，办公楼销售额增长10.7%，商业营业用房销售额增长8.8%。

地区商品房销售市场分化明显，东中部地区一枝独秀。上半年，东部地区商品房销售面积37433万平方米，同比增长31.3%。中部地区商品房销售面积24609万平方米，增长33.4%。西部地区商品房销售面积23621万平方米，增长18.6%。东北地区商品房销售面积2972万平方米，增长17.3%。

按照统计局数据显示，2021年上半年全国商品房销售额9.2931万亿元，同比增长38.9%。按照单月全国商品房销售额看，6月2.2397万亿元。如果根据6月商品房销售额看，剩余的6个月达到13.2万亿元，加上半年商品房销售额9.2932万亿元，意味着2021年全年商品房销售额达到20万亿元以上，破18万亿元成定局。

其三是销售面积，创1987年最高，增幅回落。

销售面积创历史新高，增速回落，保持高位运行。数据显示，上半年，全国商品房销售面积88635万平方米，同比增长27.7%。比2019年1-6月份增长17.0%，两年平均增长8.1%。其中，上半年，全国住宅销售面积增长29.4%，办公楼销售面积增长10.0%，商业营业用房销售面积增长5.7%。

地区商品房销售额分化严重，东中部地区一枝独秀。上半年，东部地区商品房销售额54169亿元，增长45.9%。中部地区商品房销售额18582亿元，增长41.3%。西部地区商品房销售额17684亿元，增长22.1%。东北地区商品房销售额2497亿元，增长16.5%。

根据2021年以来的国家统计局数据分拆后测算，6月，全国商品房销售面积达22252万平方米，环比上涨38.4%。全国商品房销售额为22397亿元，环比上涨32.33%。从同比情况来看，6月，全国商品房销售面积和销售额相比2020年同期分别上涨7.49%和8.59%。

按照单月销售指标看，表现出高规模，增速大幅度收窄。6月，全国商品房销售面积和金额分别为22252万平方米和22397亿元，为5年年中销售规模高位。其中全国商品房销售面积较2020年和2019年分别增长7.5%和9.8%。增速看，6月，全国商品房销售面积同比增速和累计同比增速分别较5月收窄1.7%和8.%。

单月销售面积、销售额情况来看，6月单月销售面积和销售额较5月份均上涨三成以上，属于最近几年同期单月最好水平。不过，值得注意的是销售面积、销售额的增速下降速度快，单月下降到个位数，预计到年底累计下降到个位数的。毫无疑问，2021年全年商品房销售面积、销售额必创1987年历史最高。

2021年全国上半年商品房销售面积88635万平方米，同比增长27.2%。拆分单月数据看，6月份单月商品房销售额高达2.2252亿平方米，是历史上最好的一个6月份。按照单月2.2亿平方米的销售面积，剩余6个月，意味着销售面积达到13.2亿平方米，加上半年的8.8635亿平方米，说明全年商品房销售破20亿平方米。

造成销售面积、销售额出现高规模，增速收窄的根本原因是东中西部及东北地区销售面积、销售额表现分化加剧，加上部分城市调控加强，导致市场、地区分化严重。其中东部地区销售面积、销售额的增速超过全国整体，是支撑上半年全国商品房保持高规模的重要发力点。

值得注意的是上半年中西部和东北地区较差的市场表现则持续拉低全国整体增速，市场对比看相对降温。主要原因是前500强的大房企将业绩重心从东北地区转移，而地区居民购买力较低置业能力不足，人口外流。中部和西部地区弱三四线城市市场表现的疲软。

其四是商品住宅库存5.1亿平方米，连续4月下降。

2021年6月末商品房待售面积51079万平方米，比5月末增加53万平方米，比5月末小幅增长0.1 %，同比基本持平。其中住宅待售面积减少180万平方米，办公楼待售面积增加66万平方米，商业营业用房待售面积增加47万平方米。住宅待售面积自1-2月迎来阶段高点以来，已经连续4个月下降。6月住宅待售面积为2.3172亿平方米。

按照从三类物业的待售面积走势来看，住宅待售面积2016年初达到最高点。3年多来一直震荡下降，2019年年末以来住宅待售面积不再持续下降，进入相对平稳的状态，2021年2月末比去年年末大幅增长10.3%，3月以来持续小幅下降，6月末环比下降0.8%。

值得注意的是商业营业用房待售面积2017年初达到最高点后缓慢下降，下降速度小于住宅，2021年6月末环比增长0.4%。办公楼待售面积2017年初达到最高点后，基本维持横盘走势，2021年6月末环比增长1.8%。但是2021年6月末，全国商品房现房存销比为26.3月，环比上升0.6%。

其中，住宅现房存销比为16.7月，环比下降1%，办公楼现房存销比为46.6月，环比上升0.3%。商业营业用房现房存销比为52.3月，环比上升2.7%。看数据，办公楼、商业营业用房的库存去化周期上升，唯有住宅下降1%。尤其是商办类物业的库存，上升最快。

其五是投资额高位增长，增速回落。

2021年1-6月，全国房地产开发投资72179亿元，同比增长15%；比2019年1-6月份增长17.2%，两年平均增长8.2%。其中，住宅投资54244亿元，增长17%。单月数据来看，6月房地产开发投资额同比增长5.9%，增速继续回落，已经回到个位数。受库存量过大影响，商业营业用房是三类物业中增速最低的，住宅投资则是最高的。

东部地区房地产开发投资38544亿元，同比增长13.6%。中部地区投资15053亿元，增长22.7%。西部地区投资15981亿元，增长12.2%。东北地区投资2601亿元，增长11.8%。按照从结构来看，上半年，住宅投资同比增长17%，办公楼投资同比增长6.7%，商业营业用房投资同比增长3.5%。

其六是供应端，增速加快，仍供不应求。

上半年，全国房地产开发企业房屋施工面积873251万平方米，同比增长10.2%。其中，住宅施工面积617480万平方米，增长10.5%。房屋新开工面积101288万平方米，增长3.8%。其中，住宅新开工面积75515万平方米，增长5.5%。

上半年，房屋竣工面积36481万平方米，增长25.7%。其中，住宅竣工面积26254万平方米，增长27.0%。值得注意的是住宅竣工面积2.6254亿平方米、住宅施工面积6.17480亿平方米，住宅新开工面积7.5515万平方米，而销售面积8.8635亿平方米，说明销售竣工比4：1，未来供求不平衡。

上半年，房地产开发企业土地购置面积7021万平方米，同比下降11.8%，土地成交价款3808亿元，下降5.7%。上半年，新开工面积累计同比增速回落较快，主要是受房企购地的影响，3月以来全国累计土地购置面积同比增速快速回落，5月由正转负，6月降幅继续扩大。

2021年1-2月，由于住宅新开工面积的增速（68.5%）远小于销售面积的增速（108.4%），新开工与销售面积比值大幅下降至81.6%，3月以来该比值持续小幅上升，6月为95.5%，仍处于近10年来的低位。因此，随着后续土地供应的增加，预计新开工面积与销售面积的比值将上升。

其七是房企到位资金，稳定增长，银行贷款首次负增长。

上半年，房地产开发企业到位资金102898亿元，同比增长23.5%，比2019年1-6月份增长21.1%，两年平均增长10%。其中，国内贷款13465亿元，下降2.4%。利用外资42亿元，下降9.1%。自筹资金30153亿元，增长11.9%。定金及预收款39625亿元，增长49.7%。个人按揭贷款16355亿元，增长23.9%。

2021年1-2月，由于去年同期的低基数，房企到位资金同比大幅增长51.2%，3月以来增速持续回落，6月回落至23.5%。其中定金及预收款增速最高，主要是上半年商品房销售面积，销售额增速较高，而在银行涉房贷款的严厉管控下，上半年国内贷款同比下降2.4%，首次下降。

其八是国房景气指数增速回落，未破100。

2021年6月，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.05。5月，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为101.17。4月，房地产开发景气指数为101.27。3月，房地产开发景气指数为101.29。2月，房地产开发景气指数为101.41，比2021年1月提高0.32点。