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疫情复发,澳洲房价竟然创17年来最大涨幅,房租也将要大涨?

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7 月澳洲房价创17 年来最大年增长率


澳洲住宅房地产价格以 17 年来未见的年增长率攀升,因为三个首府城市的涨幅均超过 20%,但已出现明显放缓。

根据房产研究机构 CoreLogic 的月度住房数据显示,7 月份房价进一步上涨了 1.6%。最终实现了 16.1%的年增长,其中14.1%是在本日历年实现的,与 2004 年 2 月的高速增长持平。

CoreLogic的研究主管 Tim Lawless 表示,强劲的市场状况从 3 月份的高点开始逐月减弱。

Tim Lawless 表示:“正如预期的那样,强劲的增长正在放缓。我们可以看到的是,几乎所有地方房价都出现了上涨。可以说,低利率仍在浮动,但我们看到负担能力限制对房价的发展。”

尽管上个月悉尼、墨尔本和阿德莱德实施了封锁,但所有首府城市的房价都在 7 月份有所上涨。

增幅最大的是堪培拉,上涨了 2.6%、悉尼上涨了 2%和布里斯班上涨了 2%。

达尔文、霍巴特和阿德莱德上个月均上涨 1.7%,而墨尔本(上涨 1.3%)和珀斯(上涨 0.3%)则走软。

较小首府城市的增长仍然是最主要的,达尔文(增长 23.4%)霍巴特(增长 21.9%)和堪培拉(增长 20.5%)的年增长现在最高。

Tim Lawless认为,鉴于悉尼的房价已经比一年前贵了 18.2%,未来几个月悉尼也有望突破 20% 的门槛。

展望未来,“短暂而严厉”的封锁风险将是一个影响因素。

由于悉尼新冠爆发,消费者信心受到打击,这对房地产市场产生了持续影响。

02

注意!澳洲税务局正在密切房地产投资者


澳大利亚税务局(ATO)正在扩大监管范围,抓捕在纳税申报单上作假的房地产投资者。

ATO的数据收集项目已经扩大到包括物业管理公司,这将为160万使用物业管理公司的房地产投资者提供更多的交易信息。

ATO 助理专员 Tim Loh 表示,澳洲税务局选择审查的 2019-20 年度房地产投资者纳税申报表中有 70% 必须进行调整。

“平均而言,每次申报的修正幅度约为 4500 澳元”。

“有些人不小心犯错,但也有人‘故意’做假。”

ATO的数据匹配和“最近邻”技术通常会在投资者提交申报表之前实时检查他们的纳税申报,并发现与典型申报相比似乎不寻常的扣减或收入。

他表示,ATO使用物业管理公司的数据,这补充了与租赁债券管理机构和住宿共享平台(如:Airbnb)现有的第三方数据共享安排。

“我们正在扩大直接从第三方来源获得的租金收入数据。我们正在获取有关少报租金收入和多报物业管理费的信息。”

Loh先生说,出租物业和度假屋主最常犯的错误是在出售物业时忽略申报所有收入,包括资本收益。

03

连续封城令远程工作吸引力减弱,更多员工偏好回归办公室


随着远程工作的吸引力减弱和在家工作的疲惫开始显现,员工们想要比一年前花更多的时间在办公室里。

仲量联行最新的“员工偏好晴雨表”显示,大多数员工现在希望一周在办公室工作三天,两天在家工作。而去年调查中,大多数员工偏好有三天在家里,两天在办公室。现如今,越来越多的员工感到孤立,失去了人际联系,也有越来越多的人说他们根本不想在家工作。

弹性工作或混合工作仍然是1500名受访者的强烈偏好,其中300人来自澳大利亚。

据调查显示,这不仅是他们在哪里工作的问题,也是何时的问题,近90%的人表示,他们希望工作时间更灵活。值得注意的是,63%的受访者认为自己在办公室的工作效率比在家更高,而此前这一比例为54%。

仲量联行(JLL Work Dynamics)总经理本·廷代尔(Ben Tindale)表示:“我们在澳大利亚看到的是,尽管上班族继续看重灵活的工作安排,但办公室仍然发挥着重要作用,”仲量联行的董事总经理本·廷代尔(Ben Tindale)说。

工作与生活平衡是澳大利亚职场人士的首要任务,这一比例为68%,远高于59%的全球平均水平。然而,说起来容易做起来难。

廷代尔表示:“员工还报告说,在家工作会影响他们的士气。”

“这对公司在管理其工作场所战略时,以及在办公室和远程工作人员实际参与的能力方面有着明显的影响。”

调查证实,社交和适当的工作环境仍然是在家办公最缺少的因素。

廷代尔表示:“后疫情时代,公司设计办公空间的方式必须符合人们对上班的新期望,以及日益流行的混合工作方式,这一点真的很重要。这将确保公司吸引并留住最优秀的人才。”

04

澳洲房租上涨成必要工作者负担 八成地区占收入1/3


澳洲不断上涨的房租正在成为许多必要工作者(Essential workers)的一大负担。

一项调查显示,在澳洲100多个地区中有超过八成的地区,一套公寓的周租金相当于必要工作者每周收入的三分之一;9个地区甚至超过了每周收入的三分之二。

Everybody’s Home的分析数据显示,房租负担能力危机正在给社区生活所依赖的必要工作者带来压力。

在澳洲104个地区中,有87个地区的一套公寓的房租至少是一个必要工作者每周收入的三分之一。

其中有9个地区房租最为昂贵,租一套公寓需要花费必要工作者周薪的三分之二,这些地区包括:新州悉尼的中央商务区、下北岸、北海滩、东区,昆士兰的黄金海岸南部,以及首都行政区的内南区、南区、内北区和北区。

SQM Reserch的房租数据与残疾支持、老年护理、幼儿保育、旅游餐饮服务和超市行业员工的基本时薪进行了交叉对比,得出了上述结果。

全球信贷评级机构标准普尔(S&P Global Ratings)估计,假设澳洲的经济复苏不会因疫情感染率增加和限制措施的实施而脱轨,未来两年,澳洲房价将上涨为10%;一旦移民恢复,如果没有重大变化,增长速度可能会更快。

05

Fawkner大举收购31项“抗衰退“资产,上市公司Waypoint收获1.14亿


总部位于墨尔本的富克纳(Fawkner)地产平台以1.139亿澳元从澳交所上市的Waypoint REIT手中收购了由燃料和便利店组成的31项资产组合,使其基金管理平台的资产规模超过10亿澳元。

新南威尔士州、南澳大利亚州、维多利亚州、昆士兰州、西澳大利亚州和北领地的城市和地区资产组合是以6.42%的资本化率收购的,与投资收益率接近。所有资产目前都租给了上市汽油供应商非凡能源集团(Viva Energy Group)。

福克纳地产已经建立了一系列基于“抗衰退”资产的投资信托基金,包括路边零售店资产。

对于福克纳来说,这笔交易代表着向专注于抗衰退商业地产的平台导入了新鲜血液,该平台通过一系列以基本服务为主题的房地产信托基金持有。

Waypoint地产今年将分三批完成资产交割。前两组将进入福克纳地产的第18号基本服务信托基金,该信托基金的核心物业是珀斯购物中心广场米拉布卡(Square Mirrabooka)。福克纳在6月下旬通过一笔1.95亿澳元的交易控制了该资产,该购物广场曾是亿万富翁斯坦·佩伦(Stan Perron)在2018年去世前建立的房地产帝国的一部分。

福克纳地产董事总经理欧文·伦尼(Owen Lennie)表示,Waypoint投资组合的平均租约到期时间为7.7年,固定租金上涨至少3%。18号信托的投资组合已经膨胀到3.25亿澳元,所有资产都是在市场外收购的。

18号基金是目前对投资者开放的澳大利亚最大的封闭式未上市房地产信托基金。该信托基金将以每年7%的年利率向投资者支付符合税收效益的月度收入流,“伦尼表示。

分析师表示,这笔交易中,卖家Waypoint也是赢家。该投资组合的出售价格较去年12月的账面价值溢价10%。此次交易将触发这家上市信托公司1.5亿澳元的资本管理流程,预计将在市场上回购股票,并向投资者返还资本。

Ord Minnett分析师在一份客户报告中写道:“我们预计Waypoint REIT在撤资后的投资组合质量将有所改善,相关土地价值占账面价值的百分比将会增加。”

“我们支持宣布的资本管理举措,因为该公司股票目前的交易价格低于有形资产净值,而且在当前市场上对资产的竞争性很强。”

摩根大通(JPMorgan)分析师也认可了撤资的好处,称这家房地产信托在管理其投资组合和“为股东释放价值方面采取了”积极主动的方式,并认为交易证据远远领先于当前的股票定价。

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